Tipos de hipoteca hay muchos, ¡pero madre sólo hay una! Y, como ‘madredelascooperativas’, me siento feliz de hacerte de guía en el fascinante mundo de las hipotecas. ¡A mi lado todo será más fácil!
Se puede decir que hay cuatro grandes categorías en las que clasificar los distintos tipos de hipoteca. Según el tipo de interés, de cuota, de inmueble y de público objetivo. Con el fin de centrarnos en el tipo de hipoteca que más interesa a la mayoría de los mortales, hoy te voy a hablar de las distintas modalidades de hipotecas según el tipo de interés. ¿A que son justo las que te interesan?
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Pero antes de abordar este tema, ¿qué tal si te explico las nociones más básicas? Prometo hacerlo de la forma más sencilla del mundo.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un contrato por el que una entidad financiera – un banco – te presta el dinero que necesitas para pagar tu casa. Te puedes imaginar que recurrir a una hipoteca es lo más normal del mundo cuando deseamos invertir en vivienda. A no ser que nos haya tocado la lotería o que hayas heredado, lo habitual es no tener ahorrado el dinero suficiente para poder pagar a tocateja una vivienda nueva.
Por lo menos, lo bueno es que, si la adquieres a través de una cooperativa de viviendas, te ahorrarás en torno a un 20% y podrás pagar la entrada a plazos. Te gusta, ¿verdad?
Cuando firmas una hipoteca, ocurren tres cosas:
- Firmas un contrato por el que contraes una serie de derechos y obligaciones.
- Tendrás que devolver el dinero prestado más los intereses.
- La vivienda es la garantía de que vas a devolver el dinero en plazo.
¿Qué es el capital en una hipoteca?
Independientemente de los tipos de hipoteca, todas tienen en común que el banco te presta una cantidad de dinero para que te compres tu vivienda. A esta cantidad de dinero que te presta el banco se la conoce como ‘capital’.
Seguro que ahora mismo estás echando cuentas del dinero que tienes ahorrado, de lo que te cuesta tu nueva vivienda y de los gastos fijos que tienes al mes. Y estarás calculando cuánto dinero le tienes que pedir al banco prestado. Y luego te asaltará la duda de cuál es la cantidad máxima que te va a prestar el banco. ¡Si es que a todos nos pasa lo mismo!
Pues debes saber dos cosas:
- Dependiendo del banco al que acudas, de tus circunstancias económicas, profesionales y personales, y del valor de la vivienda, el banco de prestará más o menos dinero. Normalmente, suele ser el 80% del valor del inmueble.
- Lo más habitual entre los ciudadanos de a pie es comprar vivienda sin ahorros. En el enlace que te acabo de señalar te explico cómo conseguirlo.
¿Qué es el plazo en una hipoteca?
El plazo en una hipoteca es el tiempo en el que tienes que devolver la totalidad del préstamo más los intereses. Lo más normal es solicitar una hipoteca a 30 años, porque estamos hablando de una cantidad importante que tienes que devolver. ¡Pero ojo! Cuanto más largo sea el plazo de devolución de la hipoteca, mayores serán los intereses que tendrás que pagar.
¿Qué es el interés en una hipoteca?
Cuando el banco te presta dinero para comprarte tu casa, se lo tienes que devolver y, además, le tienes que pagar más por habértelo prestado. Ese “más por habértelo prestado” es lo que se conoce como el interés. Que no es otra cosa que un porcentaje del capital prestado y que deberás sumarlo al capital prestado en sí.
En otras palabras, la deuda que contraes con el banco es el capital más los intereses. Y, en función de tipo de hipoteca que escojas, esos intereses varían.
El interés es el factor clave a la hora de identificar los tipos de hipotecas que te voy a explicar a continuación. ¡Toma nota que vamos al lío!
¿Cuál es la diferencia entre hipoteca fija y variable?
¡Ya entramos en materia! A la hora de escoger entre tipos de hipoteca según el interés, te vas a encontrar con tres tipos de hipoteca. Cada una de ellas tiene sus ventajas y sus inconvenientes, y serás tú quien deba escoger aquélla que mejor se adapte a tus circunstancias.
¿Qué es una hipoteca fija?
Una hipoteca fija es aquélla en la que siempre vas a tener que pagar las mismas cuotas. En otras palabras: da igual si el euríbor sube o baja porque no va a afectar para nada a la cuota que vas a pagar cada mes para pagar tu hipoteca.
Las principales ventajas de una hipoteca fija son que no te vas a llevar ningún sobresalto y vas a poder planificar mucho mejor tu economía. Sabes exactamente qué cantidad vas a tener que destinar cada mes para amortizar la hipoteca.
Como te puedes imaginar, la tranquilidad que te ofrecen las hipotecas fijas tiene como contrapartida unos inconvenientes. Los inconvenientes de la hipoteca fija son que la comisión de apertura de una hipoteca fija suele ser más elevada que la de una hipoteca variable y su plazo de amortización más corto. Es decir, pagarás más por contratar una hipoteca fija y podrás devolver el dinero prestado en menos tiempo que una hipoteca variable. Además, en algunos casos, la amortización anticipada de una hipoteca a tipo fijo cuesta más que si se tratase de una hipoteca variable.
