La nueva ley hipotecaria te va a seguir sorprendiendo. En este último post sobre las novedades de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario vamos a ver cómo el sector se profesionaliza y se anulan malas praxis. ¡Entérate de cómo la ley te protege!

La ley hipotecaria atiende a las demandas tanto de los trabajadores de entidades financieras como de sus clientes

Está claro que una ley no se hace nueva así porque sí. Previamente, se han producido una serie de demandas de los ciudadanos o de los mercados que requieren ser cubiertas, o una serie de lagunas que deben ser reguladas. En el caso de la nueva ley hipotecaria también ha pasado esto. Sigue leyendo y verás cómo las últimas novedades que te cuento están basadas en esta acción-reacción.

Sólo quiero un préstamo hipotecario, no un seguro dental

Otra novedad es que, con carácter general, se prohíben las ventas vinculadas cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado. Se entiende por ventas vinculadas las ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos.

Seguro que alguna vez has ido a una entidad financiera a solicitar un crédito hipotecario, y has salido con el crédito hipotecario, un seguro dental y un seguro de decesos. Pues bien, esto ya no puede ocurrir, a menos que para ti resulte más beneficioso.

Esta medida está orientada a favorecer la elección del producto más adecuado por parte del cliente y a fomentar la competencia entre prestamistas. Recuerda que la ley permite la venta agrupada siempre que resulte más beneficiosa para el cliente. ¡Así que, en realidad, depende de ti!

Adiós al agobio de vender para cobrar

¿Has tenido alguna vez la sensación de que te están colocando un producto bancario para incrementar los beneficios del que te lo vende? Es una sensación muy desagradable porque, entre otras cosas, te genera una gran desconfianza.

Pues bien, la nueva ley hipotecaria acaba con esta sensación. Para ello exige que el volumen de préstamos contratados no puede ser el factor predominante a la hora de retribuir al personal que los diseña, comercializa o recomienda. ¡Si es que a veces ni ellos mismos creían en las bondades de lo que nos estaban intentando vender!

Además, se limita la actividad de asesoramiento en materia de préstamos y créditos. Con carácter general, sólo podrá prestarse por los intermediarios de crédito y los prestamistas inmobiliarios.

No todo el mundo puede conceder un préstamo

La nueva ley exige que el personal que evalúa la solvencia y comercializa los préstamos inmobiliarios cumpla con determinados requisitos de capacitación que aseguren que el prestatario reciba una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista. En una palabra, tienes derecho a que te atienda e informe un profesional que sepa de lo que están hablando.

Además, no cualquier profesional. Con la nueva ley hipotecaria, los operadores que deseen actuar profesionalmente como intermediarios de crédito inmobiliario, representantes designados de los intermediarios y prestamistas inmobiliarios, deberán estar debidamente inscritos en el correspondiente registro público. También deberán contar, entre otros aspectos, con reconocido prestigio, además de conocimientos y competencia adecuados.

Del euro al yen, y viceversa

¡Yo me sé de alguno que contrató la hipoteca de su vivienda en yenes, y se endeudó de por vida! Esta situación ya es reversible gracias a la nueva ley hipotecaria.

Por primera vez se incorpora en nuestro ordenamiento jurídico el derecho del consumidor a convertir el préstamo contratado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida.

Es la denominada cobertura del riesgo de cambio, que viene acompañada de la obligación de información periódica del prestamista al prestatario sobre la evolución de la deuda y del derecho del prestatario a convertir, en su caso, el préstamo a una moneda alternativa.

Poniéndoselo difícil a los desahucios

También hay novedades en cuanto a la regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora. La principal novedad es que el vencimiento anticipado sólo podrá tener lugar cuando el incumplimiento del deudor sea suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. La nueva ley también establece un criterio claro y fijo para la determinación de los intereses de demora.

