Que hace falta vivienda asequible en España es una realidad que nadie puede negar. Ahora, la cuestión está en entender por qué cada vez es más difícil encontrarla.
Para entenderlo, hay que partir de un secreto a voces: lo que realmente encarece una vivienda no es su construcción, sino el suelo sobre el que se construye. Porque, hablando de suelo, éste brilla por su ausencia…
Según datos de la ONU, en el año 2050 el 70% de la población vivirá en ciudades. Evidentemente esto también afecta a España. Es decir, la gente quiere vivir en las ciudades por varios motivos, pero, principalmente, porque hay mayores ofertas de empleo.
Si la gran mayoría quiere vivir en ciudades, esto implica que las viviendas en las ciudades están muy demandadas, pero ¿dónde construirlas? Si cada vez hay menos suelo privado, y el que hay está por las nubes, ¿cómo poder construir en estas circunstancias vivienda asequible? La solución que más se está barajando es que las Administraciones Públicas cedan suelo público para poder construir vivienda asequible. Esto significa que cedan suelo del patrimonio público para que sobre ellos se construyan viviendas asequibles.
Ahora bien, ¿cuál es la fórmula para que todos queden contentos? Según los expertos del sector, debe ser una fórmula de colaboración público – privada. Debe estar basada en la racionalización del patrimonio mediante la concesión administrativa de suelo público o mediante la transformación de uso del suelo público. Esto último serviría para incrementar el suelo público destinado a la construcción de vivienda asequible.
Sin concesión de suelo público y colaboración público-privada, no hay vivienda social
A pesar de que la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid es por segundo año consecutivo el principal promotor de la ciudad ¡no es suficiente! De las 1.005 viviendas que ha construido en Madrid durante el 2019, el 35% de los nuevos inmuebles irán destinados al alquiler.
Todos los expertos del sector coinciden en que la solución pasa por una colaboración público-privada. La Administración es la que tiene la llave mediante la cesión de suelo público para que se construyan viviendas por parte del sector privado.
Así lo manifiesta, entre otros, Juan Casares – presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas en España. “Yo no veo factible en España estas fórmulas que hay en Europa donde el promotor único es la Administración. En Europa no hay ningún promotor que promueva vivienda protegida. Sólo lo hacemos en España. Los promotores que llevamos 50 años haciendo vivienda social en España hemos demostrado que se puede hacer. Además, no se le puede exigir a la Administración Pública que resuelva sola este problema porque necesitaría destinar buena parte del presupuesto sólo a vivienda. La solución está en tener una modelo de colaboración público-privada. También que la Administración se apoye en el sector inmobiliario que en los últimos años se ha profesionalizado y ha demostrado que es la mejor fórmula”.
Juan Casares además apunta a la fórmula de la concesión administrativa de suelo público como la tendencia en el mercado. Según él, los inversores que entran en concesiones tienen un perfil más internacional. Lo que realmente le importa a un inversor es que le salgan los números. Por último, según Casares, “en España falta un marco regulatorio que dé seguridad jurídica, una normativa que dé seguridad al inversor”. Es esto también se está…
¿Qué se entiende por vivienda asequible?
Fuera de España, a este concepto se le denomina affordable housing. Se trata de un segmento intermedio entre la vivienda social y la vivienda libre. Como sabemos, la vivienda social o protegida está regulada por la Administración. Está reservada a los colectivos con menos recursos que cumplan con una serie de requisitos de acceso. La vivienda libre es la regulada por el mercado de la oferta y la demanda.
¿Qué es la concesión de suelo público?
Es la fórmula que más resuena en los círculos del sector como vía para que la Administración Pública ceda patrimonio público para la construcción de viviendas. En términos sencillos, la concesión de suelo público supone la transferencia del suelo público a un particular para que haga un uso de él en favor del interés general. Sin embargo, la titularidad del suelo seguiría perteneciendo a la Administración concedente. Es decir, lo único que se cedería sería el derecho a utilizar o explotar el suelo, y siempre en beneficio del interés general. Por tanto, esta concesión de suelo público sólo puede ser otorgada por la Administración.
