Las aportaciones voluntarias al capital social facilitan el acceso a la vivienda que quieres

Las aportaciones voluntarias al capital social facilitan el acceso a la vivienda que quieres. ¡Ojo! No siempre, sólo a veces.

En muchas ocasiones, te he comentado que montar una cooperativa de viviendas es algo realmente difícil. Por eso, siempre te aconsejo que te hagas socio de una cooperativa de viviendas que esté coordinada por una gestora experta. Además de ser un sector totalmente profesionalizado, montar cooperativas ¡es su día a día!

Hoy te voy a explicar un caso en el que el papel de la gestora experta se vuelve realmente imprescindible para acceder a una vivienda protegida de calidad a través de una cooperativa. Y, como te puedes imaginar, tiene que ver con las aportaciones voluntarias al capital social. ¡Vayamos por partes!

Conceptos previos

Antes de explicarte qué son las aportaciones previas al capital social, quiero asegurarme de que tienes claras unas premisas básicas que son necesarias para entender esta operación que permite que la cooperativa de viviendas sea competitiva para acceder al solar sobre el que se van a edificar las viviendas. ¡Presta atención!

1. Los socios de una cooperativa son los co-promotores de las viviendas. Gracias a que no hay promotor inmobiliario, una de las principales ventajas de las cooperativas es que las viviendas son en torno a un 20% más baratas.
2. El proyecto inmobiliario (principalmente, suelo y construcción) se financia a través de las aportaciones del socio cooperativista a cuenta de sus viviendas y al préstamo promotor que concede una entidad bancaria.
3. El suelo sobre el que construir viviendas es una de las grandes carencias que tienen que afrontar las grandes ciudades. En muchos casos, los terrenos son vendidos por los ayuntamientos a través de concursos y subastas. En ambos casos, adquiere el terreno quien ofrezca un proyecto más competitivo. La diferencia entre subasta y concurso público es que, mientras en la subasta la competitividad es económica, en el concurso priman otros factores como, por ejemplo, la sostenibilidad.
4. La vivienda protegida, por lo general, no puede ser vendida por un precio superior al que permite cada Comunidad Autónoma. Si la suma de lo que cuesta el suelo y construir las viviendas es superior al precio máximo al que se pueden vender las viviendas, a nadie le interesa construirlas porque pierde dinero.

¡Verás que Mamá habla con claridad!

Una cuestión de números

Se trata de conceptos básicos, pero muy importantes a la hora de entender que, para acceder a vivienda protegida de calidad en zonas estratégicas, las gestoras expertas tienen que hacer muchos números para valorar si el proyecto es viable. Los socios de una cooperativa de viviendas tienen la llave para poder acceder a ellas recurriendo a operaciones totalmente legales que les permitan ser competitivos para conseguir viviendas protegidas de calidad, en zonas muy demandadas y ahorrando dinero.

Esta operación es crucial sobre todo en los casos en los que los socios de la cooperativa quieran adquirir una vivienda protegida de calidad sobre un terreno muy codiciado por varios interesados debido a su ubicación estratégica. No hace falta que te recuerde que, cuantas más personas estén interesadas en algo, más alto es su precio. ¡Es la pura ley de la oferta y la demanda!

¿Qué son las aportaciones voluntarias al capital social?

Dentro de las aportaciones de los socios, la ley reconoce que éstas pueden ser obligatorias y/o voluntarias.

Aportaciones obligatorias mínimas

Junto con el capital social mínimo, las aportaciones del socio cooperativista deben ser establecidas por los Estatutos de la cooperativa, y deben ser abonadas necesariamente por cualquier persona que quiera convertirse en socio de la cooperativa.

Aportaciones Voluntarias al Capital Social

Son aquéllas que tienen su origen bien en la voluntad del socio, bien en la voluntad de la cooperativa. La ley no establece de manera clara cuál es la finalidad de estas aportaciones voluntarias, dejando una puerta abierta a que pueda recurrirse a ellas para que la cooperativa consiga su fin último: construir las viviendas que los socios quieren ahorrándose en torno a un 20% de su precio final.

Ambas aportaciones – tanto las obligatorias como las voluntarias – van a parar a la misma cuenta ley de máxima protección y regulación que asegura absoluta transparencia en las cooperativas de viviendas. Por algo son un entorno seguro.

Pues bien: las aportaciones voluntarias son clave para que muchas cooperativas puedan acceder a los suelos públicos sobre los que construir las viviendas protegidas de precio limitado. A estas alturas de la explicación, te recomiendo que, si quieres obtener información detallada sobre las viviendas protegidas y comprobar si cumples los requisitos para acceder a una vivienda protegida en tu Comunidad Autónoma, accedas a la plataforma que LACOOOP ha creado sobre vivienda protegida. ¡Te gustará, y el precio de la vivienda protegida merece la pena!

