Si estás en la tesitura de comprar piso alquilado, es decir, comprar un piso en el que hay un inquilino, puedes hacer dos cosas: acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o leer este artículo en el que Mamá te lo cuenta todo al detalle. ¡El conocimiento es poder!
Y es que son muchos los que deciden comprar para alquilar porque es la mejor manera de invertir y aumentar tu patrimonio. Esta técnica, conocida como buy to rent, es ideal si compras a través de una cooperativa de viviendas porque ahorras en torno a un 20% y puedes pagar la entrada a plazos. ¡Luego no digas que no te he avisado!
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¡Quien antes llega, se la lleva!
Lo primero que debes saber es que la ley permite comprar un piso, aunque haya un inquilino dentro y un contrato de arrendamiento en vigor.
Una vez aclarada esta duda, puedes seguir adelante con tu operación inmobiliaria no sin antes tener en cuenta las siguientes pautas que te voy a dar: ¡Toma nota!
- El inquilino siempre puede ejercer su derecho de tanteo y retracto: puede comprar la vivienda antes que tú siempre que iguale tu oferta de compra.
- Deberás subrogarte en el contrato de alquiler que estuviera en vigor y respetar todas sus cláusulas.
- En función de la fecha del contrato de alquiler, podrás disponer antes o después de la vivienda. ¡Luego te lo cuento!
- Recuerda pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad de la vivienda antes de comprarla.
Por resumírtelo de una forma rápida, si decides comprar vivienda con inquilino, tendrás que subrogarte en el contrato de arrendamiento que estuviera en vigor en el momento de la compra, convirtiéndote en el nuevo casero de la vivienda.
¿Cuáles son las ventajas de comprar piso alquilado?
Di adiós a las reformas
Como el inquilino ya está viviendo en la casa, no será necesario que destines un dinero a reformar la casa para ponerla bonita antes de alquilarla. Tampoco que gastes en inmobiliarias ni en poner anuncios. ¡Mira qué bien!
Rentabiliza antes tu inversión
Al no tener que buscar inquilino, empezarás a recibir el pago de las rentas del alquiler desde el momento en el que te subrogues en el contrato de arrendamiento. ¡Recuerda que tendrás que hacerlo obligatoriamente!
Menor riesgo
Saber que la vivienda cuenta ya con un inquilino dentro también te beneficia porque no tendrás que destinar tiempo alguno a buscar una persona a la que alquilarte tu vivienda. ¡El tiempo es oro!
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¡Como Mamá, nadie!
¿Puedo echar al inquilino para uso propio?
La respuesta es no hasta que no venza el contrato de arrendamiento. Sin embargo, en función de la fecha del contrato del alquiler y de si conocías de la existencia del arrendamiento antes de comprar la vivienda, ¡la cosa cambia!
Ya sabes que, en cuestión de alquiler de vivienda, la ley ha ido modificándose a lo largo de los años. Esto se traduce en que siempre se aplicará la normativa vigente en el momento de la firma del contrato de alquiler.
Como tú eres lo más importante para Mamá y quiero que este artículo te ayude realmente, te voy a contar qué pasaría en función de cuándo se firmó el contrato de alquiler. ¡Presta atención!
Contratos firmados entre 1995 y el 6 de junio de 2013
Deberás respetar tanto las condiciones como la duración del contrato de alquiler, no pudiendo echar al inquilino hasta qué este finalice.
Contratos firmados desde el 6 de junio de 2013 hasta el 6 de marzo de 2019
En 2013 tuvo lugar una importante reforma de la LAU siendo obligatorio desde entonces inscribir los alquileres en el Registro Civil para que tuvieran validez frente a terceros. También se redujo la duración obligatoria de los contratos de la siguiente manera:
- El inquilino podrá permanecer en la vivienda hasta tres años, aunque en el contrato de alquiler se hubiera hecho constar una duración inferior.
- Alcanzado el período de tres años, éste se ampliará por otro año más si el inquilino así lo desea, salvo que el casero le hubiera lo contrario por lo menos un mes antes de que el contrato finalice.
Teniendo estas premisas claras, la respuesta a si puede echar al inquilino para entrar a vivir tú en la vivienda depende de si el alquiler está o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad
Deberás respetar a rajatabla las condiciones del contrato de arrendamiento. ¡Repasa las fechas y ten en cuenta el plazo de las notificaciones!
Si el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad
En este caso, todo dependerá si conocías o no la existencia del contrato de arrendamiento antes de comprar piso alquilado.
Si conocías el contrato de arrendamiento, deberás respetarlo y cumplir sus términos.
En caso de que no la conocieras, se considera que eres un comprador de buena fe y no estás obligado a respetar el contrato, pudiendo solicitar al inquilino que desaloje la vivienda en un plazo de tres meses.
¡Ojo! Será muy difícil que puedas alegar que no conocías de la existencia del contrato porque la propia ley obligar a mencionar en la escritura de compraventa si la vivienda está alquilada o no.
Esto significa que, salvo que el vendedor hubiera incurrido en falsedad documental, es imposible que no hubieras enterado de la existencia del alquiler. ¡Por eso es tan importante solicitar la nota simple de la vivienda antes de comprarla!
Contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019
Con la aprobación de la nueva ley hipotecaria, se introdujeron cambios que afectan tanto a los alquileres como a la venta de viviendas con inquilino.
Deberás respetar la fecha de duración del contrato de alquiler durante sus primero cinco años de vigencia, salvo que desconocieras su existencia en el momento de la compra.
¡Ojo! En caso de que el propietario anterior fuera una persona jurídica, será durante los primeros siete años de vigencia del contrato de arrendamiento.
Una vez transcurridos los plazos de cinco o siete años -aunque el contrato de arrendamiento contemplase un plazo mayor de duración del alquiler- podrás solicitarle a tu inquilino que desaloje la vivienda. ¡Le tendrás que indemnizar con un mes de alquiler por cada año de contrato que quedase por cumplir!
Trucos para echar a un inquilino que no paga. QUIERO SABER MÁS
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