Cuando compramos una casa nueva, tendemos a pensar que no surgirán problemas y que será la vivienda maravillosa con la que siempre hemos soñado. Sin embargo, esto no siempre es así y, muchas veces, encontramos defectos en viviendas de nueva construcción al poco tiempo de haberse hecho la entrega de las llaves. ¿Qué hacer en estos casos?

¿Qué se consideran desperfectos en vivienda de obra nueva? 

Los defectos de obra nueva son aquellos que se recogen en el art. 19 de la LOE y que pueden ser defectos de terminación o acabado, de funcionalidad, de habitabilidad, estructurales y de seguridad. Lo que no debe confundirse con desperfectos en un alquiler, que son regulados por otro tipo de ley y en los que es responsable el propietario.

    • Defectos de acabado: son daños que no imposibilitan la habitabilidad pero que no se ajustan a la calidad de la obra contratada. Por ejemplo, defectos de pintura, grietas de asentamiento, calidad de la grifería, arañazos en puertas, ventanas o tarimas o defectos de funcionamiento.
    • Defectos de habitabilidad: aunque no comprometen la estabilidad del edificio, sí afectan a la habitabilidad del inmueble, impidiendo que pueda usarse de manera satisfactoria. Por ejemplo, problemas de aislamiento térmico o acústico, impermeabilización, eficiencia energética o salubridad.
    • Defectos estructurales: indudablemente, son los que entrañan mayor gravedad, pero por suerte, suelen ser los menos habituales, ya que conllevan la ruina del inmueble, ya que afectan a elementos estructurales esenciales como los soportes, la cimentación, las vigas, las paredes de carga o los forjados. Problemas que comprometen la estabilidad y la resistencia mecánica del edificio.

¿Quién es el responsable de los defectos de obra nueva? 

En principio, es recomendable dirigir la reclamación de defectos de obra nueva al promotor. La empresa promotora está obligada a reparar todos desperfectos. Puede que haya contratado a un constructor o a otras empresas, pero a fin de cuentas es la empresa con la que firmamos el contrato, por lo que es a la que debemos reclamar los defectos de obra nueva.

Pero, como no siempre podemos saber quién es el responsable, puede que haya que demandar a varios agentes, ya sea el aparejador, el arquitecto o el constructor, en función del tipo de defecto que haya aparecido.  El problema es que si el juez absuelve de culpa a alguno de ello, ya no habrá imposición total de costas.

Por otro lado, hay que mencionar que, para interrumpir la prescripción frente a uno de los agentes, es necesario poner una reclamación expresa por burofax. En este documento deberemos incluir los datos de la vivienda y del propietario, los desperfectos encontrados y la fecha tanto de la presentación de la reclamación como para reclamar los defectos. Al interrumpir la prescripción, si la promotora no responde, podremos seguir reclamando dentro del plazo establecido.

Una vez que se haya establecido la responsabilidad del profesional, si éste cuenta con seguro de responsabilidad civil, podremos reclamar directamente a la aseguradora de la RC de este profesional, ya que el profesional puede no ser solvente.

Plazo y documentos para reclamar desperfectos de obra nueva

Desde el año 2000 se encuentra vigente la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que marca unos plazos de garantía para los propietarios y compradores de inmuebles en función del tipo de daño que presenten:

  • 10 años para defectos estructurales: son aquellos desperfectos que afectan a la cimentación, vigas, forjados y paredes de carga, por ejemplo.
  • 3 años para defectos de habitabilidad: goteras, aislamiento, calefacción, funcionamiento de las instalaciones, etc.
  • 1 año para defectos de acabados, de los que debe responder el constructor.

Hay que tener en cuenta que estos plazos empiezan a contar desde la fecha del certificado de obra. Con lo cual, en el momento en el que encontremos un defecto, lo más recomendable es indicarlo, ya que solamente contamos con 2 años para hacer la reclamación. No obstante, en el caso de daños continuados, como filtraciones de agua, el plazo no empieza a contar hasta que es posible conocer plenamente su causa y el alcance.

La aparición de defectos de construcción en viviendas de obra nueva es más habitual de lo que parece, pero es importante actuar lo antes posible para evitar posibles plazos de prescripción y que la situación empeore, contando siempre con el asesoramiento experto oportuno.


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