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El derecho de uso de una vivienda es un derecho real que permite a su titular disfrutar de ella sin ser su propietario.

Para que lo entiendas bien, es un híbrido entre la propiedad y el alquiler. El titular actúa como un cuasi propietario porque participa en la toma de decisiones del diseño de la vivienda -entre otras- pero no tiene que asumir los gastos económicos del propietario.

Esto es algo realmente bueno porque, entre otras cosas, el titular de un derecho de uso de vivienda no tiene que pagar hipoteca alguna. Lo único que tiene que hacer es pagar mensualmente una cuota por utilizar esa vivienda, es decir, por vivir en ella.

¿Cuál es la diferencia entre la cesión de uso y el alquiler?

La principal diferencia está relacionada con la duración del contrato. Mientras que la duración de un alquiler es temporal -aunque cabe la posibilidad de prórroga- el derecho de uso puede ser por un tiempo limitado o vitalicio.

Otra gran diferencia es que el derecho de uso no se puede traspasar ni arrendar, cosa que sí permite al alquiler a través de la figura del subarriendo.

Por otra parte, la cesión de uso es más barata porque el pago mensual de la renta no está sometido a las variaciones del IPC.

También te otorga mayor tranquilidad porque se puede decir que el propietario no te puede obligar a abandonar la vivienda tras la revisión del contrato. Esto sí ocurre en el contrato de alquiler.

Y, por último, el titular del derecho de uso sobre una vivienda puede realizar reformas en ella sin tener que pedir permiso a nadie. ¡Siempre que no sea en las zonas comunes!

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¿Cómo es el contrato de vivienda en derecho de uso?

Se trata de un contrato en el que el propietario de la vivienda (cedente) le permite a la otra parte (cedido) el uso y disfrute de la vivienda por el período de tiempo que acuerden las partes. El período máximo que pueden acordar las partes es de 30 años.

No obstante, también se puede acordar que el derecho de uso sea vitalicio. Es decir, que se mantenga en mientras viva su titular. En este caso, se considera que es indefinido.

A través de este contrato, la propiedad de la vivienda sigue siendo del cedente que mantiene la nuda propiedad, mientras que el cedido es titular de un derecho real de uso y disfrute de la misma.

Las cooperativas de cesión de uso son un gran referente

¡Ojo, no me estoy refiriendo a todas las cooperativas de viviendas!

En una cooperativa de viviendas tradicional coordinada por una gestora experta, los socios adquieren la propiedad de su vivienda cuando se firma la escritura pública. En ese momento, la cooperativa se disuelve y se impone el régimen de propiedad horizontal. ¡Como en cualquier vivienda!

 

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Sin embargo, una cooperativa de cesión de uso nunca se disuelve. La titular de la propiedad de todas las viviendas es siempre la cooperativa, mientras que los socios disfrutan del derecho de uso de las viviendas.

Las cooperativas de cesión de uso se encargan, entre otras cosas, de:

  • Gestionar el cobro mensual de las rentas.
  • Mantener en condiciones de habitabilidad las viviendas.
  • Coordinar programas de mejora social del vecindario.
  • Gestionar las tareas administrativas.

Es importante que sepas que estas tareas de la cooperativa no impide que sus socios puedan votar en los asuntos relativos a la cooperativa. ¡En una cooperativa siempre impera su carácter democrático y participativo!

No obstante, recuerda que el derecho de uso no se puede arrendar ni traspasar por ninguna clase de título. Es decir, el socio de la cooperativa no podrá vender la vivienda ni alquilarla a un tercero. Sin embargo, los familiares de primer grado del cedido pueden “heredar” el derecho de uso de la vivienda. ¡Ojo al dato!

Como sé que esto último puede interesarte, te voy a facilitar una breve explicación jurídica. ¡Como Mamá, nadie!

¿Se puede heredar el derecho de cesión de uso?

Ya te he comentado que el derecho de cesión de uso puede ser por un tiempo limitado o indefinido.

Cesión de uso por tiempo limitado

El plazo será el que se establezca en el contrato que no podrá ser superior a 30 años. En caso de que falleciera el cedido -el titular del derecho de uso- sin que hubiera finalizado el plazo, sus herederos podrán disfrutar de este derecho hasta que se cumpla el plazo. ¡Ojo, esta posibilidad debe estar contemplada en el contrato inicial!

Cesión de uso por tiempo indefinido

Significa que el disfrute del uso de la vivienda estará en vigor mientras viva el cedido. Al fallecimiento del titular del derecho de uso, el derecho se extinguirá y regresará al propietario de la vivienda que adquirirá el pleno dominio sobre ella. ¡Vamos, que no se puede heredar!

 ¿Cómo se extingue el derecho de uso de una vivienda?

Nuestro Código Civil enumera de una forma muy clara las causas que dan lugar a que el contrato de derecho de uso de una vivienda deje de estar en vigor. ¡Toma nota!

  1. Fallecimiento del cedido. Es decir, del titular del derecho de cesión sobre la vivienda.
  2. Expiración del plazo del contrato. Dependerá del plazo fijado en cada contrato.
  3. Cumplimiento de la causa resolutoria establecida en el contrato. Dependerá de cada contrato. ¡No es obligatorio que exista una causa!
  4. Renuncia del cedido. Imagina que le ha tocado el EuroJack y ha decidido irse a vivir a Honolulú. ¡Qué suerte!
  5. Pérdida total de la vivienda. Por ejemplo, que se haya quemado íntegramente en un incendio.
  6. Por la resolución del derecho del constituyente. Por ejemplo, el cedido incumple la prohibición de traspasar el derecho de uso de la vivienda a un tercero.
  7. Por prescripción. Ha trascurrido el tiempo de vigencia de ese derecho.

¿Dónde encontrar viviendas en cooperativa en cesión de uso?

 

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Hoy en día, hallar una cooperativa en cesión de uso es casi tan difícil como encontrar una aguja en un pajar. Esto no significa que no existan, pero se cuentan con los dedos de las manos.

La razón principal es que todavía no contamos con una ley exclusiva de cooperativas de viviendas que permita adaptar las particularidades de este modelo al régimen cooperativo ya que se siguen regulando por la Ley General de Cooperativas. ¡Aunque ya falta poco para tener una propia a nivel nacional!

Además, la regulación de la cesión de uso está desperdigada por la legislación española y esto dificulta aún más su aplicación hasta que la deseada regulación exclusiva sobre las cooperativas de viviendas sea aprobada.

Es muy posible que este modelo vaya cobrando protagonismo poco a poco en las generaciones venideras que, a lo mejor, no tienen tan interiorizada la propiedad privada. ¡Todo se verá!

Lo que sí está claro, es que las ventajas de las cooperativas de viviendas sobre el modelo de promoción convencional son enormes. ¿Sabes que estamos en plena segunda edad de oro de las cooperativas?

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