El consejo de mamá

Acude a mi sección de ÚTILES en el menú principal, donde podrás acceder a una variedad de herramientas que te facilitarán el camino del aprendizaje. Dentro de ella, verás el espacio ESTUUUDIA, MAÑANA ME LO AGRADECERÁS donde tienes acceso a la nueva ley hipotecaria (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario), y a todas las que han valido de fuente legal para que mamá te cuente las cosas con la mayor fiabilidad. ¡No te pierdas todas las facilidades que pongo a tu disposición para que tu carrera a convertirte en un experto en cooperativa de viviendas sea fácil e imparable!

 ¿Tiene la nueva ley hipotecaria carácter retroactivo? QUIERO SABER MÁS.


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Lo que no te puedes perder


La Ley Hipotecaria ha traído muchas novedades que benefician a las personas que soliciten un préstamo hipotecario para comprarse una vivienda. Ya sabes algunos de ellos, pero todavía hay muchos más. Sigue leyendo para convertirte en un experto de una forma entretenida y amena. 

La Ley Hipotecaria disminuye los gastos que tiene que afrontar la persona que solicita un préstamo hipotecario

Lo has oído bien. La nueva ley hipotecaria piensa en el bolsillo de las familias que tienen que solicitar una hipoteca, y se pone de su lado…en detrimento de las entidades financieras. Esto me deja un poco «con la mosca detrás de la oreja» porque las entidades financieras en este país nunca pierden, así que habrá que investigar de qué manera la generosidad de esta nueva ley nos repercute al ciudadano de pie. Por ahora, te sigo contando cómo esta ley te beneficia.  

Has ganado la batalla de los gastos hipotecarios

No es por hacer una llamada a la revolución, pero está claro que cuando el ciudadano se moviliza y lucha por sus intereses, acaba ganando…al menos, casi siempre. Esto es lo que ha pasado con la lucha entre las entidades financieras y los ciudadanos de a pie respecto a los gastos generados en la constitución de un crédito hipotecario.

Si no eres una entidad financiera…¡estás en el bando de los ganadores! Saborea el momento porque esto no es lo habitual.

Tú sólo tendrás que pagar los gastos de la tasación. La entidad financiera asume el resto.

Cómo es lógico, te preguntará qué es “el resto”. Mamá te lo explica. “El resto” que asume la entidad financiera incluye los gastos de la gestoría, el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, los gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. ¡Ahí es nada!

No obstante, no olvides que todas las entidades financieras tienen un objetivo común y claro: sacar la máxima rentabilidad a su dinero. Es muy posible que estén camuflando los costos que ahora tienen que asumir por ley. Esperemos a ver qué pasa. El tiempo nos lo dirá a todos, y, por supuesto, tu Madre te mantendrá informado. ¡Ojalá me esté equivocando!

Menos comisiones

En lo referente a la forma, ejecución y resolución de los contratos también hay novedades.

La primera es que, como prestatarios, y con carácter general, tienes el derecho a reembolsar todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera que pudiera suponerle el reembolso, cuando éste se produjera en los primeros años de vigencia del contrato. La cuantía será diferente en función de si se trata de un contrato a tipo variable o de un contrato a tipo fijo.

La segunda es la opción de favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo. Con esta modificación se consigue que como prestatario puedas conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo te va a suponer la financiación que contratas. Así, podrás realizar una planificación financiera a largo plazo y se favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y la transparencia.

Un poco de luz

Si los términos subrogación y novación te generan confusión, aquí está tu Madre para poner un poco de luz.

La subrogación de una hipoteca consiste en la modificación del deudor o del acreedor del préstamo.

Cuando te compras una vivienda y te subrogas en su hipoteca, lo que estás haciendo es convertirte en el titular de esa hipoteca y asumir la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos por esta transacción.

Si solicitases la subrogación sin cambios en la operación (es decir, sin incrementar plazo o capital) tendrás que abonar los gastos que la subrogación lleva implícitos: notaría, gestoría, registro y una comisión de la subrogación que se pactó en la escritura inicial del préstamo hipotecario.