Ejemplo de aportaciones voluntarias al capital social

La mejor manera que se me ocurre de explicarte esto es con un ejemplo. ¡Mamá está en todo!

Imagina que estás interesado en una VPPL (Vivienda Protegida de Precio Limitado) en una zona de Madrid. Pongamos, por ejemplo, Móstoles. Una gestora de cooperativas ha creado un proyecto inmobiliario con viviendas super chulas, bien comunicadas, con garaje, trastero, piscina y otras zonas comunes que te encantan ¡y por un precio realmente atractivo! La gestora de la cooperativa está formando el colectivo de personas interesadas en una vivienda de esas características, y tú eres una de ellas.

Pero la gestora de la cooperativa tiene que participar en un concurso público para hacerse con el solar sobre el que se van a construir las viviendas. En total se van a construir 10 viviendas de distintas tipologías: 4 bajos con jardín, 4 pisos con terraza y 2 áticos con solárium. El precio máximo de venta de las viviendas no puede ser superior a 100€, independientemente del tipo de vivienda de que se trate.

¡Hagamos cuentas! Recuerda que es una simulación

En cuanto a los gastos, son estos:

• • Terreno (30%)…………………………………………………………………………….390€
  • Construcción (40%)…………………………………………………………………….520€
  • Proyecto Arquitectónico (4%)…………………….………………………………..52€
  • Gestora Cooperativa (8%)…………………………………………………………..104€
  • Préstamo Promotor (5%)……………………………………………………………..65€
  • IVA y otros impuestos (13%)………………………………………………………169€
  • Total Gastos (100%)…………………………………………………………………1300€

Pues bien, según estos datos, los gastos alcanzarían 1.300€ y los ingresos con las aportaciones obligatorias de los socios serían de 1.000€. Evidentemente, las cuentas no salen. ¿Qué puede hacer la gestora de la cooperativa teniendo en cuenta que el precio de cada vivienda no puede ser superior a 100€ y que los socios quieren esas viviendas, en ese solar y con esas características y zonas comunes?

Pues acudir a las aportaciones voluntarias al capital social. Es decir, el precio de cada vivienda será de 100€, pero luego, cada socio, en función del tipo de vivienda que escoja, tendrá que hacer una aportación voluntaria al capital social. En el caso concreto, estamos hablando de que restan 300€ para que las cuentas cuadren. Si hay 10 vecinos, la cooperativa recibirá 10 aportaciones voluntarias al capital social de distinta cuantía (en función de cada vivienda) hasta que las cuentas hagan que el proyecto sea viable. Y, lo más importante, que la cooperativa sea competitiva a la hora de enfrentarse a sus contrincantes en el concurso público de adjudicación del suelo.

¿Cuál sería la aportación voluntaria al capital social de cada socio?

Siguiendo con nuestro ejemplo, la distribución de las aportaciones voluntarias de los socios sería en proporción al tipo de vivienda que escogiesen. Así, cada socio con bajo con jardín abonaría un 10% de 300€. Cada socio del piso con terraza, un 5%. Y, cada socio de un ático, un 20%. Las cuentas serían las siguientes:

• • Socios de bajo con jardín (10%)……………..30€x4 socios………………120€
  • Socios de piso con terraza (5%)……………..15€x4 socios………………..60€
  • Socios de ático (20%)……………………………..60€x2 socios………………120€

Me gustaría recalcar que la gestora de cooperativa no gana más o menos dinero con las aportaciones voluntarias al capital social. El importe íntegro de estas aportaciones – al igual que el de las aportaciones obligatorias – se ingresa en la cuenta ley y va destinado a financiar – con la máxima transparencia – todos los gastos de la cooperativa. Es decir: a que las viviendas se construyan en el precio y plazo de entrega estipulado inicialmente. ¡Son el director de orquesta! Recuerda que el ahorro en torno a un 20% que los socios de una cooperativa consiguen en el precio de sus viviendas es porque no hay promotor inmobiliario.

Además, otro cometido de la gestora es luchar contra viento y marea para que el precio de las viviendas sea el más atractivo posible. Es decir, para que tú ahorres. No se trata sólo del ahorro del 20%, sino de que la operación se gestione correctamente para que sea un éxito, y, lo más importante, no implique gastos adicionales a los socios. ¡Benditas gestoras!

Como siempre, la decisión es tuya. Puedes escoger entre esta vía que te acabo de explicar, o comprarte una vivienda a través de un promotor inmobiliario convencional sabiendo que te va a costar en torno a un 20% más de lo que te costaría a través de una cooperativa.  ¡Tú decides!

¿Se remuneran las aportaciones de los socios de una cooperativa? QUIERO SABER MÁS

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