Aunque en España seguimos aún bastante atados al concepto de propiedad, lo cierto es que cada vez la fórmula de la concesión resuena con más fuerza. No obstante, una concesión a 75 años en el fondo es como una propiedad. Esta fórmula permite que la Administración Pública no pierda la titularidad del suelo, y, por otro lado, al inversor y al promotor le salgan los números.
¿Cuál es el gran reto del sector inmobiliario?
Sin lugar a duda, asegurar a la población el acceso a una vivienda digna y asequible en el siglo XXI. En la actualidad, los jóvenes y una amplia mayoría de colectivos no pueden acceder a la vivienda en propiedad ¡ni en alquiler! Se trata de una auténtica necesidad social que constituye uno de los puntos de los ODS según iniciativa de la ONU, y que está incluida en la agenda 2030 que el Consejo de Ministros aprobó el pasado mes de junio.
Con la vista puesta en la previsión de la ONU de que en el año 2050 el 70% de la población vivirá en ciudades, es necesario que España se haga con un parque suficiente de vivienda asequible, tanto pública como privada. Para conseguirlo, el sector estima que se necesitarían 2,5 millones de viviendas construidas en los siguientes plazos. Un millón de viviendas de manera inmediata (de aquí al año 2035); y, el millón y medio restante, del 2035 al 2050. El sector también tiene claro que la única manera viable de llevar esto a cabo es mediante la colaboración público – privada.
Se necesita suelo público…
Carolina Roca – vicepresidenta de Asprima y directora general de Roca Grupo Inmobiliaria – lo explica muy bien. “En los últimos 30 años, existía una rueda de generación de vivienda a precios asequibles, con una media al año de 75.000 viviendas. Pero, a partir de 2010, se quebró y la situación actual es que hemos acabado 2019 con menos de 5.000 viviendas sociales en todo el territorio nacional. El Gobierno debería mirar al pasado y hacer lo que hacíamos hace 30 años. Uno de los principales problemas es que la Administración no permitía a la iniciativa privada colaborar en la implementación de las políticas de viviendas. Sin embargo, el 85% de la vivienda social en España en estos 30 años hasta el 2010 la ha hecho la iniciativa privada”.
…para construir más vivienda asequible
El problema actual es que hay mucha gente que necesita vivienda asequible. Pero esta demanda no está correspondida por una oferta equivalente ¡ni mucho menos! Antes, estos colectivos encontraban la solución en las promociones de suelos destinados a vivienda protegida o en autopromoción. De esta forma, accedían a una vivienda a precio más competitivos. Pero ahora esa vivienda protegida apenas existe.
Así lo ha expresado José María García – director general de la Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid. Afirma que no se están construyendo las viviendas necesarias por la intervención de la Administración Pública en la transformación del suelo. Sus declaraciones son de lo más relevantes:
“Lo que hay que hacer es identificar el patrimonio público de suelo, que puede tener todo tipo de naturaleza, y no retenerlo. Y, en el suelo donde haya una demanda incipiente, ponerlo en carga. Es importante que ese patrimonio público se gestione de la manera más eficiente”.
Según García, tras la quiebra financiera del 2010, se generó un mayor control del gasto público. Por este motivo, las actuaciones promotoras de la Administración Pública prácticamente han desaparecido. Esto conlleva a que el crecimiento de vivienda social se haya producido de una manera más lenta. “Pienso que, desde el presupuesto público, va a ser muy difícil que la Administración promueva suelo para vivienda social. Para dar respuesta a esa necesidad se debe dar una colaboración público – privada. La Administración tiene que poner ese suelo en manos de quien lo sabe desarrollar: promotores y autopromotores que asuman el coste de la inversión”– afirma.
El clipping
Si quieres conocer qué dice la prensa española sobre esta noticia, aquí tienes unos cuantos enlaces de interés.
El Economista: La cesión de suelo público, la llave para hacer vivienda asequible en España
Dailymotion: La cesión de suelo público, la llave para hacer vivienda asequible en España
La personalización de las viviendas se demanda cada vez más por los compradores. QUIERO SABER MÁS
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