¿Qué es una hipoteca variable?
Una hipoteca variable es aquélla cuyas cuotas mensuales de amortización varían en función del tipo de interés que se aplica en sus revisiones. El índice de referencia que se aplica a las hipotecas suele ser el euríbor.
Las principales ventajas de una hipoteca variable son que tienen unas comisiones más bajas que las hipoteca a tipo fijo y, además, el plazo para amortizarla suele ser más alto. ¿Sabes que pueden llegar incluso a los 40 años?
Por su parte, la principal desventaja de las hipotecas variables es la inestabilidad. Es decir, la cuota mensual de amortización de la hipoteca variará en función de la fluctuación del euríbor. Si el euríbor sube, la cuota de tu hipoteca será más elevada. Si el euríbor baja, la cuota de tu hipoteca también lo hará.
¿Qué es una hipoteca mixta?
Como su nombre indica, una hipoteca mixta es aquélla que combina la hipoteca fija y la hipoteca variable. Normalmente, los primeros años de amortización de una hipoteca mixta suelen ser a tipo fijo. Pasados estos años iniciales, se le aplica un interés variable que dependerá del euríbor. ¡Consulta con tu entidad bancaria!
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¿Se puede cambiar el tipo de interés de una hipoteca?
Con el fin de ir al grano, te diré que la respuesta es afirmativa. Podrás hacerlo de dos maneras:
- Mediante la novación, que no es otra cosa que negociar con tu banco las condiciones de tu hipoteca. ¡También podrás ampliarla!
- Mediante la subrogación, que implica contratar una nueva hipoteca en otro banco.
¡Ojo, no es gratis! Tendrás que pagarle una comisión a tu banco que variará en función de la entidad bancaria en cuestión. Hay algunos bancos que no cobran comisión, pero tendrás que investigarlos. ¡Mamá ya te ha dado una pista!
¿Qué hipoteca elegir?
Te voy a ser muy franca: el mejor momento de comprar vivienda es ahora porque el euríbor está por el suelo, y porque los bancos casi están regalando las hipotecas. Ahora que ya sabes cuál es la diferencia entre hipoteca fija y variable no te queda otra que echar números y buscar un ranking de hipotecas en España.
Si quieres saber mi opinión, a mí las hipotecas variables me dan un poco de miedo. Sí, es cierto que, si el euríbor baja, tu hipoteca también lo hará. Y no cabe la menor duda de que ahora es un buen momento para contratar una hipoteca a tipo variable. El euríbor lleva meses alcanzando mínimos históricos. Y se prevé que siga así unos años más. Pero ¿tú crees que esto va a ser así siempre? ¿Qué pasará el día en que las cosas cambien? Aquí es cuando a todos nos asalta la duda de qué pasa si no puedo pagar la hipoteca.
De hecho, la contratación de hipotecas fijas ha aumentado considerablemente durante el primer semestre del coronavirus. Y esto se debe a las excelentes condiciones hipotecarias que están ofreciendo los bancos.
Dejando a un lado los tipos de hipotecas, una casa está clara: estamos en el mejor momento para invertir en vivienda.
¿Qué hipoteca es mejor contratar en 2021?
Mamá entiende que la bajada histórica consecutiva del euríbor en los últimos meses haya provocado una predilección masiva por las hipotecas a tipo variable. Sinceramente, mi recomendación es todo lo contrario: el euríbor va a subir -de hecho ya lo está haciendo- y, si la recuperación económica es buena, alcanzará topes bastantes altos. Entonces, ¿qué ocurrirá con los que hubieran contratado una hipoteca variables?
Esto me recuerda a cuando se pusieron de moda las hipotecas multidivisas allá por el año 2007. Por aquel entonces, el euríbor estaba en un tipo aproximadamente del 4% y tendía al alza. Entonces, los bancos ofrecieron a sus clientes la posibilidad de concederles una hipoteca ligada a los índices de otros países y pagándola en moneda extranjera. Evidentemente, según la variación de estos índices, así subiría o bajaría la cuota de la hipoteca. Pero, lo que muchos bancos no dijeron es que, si el valor de la moneda extranjera en cuestión superaba el valor del euro, también se encarecería la cuota de la hipoteca. ¡Y esto fue lo que pasó!
Cientos de miles de familias (en torno a 70.000) que habían contratado sus hipotecas en yenes o francos suizos, lo perdieron todo.
Esto, si lo llevamos a la hipotecas variables en la actualidad, viene a ser lo mismo. ¿Qué ocurrirá cuando la economía se recupere y el euríbor comience su escalada?
En la actualidad, las condiciones de las hipotecas a tipo fijo son realmente buenas y es muy probable que cada vez sean menos buenas. Por eso, ahora es el momento de contratar una hipoteca a tipo fijo y olvidarte de cambios en los valores de referencia. ¡Hazle caso a Mamá!
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