Si solicitases la subrogación con cambios en la obligación del préstamo, en el caso de que la entidad financiera acceda a los mismos, se deberá formalizar una escritura de novación. Como nuevo prestatario, tendrás que hacer frente a la nueva comisión de novación modificativa.

Sólo quiero un préstamo hipotecario, no un seguro dental. QUIERO SABER MÁS.

 


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Lo que no te puedes perder


Sí, ¡tenemos nueva ley hipotecaria! Y viene cargada de novedades que benefician a las personas que tienen que solicitar un crédito hipotecario. Es decir, la gran mayoría de nosotros. Así que, abre bien los oídos que te voy a contar en términos generales cuáles son estas novedades y cómo te benefician. Te las iré detallando en los siguientes posts, así que …”¡sigue nadando!”.

¿Qué ventajas ofrece la nueva ley hipotecaria?

 

 

Más garantías, más información, menos gastos, más información a través del notario, adiós las ventas vinculadas y menos comisiones son sólo algunas de las ventajas que ofrece la nueva ley hipotecaria. Como contrapartida, conseguirás un préstamo hipotecario sólo si eres un cliente solvente. ¡Tranquilo, Mamá te lo cuenta al detalle!

Más garantías crediticias

El domingo 16 de junio, justo dos meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

Conocida como «la nueva ley hipotecaria», ha introducido novedades en prácticamente todo lo relativo a las hipotecas.

El sistema hipotecario español ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de muchos países de nuestro entorno.

La nueva ley hipotecaria nace como consecuencia de una Directiva de la Unión Europea tras identificar una serie de problemas que sufrían los mercados hipotecarios de los países de su ámbito.

Su finalidad es potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que lo componen, así como el justo equilibrio entre las partes. De esta manera, favorece la progresiva implantación de un mercado de crédito fiable, con reglas homogéneas en el mercado europeo y con un mayor grado de confianza de los clientes en las entidades prestamistas. Esta nueva ley se aplica a todas las personas físicas, con el fin de que se puedan beneficiar de ella colectivos tales como el de los autónomos. ¡Se trata de una ley inclusiva y eso es digno de elogio!

Más información y transparencia

Entre los aspectos más novedosos, establece una regulación detallada de la fase precontractual con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar.

Así que no te cortes en preguntar porque estás en tu derecho a ser informado al detalle. Y también a que se te facilite toda la documentación. Para que puedas revisar todo en tu casa cómodamente y apuntarte en una lista las nuevas dudas que puedan surgirte.

El notario refuerza su papel en la nueva ley hipotecaria

Esta medida se complementa atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarándole todas aquellas dudas que le pueda suscitar el contrato. También comprobará que tanto los plazos como los demás requisitos para cumplir con el principio de transparencia concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o el crédito hipotecario. ¡Ojo! Tendrás que ir dos veces al notario.

La Ley Hipotecaria ha traído muchas novedades que benefician a las personas que soliciten un préstamo hipotecario para comprarse una vivienda. Ya sabes algunos de ellos, pero todavía hay muchos más. Sigue leyendo para convertirte en un experto de una forma entretenida y amena.

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¡Como Mamá, nadie!

Has ganado la batalla de los gastos hipotecarios

No es por hacer una llamada a la revolución, pero está claro que cuando el ciudadano se moviliza y lucha por sus intereses, acaba ganando…al menos, casi siempre. Esto es lo que ha pasado con la lucha entre las entidades financieras y los ciudadanos de a pie respecto a los gastos generados en la constitución de un crédito hipotecario.

Si no eres una entidad financiera…¡estás en el bando de los ganadores! Saborea el momento porque esto no es lo habitual. Y es que los gastos de la hipoteca los paga casi todos el bancoTú sólo tendrás que pagar los gastos de la tasación.

