Ya seas propietario o inquilino, una de las dudas más comunes es el tema de rescindir el contrato de alquiler. Cualquier contrato de alquiler marca unas pautas que ambas partes deben seguir. Pero, ¿y si quieres rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo? O te lo rescinden a ti.
En esto casos es cuando te das cuenta de que el conocimiento no ocupa lugar. Menos mal que tienes a Mamá para que te aclare de forma rápida y sencilla estos y otros aspectos relacionados con la vivienda. No te creas que Mamá sólo sabe de cooperativas de viviendas y de hipotecas.
En este artículo, te voy a explicar qué es la rescisión de un contrato de alquiler, cuándo puede rescindir el contrato de alquiler el inquilino y cuándo puede hacerlo el propietario.
También te explicaré la rescisión del contrato de alquiler prorrogado, así como cuándo procedería pagar una indemnización y de cuánto.
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¿Qué es el desistimiento o rescisión de un contrato de alquiler?
La rescisión del contrato de alquiler es el acto por el cual se finaliza el contrato de alquiler antes de que venza el plazo para su cumplimiento. También llamado desistimiento del contrato de alquiler, se puede producir de forma unilateral por una sola de las partes. ¡Aunque también se puede producir por las dos partes!
Lo que también caracteriza a la rescisión del contrato de alquiler es que no es necesario que se haya producido una lesión o un incumplimiento. Lo normal es que el propio contrato de alquiler exija que se cumplan determinados requisitos para poder rescindir el contrato de alquiler. Por ejemplo, que se avise con un plazo mínimo de preaviso o que se comunique a la otra parte a través de un conducto fehaciente.
Tipos de rescisión del contrato de alquiler
Ahora que ya sabes lo que significa rescindir un contrato de alquiler, te voy a explicar en qué supuestos puede hacerlo el propietario y cuándo puede hacerlo el inquilino.
Rescisión del contrato de alquiler por parte del propietario
Con el fin de evitar que el propietario pueda rescindir el contrato de alquiler de forma caprichosa en perjuicio del inquilino, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha establecido de forma taxativa los casos en los que puede hacerlo.
Es decir, un propietario no puede rescindir el contrato de alquiler antes de que venza su plazo, salvo en casos excepcionales y siempre que están contemplados en la ley.
A continuación, Mamá te va a explicar cuáles son estos casos excepcionales contemplados en la ley. ¡Toma nota!
- La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al inquilino.
- La falta de pago de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión inconsentidos. Es decir, que el inquilino alquile o ceda el inmueble a un tercero sin que el propietario haya dado su consentimiento.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador. Esto último sólo si su consentimiento fuera necesario.
- Cuando el inquilino realice en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino o de quien efectivamente la viniera ocupando.
- Y, finalmente, cuando el dueño necesite recuperar la vivienda para hacer uso de ella.
Como sé que el último supuesto te ha dejado con la mosca detrás de la oreja, te lo voy a detallar.
La ley permite que el propietario pueda rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo porque necesite recuperar la vivienda para hacer uso de ella siempre que se cumplan las siguientes premisas:
- Que haya transcurrido al menos un año de la vigencia del contrato de alquiler.
- Que el inmueble vaya a utilizarse como vivienda permanente por cualquiera de las siguientes personas:
- El propietario.
- Sus familiares de primer grado por consanguinidad o adopción.
- Su cónyuge si así se establece por sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- Y que se lo comunique al inquilino con una antelación de dos meses.
Si transcurridos tres meses desde la rescisión del contrato de alquiler o del desalojo de la vivienda, no se hubiera ocupado la vivienda por el propietario o las personas legalmente reconocidas, el inquilino podrá optar en el plazo de treinta días por una de las dos opciones siguiente. ¡Ojo! Salvo que el propietario no hubiera habitado la vivienda por causa de fuerza mayor
- Acceder de nuevo a la vivienda por un período de hasta cinco años en función de los quedasen pendientes de cumplir en el momento de la rescisión del contrato de arrendamiento. Además, el propietario deberá indemnizarte por los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta que hubiera ocupado de nuevo la vivienda.
- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
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Rescisión del contrato de alquiler por el inquilino
La ley es justa y también contempla los supuestos en los que el inquilino puede rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo.
La rescisión del contrato de alquiler por parte del inquilino sólo puede producirse después de los seis primeros meses de la vigencia del contrato de alquiler. Salvo en los casos en el que las partes hubieran establecido una cláusula en el contrato de alquiler que contemple la posibilidad de rescindir el contrato en cualquier momento, incluso antes de que hubiesen transcurrido los primeros seis meses.
¡Ojo! Deberás comunicar al propietario tu intención de rescindir el contrato de alquiler con treinta días de antelación y no debes pagar ninguna indemnización. Lo más recomendable y económico es que lo hagas a través de un burofax.
Si rescindes el contrato de alquiler antes de que transcurran los seis primeros meses, deberás pagar al propietario el importe que falte hasta los seis meses.
Además, si el contrato es antiguo, debes acogerte a lo estipulado en el mismo, que generalmente es la fecha de revisión anual de cada contrato.
