¿Por qué aumenta el precio de mi vivienda de obra nueva? Si te has apuntado a una cooperativa de viviendas y, mientras se está creando el colectivo o, incluso, cuando se están construyendo las viviendas, la gestora experta te informa de que su precio ha incrementado, este artículo te interesa.
¡Ojo! El incremento del precio de la obra nueva desde que te compraste la vivienda hasta que te entreguen las llaves no es algo que afecte únicamente al modelo cooperativo. Lo mismo ocurre cuando te compras la vivienda a través de un promotor convencional. Por lo tanto, si éste es tu caso, este artículo también te interesa.
Si estás en una situación como ésta, lo normal es que te preguntes por qué. Pues bien, Mamá te va a dar respuesta a una situación que es incómoda tanto para el comprador de la vivienda de obra nueva, como para la promotora que la vende o la gestora que coordina la cooperativa.
Voy a dejar a un lado la vivienda protegida, ya que se rige por unos módulos de venta establecidos por las Comunidades Autónomas que ponen en verdadero jaque a los promotores y a las gestoras de cooperativas para desarrollarla.
Lo que Mamá te va a explicar en este artículo es por qué puede aumentar el precio de tu vivienda de obra nueva en cuestión de días o meses mientras se está desarrollando el proyecto o construyendo la vivienda.
¿Me acompañas?
Es verdad. No hay pretensiones de beneficios por parte de una gestora de cooperativas
Por supuesto, me refiero a las viviendas bajo el modelo cooperativo, ya que los socios de la cooperativa son los copromotores. ¡Ellos asumen las variaciones al alza o a la baja en el precio de la construcción de las viviendas!
En el modelo convencional, el promotor incrementa de antemano el precio final de las viviendas para asegurarse su beneficio empresarial. Por eso, las viviendas libres en régimen convencional son más caras que en régimen de cooperativa. ¡El ahorro radica en el beneficio empresarial del promotor que suele girar en torno a un 20%!
Lo primero que debes entender es que una cooperativa de viviendas es una sociedad sin ánimo de lucro. Es decir, la cuenta de resultados de una cooperativa de viviendas siempre es cero. La misma cantidad de ingresos por la misma cantidad de gastos.
Su objetivo es construir viviendas a precio de coste. Es decir, pagar sólo lo necesario para que las viviendas se construyan, sin que nadie saque un beneficio.
Esto es lo que las diferencia de las viviendas a través de un promotor convencional. Aunque, evidentemente, hay que abonar unos honorarios a la gestora experta de la cooperativa para que coordine todo el proyecto.
Pero no es lo mismo asumir un beneficio empresarial del promotor que ronda el 20% -25% adicional del precio de la vivienda, que unos honorarios a una gestora de cooperativas que oscilan en torno al 10%. En el siguiente artículo sobre cómo se reparten los costes en una vivienda en cooperativa te lo cuento todo.
Si aceptas un consejo de Madre, asóciate sólo a una cooperativa que esté coordinada por una gestora experta. ¡No hacerlo te puede salir caro!
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¡Quien antes llega, se la lleva!
Factores que influyen en la subida del precio de las viviendas de obra nueva
Lo primero que debes tener claro es que la subida del precio de la obra nueva es un mal para todo el sector inmobiliario, no sólo para un proyecto concreto. Es decir, no es que te hayan echado mal de ojo y le pase sólo a la vivienda de obra nueva que tú has comprado.
Es un fenómeno generalizado y, sobre todo, la consecuencia de una serie de factores. Cuando Mamá te los explique a continuación, vas a entender a la perfección por qué puede aumentar el precio de tu vivienda de obra nueva.
Una vez aclarado que no tiene sentido pensar que el precio de la obra nueva en cooperativa aumenta en beneficio de la gestora de la cooperativa, éstos son los tres factores que inciden en que su precio pueda subir durante el desarrollo del proyecto inmobiliario o la construcción de las viviendas.
Costes de construcción: materias primas, mano de obra y transporte
Uno de los principales factores ha sido que los costes de construcción no han parado de crecer en los últimos meses.
Por costes de construcción, se entiende los costes de las materias primas, su transporte y la mano de obra.
Paradójicamente, la reactivación de la economía ha sido un hándicap porque ha supuesto un aumento de la necesidad de materia prima para construir más obra nueva.
Como sabes, cuanto más aumenta la demanda de algo, más sube de precio. ¡Y eso es lo que ha pasado con el precio de las materias primas!
En cuanto a los costes de mano de obra, el problema principal al que se enfrenta el sector es que apenas hay mano de obra. Y la que hay es carísima.
