Saber cuáles son los impuestos al vender un piso es una de las búsquedas más realizadas por los buscadores de viviendas. ¿No te encaja?
Si te estás preguntando por qué no se preocupan por los impuestos que tienen que pagar al comprarse una vivienda, te revelaré algo: muchos quieren vender su actual vivienda antes de comprarse la nueva.
Y, no dudes, que cada vez son más los que se lo saben montar bien al comprar su nueva vivienda y escogen el modelo cooperativo. Los beneficios fiscales de una cooperativa de viviendas son una de las principales razones. ¡Aunque no la única!
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Pero hoy me voy a centrar en qué impuestos se pagan en la venta de un piso. ¿Empezamos?
Los impuestos al vender un piso son el IRPF, la plusvalía municipal y el IBI
¡Ojo! Ni tienes que pagar estos impuestos al mismo tiempo, ni tienes que pagarlos tú todos.
En este artículo, además de contarte qué impuestos hay que pagar por la venta de un piso, te voy a decir cuándo tienes que pagarlos y cómo calcularlos.
Para ello, voy a ir impuesto por impuesto para que no te quede ninguna duda. ¡Como Mamá, nadie!
IRPF: el primero de los impuestos al vender un piso
¿Qué es el IRPF y cómo se calcula?
Las siglas IRPF corresponde al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y engloba todas las rentas que recibes a lo largo del año que se imputa.
Recuerda que es un impuesto que declara las rentas obtenidas el año anterior a aquél en el que se declara.
De esto se derivan dos consecuencias inmediatas:
- Cuando vendes un piso, recibes una renta por él. Por lo tanto, no te queda más remedio que tributar por la ganancia de patrimonio obtenida.
- Si vendes un piso en el año 2020, tendrás que declarar su venta en la declaración del IRPF de 2021.
Ya sabe que mi misión es facilitarte la vida en lo que a la compraventa de vivienda se refiere. Sobre todo, si es a través de una cooperativa de viviendas. Recuerda que en mi asesoría gratuita puedes convertirte en un experto ¡totalmente gratis!
Por eso, aquí tienes el calendario fiscal 2021 para que tengas claras la fechas clave si te toca pagar este impuesto.
¿Cómo se calcula el IRPF de una venta de inmueble?
¡Es muy sencillo! En función de los beneficios que hayas obtenido por la venta del piso, tendrás que aplicar un tipo impositivo u otro.
- Si tu ganancia es mayor a 6.000€, el tipo impositivo es el 19%.
- Si tu ganancia está entre los 6.000€ y los 50.000€, el tipo impositivo es el 21%.
- Para las ganancias entre los 50.000€ y los 200.000€, el tipo impositivo es del 23%.
- Si tus beneficios son superiores a 200.000€, el tipo impositivo es del 26%.
De esta forma, sabrás que pagar de IRPF por la venta de tu vivienda.
Exenciones en el pago de IRPF
En primer lugar, la exención del pago del IRPF por la venta de la vivienda habitual es para aquellas personas que hayan reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa habitual (conocida como la exención por reinversión de la vivienda habitual) o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar.
Otros colectivos que están exentos del pago del IRPF son:
- Los mayores de 65 años.
- Las personas que se encuentren en una situación de gran dependencia.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
Tan sólo tienes que restar los gastos de adquisición del piso al precio por el que lo has vendido.
Por gastos de adquisición se entiende la suma del importe real de su compra más el valor de las inversiones, mejoras, gastos y tributos. ¡Puedes restar las amortizaciones!
Por el precio por el que has vendido el piso, se entiende el resultado de restarle los gastos y tributos al importe real de la venta.
¡Ojo! No tendrás que pagar el IRPF si estás en alguna de las siguientes situaciones:
- Has empleado todo el dinero obtenido por la venta de tu vivienda para comprarte una nueva residencia habitual. ¡Dentro de los dos años siguientes a su venta o a la finalización de las obras y entrega de la vivienda!
- Eres mayor de 65 años.
- Has entregado tu vivienda en dación de pago porque no podías pagar la hipoteca.
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Plusvalía municipal: el valor del terreno también se tributa
¿Qué es la Plusvalía municipal y cómo se calcula?
La plusvalía municipal es como se conoce comúnmente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos. Es decir, grava el aumento del valor del terreno sobre el que está edificada la vivienda que quieres vender desde que la compraste.
Este impuesto es establecido por el ayuntamiento de cada municipio. ¡No es el mismo en un municipio que en otro!
Y, lo más importante es que tienes que pagarlo como muy tarde dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la vivienda.
¿Cómo se calcula la plusvalía de un piso?
- Busca el coeficiente de actualización del valor catastral de tu localidad. ¡Debe aparecer en la web de tu ayuntamiento!
- Calcula el % de incremento final. Sólo tienes que multiplicar el coeficiente de actualización por el número de años que eres propietario de la vivienda.
- Calcula la base imponible. Para ello debes aplicar el % de incremento final al valor catastral de tu vivienda. ¡Lo encontrarás en la última factura del IBI!
- Obtén la cuota final a pagar. Sólo tienes que multiplicar la base imponible por el tipo impositivo de tu localidad. ¡Et voilà!
Exenciones en el pago de la plusvalía municipal
Hay ciertos escenarios en los que no existe la necesidad de pagar la plusvalía municipal:
- Si lo que se consigue de la venta de la vivienda se reinvierte en nueva vivienda habitual.
- Si la entrega de la vivienda se realiza entre cónyuges como pago de haberes comunes o a favor de los hijos.
- Si el inmueble ha sido declarado de interés cultural o forma parte del conjunto histórico-cultural.
- Si se transmite una propiedad que pertenece a una entidad estatal o benéfica.
IBI: el tercero de los impuestos al vender un piso
¿Qué es el IBI y quién lo paga?
IBI son las siglas del Impuesto de Bienes Inmuebles, y se trata un impuesto que tienen que pagar los propietarios de inmuebles todos los años a su ayuntamiento. ¡Es obligatorio!
Es uno de los impuestos que más varía porque es una gran fuente de ingresos de los cabildos. ¡Si las arcas públicas están llenas, el IBI suele bajar!
Lo que más te interesa del IBI en la venta de una vivienda es que, aunque en teoría lo paga quien es propietario del piso a 1 de enero, en la práctica puedes compartir su pago con el comprador. ¡Se reparte de manera proporcional al tiempo que cada uno ha sido propietario durante el año de su venta!
En cuanto al momento de su tributación, los ayuntamientos tienen libertad para decidir cuándo giran este impuesto.
Esto significa que se puede dar el caso de que no te hayan cobrado todavía el IBI cuando vendes tu casa.
¡Que no cunda el pánico! Puedes hacer cualquiera de estas dos cosas:
- Tomar como referencia la cantidad que abonaste el año anterior, y acordar con el comprador que te abone una parte al firmar la compraventa del piso.
- Esperar a que el Ayuntamiento te cobre y, posteriormente, pedirle al comprador que te reembolse la parte que te corresponde.
¿Cuáles son las ayudas públicas a la vivienda para las personas mayores de 65 años? QUIERO SABER MÁS
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