En temas de seguros, la nueva ley hipotecaria no es precisamente clara. Antes de la publicación de esta ley, estaba permitido que, cuando ibas al banco a solicitar un crédito hipotecario, te obligase a contratar un seguro de vida o un seguro del hogar para concederte el préstamo. También, para obtenerlo en unas condiciones más ventajosas.
Cuando en junio de 2019 entró en vigor la nueva ley hipotecaria, fuimos muchos los que respiramos aliviados porque por fin se ponía fin a esta práctica injusta y abusiva por parte de las entidades financieras. Pero, como dice el refrán, ¡quien hizo la ley, hizo la trampa!
¿Te puede obligar el banco a contratar un seguro?
Como regla general, el banco no puede exigirte que contrates un seguro para concederte un préstamo hipotecario
En la actualidad, la ley prohíbe las ‘ventas vinculadas’ a las entidades financieras en la concesión de préstamos hipotecarios. Esto significa que, por ley, los bancos no pueden vincular la concesión de hipotecas a la contratación de seguros con ellos, ni tampoco que las condiciones del seguro sean más o menos ventajosa. Es decir, que, por regla general, si vas a pedir una hipoteca al banco, éste no te puede exigir que contrates un seguro de vida, de hogar o dental con él para concederte el préstamo. ¡Ojo! Esto se aplica a cualquier tipo de préstamo, no sólo al hipotecario.
¿Cuándo puede el banco obligarme a contratar un seguro?
La ley también prevé excepciones a esta regla general.
Hay que andarse con mucho cuidado porque la ley no está siendo nada clara en cuanto a seguros se refiere. Con el fin de aclarar la situación, te voy a explicar las distintas excepciones que contempla la ley a la hora de que el banco te pueda exigir la contratación de un seguro para concederte la hipoteca.
Si la venta vinculada es más beneficiosa para el cliente que por separado
Si los productos vinculados son más beneficiosos para el cliente que por separado, la venta vinculada está permitida
Para ello tiene que cumplir dos requisitos.
Tener en cuenta la disponibilidad y los precios de esos productos en el mercado.
Obtener autorización de la autoridad competente en la materia según el tipo de producto vinculado. Esta autoridad puede ser el Banco de España, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
En garantía del cumplimiento del préstamo hipotecario o de daños al inmueble
Si el banco considera que es probable que incurras en demora en el pago de la hipoteca, puede exigirte que contrates un seguro de impago y/o de daños al inmueble hipotecado. Lo que no puede hacer la entidad financiera es obligarte a que contrates esos seguros con ella. Deberá aceptar pólizas de otras entidades bancarias siempre que se demuestre que tienen las mismas condiciones y servicios equivalentes a las que ella ofrece tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones.
Además, si contratas la póliza del seguro con otra entidad bancaria distinta a aquélla con la que contratas el préstamo hipotecario, esta última no podrá empeorar las condiciones del crédito ni cobrarte comisiones o gasto alguno por analizar las pólizas alternativas que le presentes.
Contratación de ciertos productos financieros
¡Ojo! Siempre que sean determinados por el Ministerio de Economía y Empresa.
La contratación de estos productos financieros la podrías realizar tú o tu cónyuge, pareja de hecho, o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco. Es decir, tu madre o padre, tu abuelo o abuela, tu hijo o hija, tu hermano o hermana, su sobrino o sobrina, tu cuñado o cuñada, o tu primo hermano o prima hermana.
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¿Cómo debe informar el banco al contratar un seguro?
Está obligado a informarte de manera clara y entendible.
En las ventas vinculadas, el banco está obligado a realizar la oferta de los productos tanto de forma vinculada como de forma individual con el fin de que tú puedas advertir las diferencias entre una oferta y otra. Además, deberá informarte de:
- Que estás contratando un producto vinculado.
- El beneficio y riesgo de pérdidas que suponen para ti su contratación, especialmente en los productos de inversión.
- Los efectos de la cancelación anticipada del préstamo y/o el producto vinculado (en este caso, el seguro).
- De la parte del coste total que corresponda a cada uno de los productos contratados.
- De las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.
¿Cuáles son las consecuencias de eliminar las ventas vinculadas?
Es muy posible que la reacción de muchos de vosotros cuando leáis este post es que la supresión de los productos vinculados es justa y necesaria. Sin embargo, tras analizar en detalle su supresión como regla general, se pueden producir efectos colaterales muy negativos para el consumidor.
Puesto que, como regla general, ahora los bancos no pueden “colarte” uno de sus seguros cuando les solicitas un préstamo hipotecario, cada vez les resulta menos rentable conceder hipotecas porque con lo que realmente «ganaban dinero» -a parte de con los intereses de la hipoteca- era con los seguros que estaban vinculados a ella.
Esto está provocando que los bancos sean más exigentes a la hora de conceder hipotecas, y, donde antes te concedían una hipoteca con más facilidad o de mayor cuantía, ahora no te la concedan o te la concedan de menor cuantía. Normalmente, en torno al 80% del precio de la vivienda. El resto, lo tienes que adelantar tú de tus ahorros.
Por eso, la fórmula de adquirir tu vivienda a través de una cooperativa es mucho mejor – entre otras muchas ventajas – porque, desde que te haces socio de la cooperativa hasta que te entregan las llaves de tu vivienda, puedes ir abonando este 20% del precio de tu vivienda en cómodas mensualidades. Es decir, puedes pagar la entrada de tu casa a plazos durante los dos años que suele durar la construcción de tu vivienda
El consejo de mamá
Ahorra para cuando vengan «las vacas flacas», y, cuando inviertas en una vivienda, hazlo a través de una cooperativa de viviendas. Ahorrarás y podrás planificar mucho mejor tu economía familiar, sin necesidad de tirar tanto de tus ahorros.
¿Sabes que los préstamos hipotecarios deben concederse respetando unas normas de conducta? QUIERO SABER MÁS.
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