Cómo es lógico, te preguntará qué es “el resto”. Mamá te lo explica. “El resto” que asume la entidad financiera incluye los gastos de la gestoría, el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, los gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. ¡Ahí es nada!

No obstante, no olvides que todas las entidades financieras tienen un objetivo común y claro: sacar la máxima rentabilidad a su dinero. Es muy posible que estén camuflando los costos que ahora tienen que asumir por ley. Esperemos a ver qué pasa. El tiempo nos lo dirá a todos, y, por supuesto, tu Madre te mantendrá informado. ¡Ojalá me esté equivocando!

Menos comisiones en la nueva ley hipotecaria

En lo referente a la forma, ejecución y resolución de los contratos también hay novedades.

La primera es que, como prestatario, y con carácter general, tienes el derecho a reembolsar todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera que pudiera suponerle el reembolso, cuando éste se produjera en los primeros años de vigencia del contrato. La cuantía será diferente en función de si se trata de un contrato a tipo variable o de un contrato a tipo fijo.

La segunda es la opción de favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo. Con esta modificación se consigue que como prestatario puedas conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo te va a suponer la financiación que contratas. Así, podrás realizar una planificación financiera a largo plazo y se favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y la transparencia.

Un poco de luz

Si los términos subrogación y novación te generan confusión, aquí está tu Madre para poner un poco de luz.

La subrogación de una hipoteca consiste en la modificación del deudor o del acreedor del préstamo.

Cuando te compras una vivienda y te subrogas en su hipoteca, lo que estás haciendo es convertirte en el titular de esa hipoteca y asumir la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos por esta transacción.

Si solicitases la subrogación sin cambios en la operación (es decir, sin incrementar plazo o capital) tendrás que abonar los gastos que la subrogación lleva implícitos: notaría, gestoría, registro y una comisión de la subrogación que se pactó en la escritura inicial del préstamo hipotecario.

Si solicitases la subrogación con cambios en la obligación del préstamo, en el caso de que la entidad financiera acceda a los mismos, se deberá formalizar una escritura de novación. Como nuevo prestatario, tendrás que hacer frente a la nueva comisión de novación modificativa.

La nueva ley hipotecaria te va a seguir sorprendiendo. En este último post sobre las novedades de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario vamos a ver cómo el sector se profesionaliza y se anulan malas praxis. ¡Entérate de cómo la ley te protege!

Sólo quiero un préstamo hipotecario, no un seguro dental

Otra novedad es que, con carácter general, se prohíben las ventas vinculadas cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado. Se entiende por ventas vinculadas las ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos.

Seguro que alguna vez has ido a una entidad financiera a solicitar un crédito hipotecario, y has salido con el crédito hipotecario y un seguro médico familiar. Pues bien, esto ya no puede ocurrir, a menos que para ti resulte más beneficioso.

Esta medida está orientada a favorecer la elección del producto más adecuado por parte del cliente y a fomentar la competencia entre prestamistas. Recuerda que la ley permite la venta agrupada siempre que resulte más beneficiosa para el cliente. ¡Así que, en realidad, depende de ti!

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Adiós al agobio de vender para cobrar

¿Has tenido alguna vez la sensación de que te están colocando un producto bancario para incrementar los beneficios del que te lo vende? Es una sensación muy desagradable porque, entre otras cosas, te genera una gran desconfianza.

Pues bien, la nueva ley hipotecaria acaba con esta sensación. Para ello exige que el volumen de préstamos contratados no puede ser el factor predominante a la hora de retribuir al personal que los diseña, comercializa o recomienda. ¡Si es que a veces ni ellos mismos creían en las bondades de lo que nos estaban intentando vender!

Además, se limita la actividad de asesoramiento en materia de préstamos y créditos. Con carácter general, sólo podrá prestarse por los intermediarios de crédito y los prestamistas inmobiliarios.

