Si te interesas por la reinversión en vivienda habitual es porque quieres conocer el qué casos no tienen que tributar por las ganancias obtenidas por la venta de una vivienda.
Y, como no podía ser de otra forma, estás en el mejor sitio porque Mamá es una experta en ayudas para comprar vivienda. ¡Qué no haría yo por ti!
Si te parece bien, vamos a empezar por el principio para que no te hagas un lío. Prometo no enrollarme e ir directa al grano.
¿Me acompañas?
¿Qué es la vivienda habitual?
La Agencia Tributaria explica bien clarito qué se entiende por vivienda habitual a efectos de deducción. Así que no voy a cambiar ni una coma. ¡Toma nota!
“A efectos de la deducción, se entiende por vivienda habitual la edificación que cumpla los siguientes requisitos:
- Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como:
- Celebración de matrimonio.
- Separación matrimonial.
- Traslado laboral.
- Obtención de primer empleo o cambio de empleo y otras análogas justificadas.
- Se entenderá igualmente como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda el hecho de que la anterior resulte inadecuada como consecuencia de la discapacidad del propio contribuyente o de su cónyuge o un pariente, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado inclusive, que conviva con él o ella.
- Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las circunstancias señaladas anteriormente y cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización. En este supuesto, el plazo de doce meses comenzará a contarse a partir de la fecha del cese en el correspondiente cargo o empleo”.
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¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
Lógicamente se trata de una exención por la que no tienes que tributar las ganancias obtenidas por la venta de la vivienda habitual.
Para poder beneficiarte de esta exención tributaria, deberás haber destinado todo el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de la que será tu vivienda habitual.
En el caso de que hubieras contado con financiación externa para adquirir tu vivienda habitual, se entenderá que el importe total obtenido de la venta será su importe menos el capital principal del préstamo pendiente de amortizar.
Si invirtieras en la compra de una vivienda habitual de segunda mano y necesitaras realizar obra de rehabilitación en ella, ¡toma nota! Podrás destinar la ganancia obtenida con la venta de la primera y beneficiarte de no tener que tributar por ella. ¡Pero deberás cumplir unos requisitos!
¿Cuál es el plazo de reinversión en vivienda habitual?
El plazo que establece la ley para reinvertir en vivienda habitual y poder beneficiarte de la no tributación es de dos años desde la enajenación del inmueble. ¡De una vez o sucesivamente!
¿Qué pasa si pagaras tu nueva vivienda habitual a plazos o con precio aplazado? Se entiende que la reinversión se ha realizado dentro de plazo si todos los plazos se destinaran a la compra de la nueva vivienda habitual. ¡Ojo! Se deberá indicar así dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Además, si la reinversión no se llevara a cabo en el mismo año de la enajenación, tendrás que hacer constar tu intención de reinvertir en las condiciones y plazos que te he comentado en tu declaración de la renta del ejercicio en que hubieras obtenido la ganancia patrimonial.
La exención de reinversión en vivienda habitual en construcción
El caso típico es cuando vendes tu vivienda habitual y destinas todo el beneficio obtenido en la compra de otra vivienda habitual que todavía se está construyendo. Es el caso de la reinversión en vivienda habitual en construcción. En otras palabras, compras tu futura vivienda habitual sobre planos.
¿Qué ocurre entonces?
Lo que debes saber es que para que puedas beneficiarte de no tributar por el dinero obtenido de la venta de tu vivienda habitual en este caso, las obras deben concluir en un plazo inferior a cuatro años desde el inicio de la inversión.
No obstante, la ley reconocer dos supuestos en los que este plazo se puede ampliar. ¡Ojo! Será necesario que, además de cumplir los requisitos que Mamá te va a contar a continuación, adquieras la propiedad de la vivienda.
- Cuando, como consecuencia de la situación de concurso, el promotor no finalice las obras de construcción antes de finalizar el plazo de cuatro años, o no puede entregar las viviendas en dicho plazo.
En estos casos, el plazo se amplía por otros cuatro años más, pero el contribuyente deberá acompañar la declaración del período impositivo en que se haya incumplido el plazo inicial, y los justificantes que acrediten sus inversiones en vivienda.
- Cuando, por otras circunstancias excepcionales ajenas al contribuyente, las obras sean paralizadas y no puedan finalizarse antes de que transcurra el plazo de cuatro años.
En estos casos, el contribuyente deberá solicitar la ampliación del plazo y deberá hacerlo de forma expresa dentro de los treinta días siguientes a que finalizara el plazo inicial de cuatro años. El plazo ampliado como mucho podrá ser por otros cuatro años más.
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Tributación de la venta de una vivienda habitual
Como te puedes imaginar, esto que te voy a contar aplica fuera de los casos de reinversión en vivienda habitual.
Pues bien: además de todos los cambios que se han producido en la plusvalía municipal, tendrás que declarar la venta de tu vivienda habitual en la declaración del IRPF porque tu patrimonio ha aumentado.
Lo primero que tendrás que hacer es calcular la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición actualizado.
Valor de venta
Por valor de venta (también denominado valor de transmisión o de enajenación) se entiende la diferencia entre el precio reflejado en la escritura pública y los gastos inherentes de la operación.
En caso de que no tengas escritura pública, te vale también el documento privado de compraventa.
Por gastos inherentes a la operación se entiende la plusvalía municipal, la comisión de la inmobiliaria y, en su caso, la cancelación de la hipoteca el inmueble vendido.
Valor de adquisición actualizado
Por valor de adquisición actualizado se entiende el resultado de sumar el precio que aparece en la escritura pública y los gastos inherentes a la compra. Se incluye el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados, el IVA, y los gastos de la notaría y del Registro de la Propiedad. El resultado de esta suma tendrás que multiplicarlo por el coeficiente de actualización correspondiente al año de la venta
¡Ojo! En el caso de que hubieras comprado la vivienda antes del 31 de diciembre de 1996, tendrías que aplicar los coeficientes de abatimiento. Se trata de un coeficiente que reduce el importe gravable en función de la antigüedad del inmueble.
Finalmente, al resultado de calcular la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición actualizado, tendrás que aplicarle el tipo impositivo correspondiente.
Mamá se va a centrar en las provincias donde rige el régimen fiscal común. Ten en cuenta que las comunidades con derecho foráneo tienen sus propios tipos impositivos.
Pues bien, como te decía, estos son los tipos impositivos comunes:
- 19% sobre los primeros 6.000€.
- 21% entre 6.000€ y 50.000€.
- 23% entre 50.000€ y 200.000€.
- 26% si las ganancias superan los 200.000€.
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