Para entender cómo funciona una cooperativa de viviendas hay que partir de la base de que en la cooperativa rigen los principios de participación democrática e igualdad. Dicho esto, voy a contarte qué agentes están involucrados en el proceso de llevar a buen puerto la promoción de viviendas. El entorno de las cooperativas de viviendas está muy regulado y es muy garantista, ¡y nadie mejor que Mamá para contarte todo!
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¿Cómo funciona una cooperativa de viviendas?
¡Vale! Pongámonos a ello. Te voy a explicar de manera fácil quiénes son los agentes que intervienen en una cooperativa de viviendas y el papel que desempeña cada uno de ellos.
Los Socios Cooperativistas: el alma máter de la cooperativa de viviendas
Son los auténticos protagonistas pues el proyecto cobra sentido gracias a su objetivo común de obtener una vivienda en las condiciones óptimas, el mejor precio posible y en el plazo más ajustado posible. Las cooperativas son sociedades democráticas y participativas. Los socios disponen de una Asamblea General en la que se reúnen para deliberar y tomar decisiones relacionadas con el proyecto.
La Asamblea General: ¿en qué democracia no existe un Parlamento?
La Asamblea General es la máxima expresión del carácter democrático de una cooperativa de viviendas. Consiste en la reunión de todos los socios cooperativistas para discutir y decidir sobre temas que sean de su competencia, determinada legal o estatutariamente. Es decir, es el foro donde el socio cooperativista tiene voz y voto.
Los temas que le corresponden a la Asamblea General son, entre otros, el examen de la gestión social, las cuentas anuales, el informe de gestión, y la aplicación de los excedentes disponibles.
El Consejo Rector: vela por el cumplimiento de la ley y los Estatutos
Para la correcta gestión y representación de la cooperativa de viviendas, se nombra un Consejo Rector que vela por el cumplimiento tanto de la Ley como de los Estatutos de la propia sociedad. Generalmente, está formado por un presidente, un vicepresidente y un secretario, aunque su estructura se detalla en cada caso en los Estatutos de la sociedad. Lo habitual es que la gestora de la cooperativa forme parte y/o modere el Consejo Rector aportando profesionalidad, experiencia y solvencia al proyecto de cara a las entidades financieras.
La Intervención: las cuentas claras
La Intervención es el órgano fiscalizador de las las cooperativas de viviendas. ¿Sabías que una cooperativa tiene que rendir cuentas cada año de sus balances?La Asamblea General debe elegir, como mínimo, a una persona para ocupar tal cargo, que serán los encargados de intervenir las cuentas y asegurar que todas las transacciones son oportunas y transparentes.
El Comité de Recursos, el juez de la cooperativa
El Comité de Recursos es quien se encarga de tramitar y resolver los recursos que los socios interpongan contra alguna sanción que les ha impuesto el Consejo Rector. Es una garantía para el socio cooperativista y, aunque no es una figura obligatoria, los Estatutos de la cooperativa pueden contemplarlo. ¡Asegúrate de que lo hace!
La Gestora de la Cooperativa, la directora de orquesta de la vivienda de cooperativas
En el pasado los socios se asociaban y “montaban” la cooperativa.
Actualmente, y dado que los bancos exigen solvencia y garantías de éxito para aportar su financiación, el modelo más habitual es que una gestora experta sea la que monte el proyecto en torno a un “suelo” (solar) y a un colectivo con suficiente tamaño. La actividad inmobiliaria es enormemente compleja y requiere de la coordinación de numerosos servicios, así como de los conocimientos técnicos necesarios para cumplir con las necesarias garantías y los requerimientos jurídicos.
Las empresas gestoras prestan este tipo de servicios a las sociedades cooperativas de forma profesional y a través de personal altamente cualificado. Su objetivo es ayudar con su planificación y experiencia a que la promoción resulte exitosa.
Es vital que la cooperativa de viviendas cuente con una gestora de cooperativas con experiencia. Su gestión es una gestión cedida mediante contrato por escrito, y aprobada en la Asamblea General o, en todo caso, por decisión del Consejo Rector. La gestora de cooperativa vela por el interés común y actúa de “director de orquesta” haciendo posible que un proyecto complejo tenga éxito.
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La Entidad Financiera: su financiación es vital para la cooperativa de viviendas.
A no ser que el colectivo de socios cooperativistas disponga del 100% de la inversión total que requiere el desarrollo del proyecto, la entidad financiera es fundamental. La estructura económica habitual es que el cooperativista aporte entre el 20% – 25% del precio de venta de la vivienda, y la entidad financiera, mediante una hipoteca, aporte el 80% – 75% restante. Pero su papel va mucho más allá.
La entidad financiera también actúa de filtro inicial de los proyectos. Sólo financiará aquellos proyectos que entiende viables y gestionados de manera profesional. Por eso es tan importante el papel de la gestora de la cooperativa.
Además, la entidad financiera, en coordinación con la gestora de la cooperativa, también realiza una evaluación de riesgo de los distintos cooperativistas, evitando así sorpresas de última hora con socios que no puedan formalizar su hipoteca. Recuerda, gestora de cooperativa y entidad financiera velan por el interés común.
¡Y aún hay más!
El Project Monitoring: lo impone la ley y la entidad financiera
¡Cuanto anglicismo! En castellano sería algo así como “el controlador del proyecto”.
Una vez otorgada la licencia de obra mayor y obtenido el préstamo promotor, la entidad financiera impone a la gestora de cooperativas la figura del project monitoring. Su misión es supervisar cualquier pago efectuado por la gestora de la cooperativa, analizar y certificar que el proyecto y la obra van adelante, si se están cumpliendo los plazos y si los pagos se están realizando según lo correcto.
Es una de las maneras que la entidad financiera tiene de tutelar el uso que se hace del capital depositado por los cooperativistas y de los fondos que aporta como financiadora. En esencia, aportan seguridad y garantías de éxito al proyecto.
Además, en áreas específicas la gestora debe contar con la colaboración de técnicos especializados:
Asistencia técnica: son los ingenieros de la cooperativa de viviendas
Arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros son responsables de la elaboración de los proyectos necesarios para la ejecución y seguimiento de la obra. Participan en el control de los plazos y ajuste a las normas urbanísticas vigentes.
Asistencia jurídica: asesoran a la cooperativa de viviendas para que cumpla la legalidad
Las cooperativas firman numerosos contratos en el desarrollo del proyecto y deben atender con garantías a todos los requerimientos legales. Habitualmente, abogados especializados en el marco jurídico inmobiliario supervisan todos los contratos y garantizan que todos los procedimientos se lleven a cabo con ajuste a Ley.
Asistencia administrativa y contable: las gestoras lo hacen posible
Habitualmente es una de las funciones principales de las gestoras de cooperativas, que aseguran una administración correcta del capital de la sociedad cooperativa para la ejecución del proyecto.
El consejo de mamá
Como ves, una cooperativa de viviendas es todo un ecosistema. Mi consejo es que te asegures de que la gestora de la cooperativa de viviendas a través de la cual vas a comprar tu casa sea una gestora con años de experiencia. Ella es la que te transmitirá confianza y tranquilidad, además de todas las garantías que ya de por sí te ofrece la Ley y las entidades financieras.
¿Qué es la Asamblea General de una cooperativa de viviendas y cuál es su misión? QUIERO SABER MÁS
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