No todo el mundo puede conceder un préstamo

La nueva ley exige que el personal que evalúa la solvencia y comercializa los préstamos inmobiliarios cumpla con determinados requisitos de capacitación que aseguren que el prestatario reciba una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista. En una palabra, tienes derecho a que te atienda e informe un profesional que sepa de lo que están hablando.

Además, no cualquier profesional. Con la nueva ley hipotecaria, los operadores que deseen actuar profesionalmente como intermediarios de crédito inmobiliario, representantes designados de los intermediarios y prestamistas inmobiliarios, deberán estar debidamente inscritos en el correspondiente registro público. También deberán contar, entre otros aspectos, con reconocido prestigio, además de conocimientos y competencia adecuados.

Del euro al yen, y viceversa

¡Yo me sé de alguno que contrató la hipoteca de su vivienda en yenes, y se endeudó de por vida! Esta situación ya es reversible gracias a la nueva ley hipotecaria.

Por primera vez se incorpora en nuestro ordenamiento jurídico el derecho del consumidor a convertir el préstamo contratado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida.

Es la denominada cobertura del riesgo de cambio, que viene acompañada de la obligación de información periódica del prestamista al prestatario sobre la evolución de la deuda y del derecho del prestatario a convertir, en su caso, el préstamo a una moneda alternativa.

Poniéndoselo difícil a los desahucios

También hay novedades en cuanto a la regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora. La principal novedad es que el vencimiento anticipado sólo podrá tener lugar cuando el incumplimiento del deudor sea suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. La nueva ley también establece un criterio claro y fijo para la determinación de los intereses de demora.

Derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria

Como Mamá está en todo, he incluido esta última novedad que ha supuesto la derogación del artículo 28 de la nueva Ley Hipotecaria. ¡Ha durado poco!

En concreto, este artículo decía lo siguiente:

«Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legada a favor de herederos forzosos. 

Esto suponía que muchas transacciones relacionadas con viviendas heredadas no pudieran llevarse a cabo hasta que hubieran pasado dos años desde el fallecimiento del causante. ¡Cuando te cuente el motivo, vas a alucinar!

Resulta que este artículo 28 formaba también parte de la Ley Hipotecaria del año 1946. ¿Sabes que era conocida como la ‘Ley de Cuba’?Y lo era porque, a través de la instauración de este período obligatorio de dos años para poder realizar cualquier transacción sobre la vivienda en cuestión, se daba el tiempo necesario para que los hijos de españoles que habían emigrado a las colonias, tuvieran tiempo de regresar tras el fallecimiento de sus padres y reclamar su parte de la herencia.

Está claro que esta cláusula estaba muy bien para aquélla época, pero, hoy en día, no tiene ningún sentido. Y, lo peor, es que está obligando a mucha gente que ha heredado una vivienda a tener que esperar dos años antes de poder venderla. ¡Con lo que cuesta heredar!

Pues bien, a partir de ahoras, las viviendas heredadas se pueden vender sin ninguna de estas limitaciones, provocando dos grandes beneficios inmediatos.

¿En qué beneficia la derogación del artículo 28 de la ley hipotecaria?

  • No hay que esperar a que transcurra ningún período de tiempo entre el fallecimiento del causante y la venta de la vivienda. ¡Salvo que el causante hubiera impuesto algún condicionante en su testamento!
  • La vivienda se puede vender por su precio de mercado. ¿Sabes que antes el comprador exigía que se redujera el precio de compra de la vivienda por el regalito que incluía el artículo 28? ¡Normal!

El consejo de mamá

Dentro de mi sección ESTUUUDIA, MAÑANA ME LO AGRADECERÁS tienes acceso a la nueva ley hipotecaria , y a todas las que han valido de fuente legal para que mamá te cuente las cosas con la mayor fiabilidad. ¡No te pierdas todas las facilidades que pongo a tu disposición para que tu carrera a convertirte en un experto en cooperativa de viviendas sea fácil e imparable!

 ¿Tiene la nueva ley hipotecaria carácter retroactivo? QUIERO SABER MÁS.


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