Si estás leyendo esta guía sobre las arras penitenciales que con tanto cariño Mamá ha preparado para ti, es porque están a punto de vender o comprarte una casa. Y, además de enterarte de los impuestos al vender un piso, querrás saber qué esto de las arras y cómo funcionan.
Es frecuente que, antes de firmar el contrato de compraventa, el comprador y el vendedor firmen un contrato de arras penitenciales según el cual se comprometen a realizar la transacción en unos días. De esta forma, el vendedor se asegura de que existe un compromiso real de compra, y, el comprador, de que no van a ofrecer la vivienda a un tercero.
Eso no significa que ninguno de los dos no pueda echarse atrás. Ambos podría hacerlo, pero aquél que lo hiciera sería penalizado con la cantidad de dinero que se hubiera entregado como señal en la firma del contrato.
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¿Qué son las arras penitenciales o confirmatorias?
¡Prácticamente ya te lo he contado! Es el precio que tendría que pagar la parte del contrato de compraventa si decidiera rescindirlo antes de haberlo consumado.
Así lo establece el artículo 1454 del Código Civil al decir que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicado”.
Por lo tanto, las arras penitenciales o de desistimiento viene a ser algo así como una multa que ambas partes pactan antes de firmar el contrato de compraventa. Si el comprador se echase para atrás perdería el dinero que hubiera entregado al vendedor como señal. Si fuera el vendedor quien se echara atrás, tendría que devolver al comprador la señal por duplicado.
Lo que debes tener claro de las arras penitenciales es que la parte que haya desistido del contrato de compraventa no podrá ser obligada por la otra parte al cumplimiento forzoso del contrato. Eso sí, tendrá que pagar la pena establecida que le corresponda. ¡Devolver la señal o pagar el doble!
Además, este tipo de arras penitenciales deben existir como tal en el contrato, para que sea posible la excepción a la regla general de que “el cumplimiento de las obligaciones no debe dejarse al arbitrio de una de las partes”.
Por tanto, las características de las arras penitenciales o de desistimiento son las siguientes:
- Suponen la fijación de un precio como penalización en caso de incumplimiento del contrato.
- Impiden la reclamación judicial posterior ya que dan derecho al desistimiento del contrato.
Diferencias entre arras penitenciales o confirmatorias
A diferencia de las arras penitenciales, las arras confirmatorias tienen las siguientes características:
- Se entiende que la compraventa ha sido realizada y la entrega del dinero en concepto de arras confirmatorias es a cuenta de la vivienda. Es una señal que se entrega con cargo a la vivienda, es decir, como parte de su precio final.
- Como la compraventa se entiende que se ha sido realizada, ninguna de las partes podrá desistir unilateralmente del cumplimiento del contrato.
- En caso de hacerlo, la otra parte le puede compeler a su cumplimiento forzoso y al pago de una indemnización por daños y perjuicios. ¡Puede ser superior a las arras!
- Si en el contrato de arras no se especificara de qué tipo de arras se trata, se considerará que son arras confirmatorias.
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¿Cómo tributan las arras penitenciales?
En términos generales, el hecho de firmar un contrato de arras no implica ninguna variación en el patrimonio de ninguna de las partes por dos motivos:
- La variación patrimonial se produce cuando realmente se realiza la transmisión.
- El montante económico que constituyen las arras se considera parte del precio de la compraventa.
Eso sí, cuando se venda el inmueble, se imputará al período impositivo en el que se realizó la transmisión porque es cuando se entiende que tuvo lugar la alteración patrimonial.
Pero ¿qué ocurre si la transmisión no se llegara a la realizar?
En caso de que hubiera sido el comprador quien hubiera desistido del contrato, la cantidad que reciba el vendedor se considerarán como una ganancia de su patrimonio.
Tendrá que tributar por ellas en el período impositivo en que se ejecutase el contrato de arras y éstas pasaran a formar parte de su patrimonio.
Además, como esta ganancia patrimonial no derivaría de una transmisión real del inmueble, se considerarán como renta general y formarían parte de su base imponible general.
En caso de incumplimiento de las arras penitenciales por parte del vendedor, ya hemos visto que tendrá que devolverlas por duplicado al comprador.
A la hora de tributar esta cantidad, el vendedor deberá declarar una pérdida patrimonial en la base imponible del IRPF por la suma de las arras.
Ejemplo de arras penitenciales
¡Con un ejemplo todo se entiende mejor!
Se firma un contrato de arras penitenciales o de desistimiento en previsión de la compraventa de un inmueble en la Costa del Sol por valor de 5.000€. El valor final de inmueble es de 350.000€.
Si el vendedor finalmente desistiera del contrato y no quisiera vender el inmueble, tendrá que devolver al comprador 10.000€. El comprador no podrá reclamarle judicialmente que cumpla con las obligaciones del contrato de compraventa, porque éste en realidad nunca se llegó a firmar. ¡Ojo! Si las arras fueran confirmatorias, sí se lo podría reclamar judicialmente.
Si es el comprador quien finalmente desistiera del contrato y no deseara comprar el inmueble, perdería los 5.000€ que le entregó al vendedor en concepto de contrato de arras penitenciales o de desistimiento. ¡Si las arras fueran confirmatorias, el vendedor podría reclamarle judicialmente que cumpliera las obligaciones contractuales del contrato de compraventa!
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