Y en cuanto al transporte de los materiales, va ligado intrínsecamente con el precio del combustible. ¡Creo que no hace falta que te explique esto!
Todo ello repercute directamente en el precio de la obra nueva. Y la razón es bien sencilla.
Retraso en la concesión de la licencia de obra mayor
Para que una vivienda se empiece a construir es necesario que antes se conceda la licencia de obra mayor correspondiente por parte del Ayuntamiento.
En muchas ocasiones, esta licencia no se concede hasta pasado casi un año desde que se solicitó.
Y, en la mayoría de los casos, para cuando las viviendas se pueden empezar a construir, el precio de las materias primas, de los materiales y del transporte ha incrementado.
Por eso, no queda más remedio que aumentar el precio de las viviendas para poder hacer frente al incremento de los costes de construcción. ¡Algo que en las cooperativas de viviendas asumen los socios!
Tipos de interés
Como bien sabes, estos últimos años han sido los mejores para invertir en obra nueva porque el euríbor estaba en mínimos históricos y las condiciones hipotecarias eran súper ventajosas para los compradores.
Las ayudas de reactivación de la economía, la vacunación de la población para prevenirla del Covid-19 y la eliminación de las restricciones de movilidad han surtido un efecto positivo en términos económicos.
El aspecto negativo es que, recuperada la economía (más o menos), esas condiciones hipotecarias especiales tienden a ser cada vez menos ventajosas para el comprador y los tipos de interés empiezan a subir.
La subida de los tipos de interés no sólo repercute en la cuota de hipoteca que tendrás que pagar por tu vivienda de obra nueva, sino también en el precio de la construcción.
No obstante, aunque los tipos de interés tienen una tendencia alcista, sigue siendo un buen momento para invertir en obra nueva porque tanto los tipos impositivos como la condiciones hipotecarias siguen siendo suaves.
¡Mejor ahora que dentro de un año!
Esto no es algo nuevo, sino que el sector inmobiliario lo venía avisando
El incremento de los costes de producción no es algo que se haya producido de la noche a la mañana. El sector inmobiliario lleva avisando de lo que podría pasar tras la reactivación de la demanda de obra nueva. ¡El ladrillo sigue siendo la inversión más segura y rentable!
De hecho, la patronal del sector inmobiliario, ha estado valorando durante mucho tiempo cómo absorber el incremento vaticinado de los gastos de construcción.
Desde luego, a las promotoras no les quedaba más remedio que asumirlo ellas puesto que, una vez firmado el contrato de compraventa, se tenían que ceñir a él. ¡Ahora ya se cubren las espaldas subiendo el precio de las viviendas!
Sin embargo, en las cooperativas de viviendas -que recordemos que las viviendas son a precio de coste porque no hay promotor y te ahorras en torno a un 20%- las cosas no funcionan así.
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¡Como Mamá, nadie!
Tener un colchón económico es vital para la viabilidad del proyecto
En una cooperativa de viviendas, son los socios de la cooperativa los que asumen todos los gastos relacionados con la construcción de las viviendas hasta que ésta finaliza y se les entregan las llaves para entrar a vivir.
Las gestoras expertas de cooperativas hacen auténticos malabares para construir obra nueva a precio de coste y que éste resulte atractivo para el socio. ¡No quiero ni pensar qué pasaría si te asociaras a una cooperativa que no estuviera coordinada por una gestora experta!
Pero lo cierto es que, incluso con la calculadora en mano todo el santo día para cuadrar números, la situación de los costes de construcción se ha puesto tan difícil que en muchas ocasiones los proyectos se vuelven inviables.
A menos que los socios de la cooperativa lo entiendan y aporten más dinero para hacer frente a la subida de los precios.
Por eso, es mejor garantizar la viabilidad económica del proyecto a través de un colchón económico que no tener que parar el proyecto una vez realizada la compra del solar e iniciada la construcción de las viviendas porque no hay dinero.
Además, al contrario de lo que sucede en una promoción convencional, como las cooperativas de viviendas son sociedades sin ánimo de lucro, en caso de que quedara excedente tras la disolución de la cooperativa, éste se repartiría entre los socios de la cooperativa. ¡En proporción al dinero que hubieran aportado!
Esto no ocurre nunca en una promoción convencional donde el promotor va a aumentar el precio de las viviendas en previsión de la subida de los costes de construcción. Pero, si luego sobra dinero, se lo queda el promotor y no reparte nada entre los compradores de las viviendas.
¿Cuáles son las ventajas de las cooperativas de viviendas? QUIERO SABER MÁS
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