Otros motivos por los que puedes rescindir el contrato son que el propietario se niegue a realizar las reparaciones necesarias para el correcto funcionamiento de la vivienda o si el propietario se entromete en tu vida diaria. ¡Tendrá que devolverte la fianza!
Los efectos de la rescisión variarán dependiendo de la clase de acuerdo que hayas pactado con el propietario en el contrato de alquiler, aunque por lo general son los siguientes:
- Devolución de la fianza. Se deberán revisar los plazos mínimos, para contabilizar posibles penalizaciones por incumplimiento.
- Documentación por escrito de derechos y obligaciones consecuentes. Si es posible, se debe hacer a través de un medio en el que conste la fecha y entrega. ¡La finalización del contrato debe tener un documento firmado!
- Revisión del inmueble y sus desperfectos.
- Cese del pago de la renta.
¡Comprueba que no queden deudas pendientes con el inquilino!
Rescindir un contrato de alquiler prorrogado
Un contrato de alquiler prorrogado es aquél que, tras cumplirse su plazo inicial de vencimiento, se renueva entre el mismo propietario y el mismo inquilino porque ninguno de los dos ha comunicado su intención de no continuarlo a la otra parte. ¡Con la antelación mínima ni en la forma exigidas!
Como sé que este tema despierta tu interés, Mamá ha redactado con todo el cariño del mundo un artículo sobre la prórroga del contrato de alquiler.
En él te explico de forma clara cómo se tienen que proceder tanto el propietario como el inquilino para rescindir un contrato de alquiler prorrogado. ¡Te lo recomiendo!
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¿Cómo se prepara un modelo de rescisión de contrato de alquiler?
Lo más importante que debes tener en cuenta es que, cuando se procede a rescindir un contrato de alquiler, es importante suscribir un acuerdo escrito entre las partes para dejar constancia de la rescisión.
En este contrato escrito, además de dejar constancia de la finalización del alquiler, también es importante fijar las obligaciones que quedan pendiente de cumplir por cualquier tanto por el propietario como por el inquilino.
En función de las circunstancias, existen dos tipos de acuerdos diferentes:
- Acuerdo de terminación con liquidación. En este documento se expresa la voluntad del arrendador y arrendatario de rescindir el contrato. En este acuerdo se firma que el inquilino entregará la llaves y el propietario tendrá que devolverle la fianza en un plazo máximo de 30 días.
- Acuerdo de terminación con retención de la fianza. Se suele utilizar este acuerdo cuando una de las partes ha finalizado el contrato antes de tiempo y la otra no está conforme o bien entiende que no se han cumplido las obligaciones que tenía la otra parte.
Indemnización tras la rescisión del contrato de alquiler
Para abordar este apartado correctamente, es necesario partir de la base de que la cosa cambia en función de cuándo se firmase el contrato de alquiler. ¡Toma nota!
Indemnización en contratos de alquiler firmados antes del 6 de junio de 2013
Si firmaste el contrato de alquiler antes de esta fecha, la ley únicamente contempla dos supuestos en los que el inquilino podría rescindir el contrato de arrendamiento antes de tiempo:
- Que la duración que se pactó a la firma inicial del contrato de alquiler sea superior a cinco años y ya hubiera transcurrido al menos cinco años de vigencia del contrato. En este caso, el inquilino debería avisar al propietario de su intención de rescindir el contrato de alquiler al menos con un preaviso de dos meses. Y también deberá hacerlo de una forma fehaciente. Recuerda que lo mejor es por burofax.
- Que las partes hubieran pactado en el contrato de alquiler la posibilidad de rescindirlo en cualquier momento, incluso antes de que hubieran transcurrido cinco años.
En este caso, la indemnización que el inquilino debe hacer al propietario será con una mensualidad de renta por año de contrato que reste por cumplir.
Si el período que resta para la finalización del contrato es inferior a un año, se calculará la parte proporcional.
¡Ojo! El inquilino sólo deberá indemnizar al propietario cuando hubiera quedado reflejada esta obligación en el contrato de alquiler.
Indemnización en contratos de alquiler firmados después del 6 de junio de 2013
En el caso de que hubiera sido el inquilino quien hubiera puesto fin al contrato de alquiler de manera anticipada, el artículo 11 de la LAU establece que el inquilino también deberá indemnizar al propietario con una mensualidad de renta por año de contrato que reste por cumplir.
Si el período que resta para la finalización del contrato es inferior a un año, se calculará la parte proporcional.
¡Ojo! Nuevamente, el inquilino sólo deberá indemnizar al propietario cuando hubiera quedado reflejada esta obligación en el contrato de alquiler.
En el caso de que el contrato se hubiera prorrogado automáticamente, el inquilino podrá rescindir el contrato en cualquier momento con un preaviso de 30 días de anticipación. Sólo tendrá que indemnizar al propietario si así se contemplara en el contrato de arrendamiento.
Fuera de estos casos, ya no estaríamos hablando de rescisión del contrato de alquiler, sino de incumplimiento de contrato. ¡Las consecuencias serían totalmente distintas!
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