La permuta de viviendas es un concepto que nos puede ser familiar. Sin embargo, esto no quiere decir que sepamos de qué se trata o que implica. En pocas palabras, te diré que es un tipo de intercambio que se formaliza a través de un contrato específico y en el que dos partes se transfieren inmuebles de su propiedad. ¿Sigues teniendo dudas? No te preocupes. Sigue leyendo que Mamá te cuenta todo sobre la permuta de viviendas en este artículo.
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¿Qué es la permuta de viviendas?
La permuta es un contrato por el que cada uno de los contratantes se obliga a dar un bien para recibir otro. Por lo tanto, en la permuta de viviendas o inmobiliaria, ambas partes se intercambian una vivienda de la que son propietarios. ¡Es una especie de trueque!
Lo que lo diferencia de un contrato de compraventa es que no hay dinero de por medio. De hecho, una de las condiciones es que las viviendas deben tener un valor parecido para que se puedan intercambiar sin problema. En el caso de que una casa tenga un precio mayor a la otra, se tendrá que compensar la diferencia con dinero. ¡Tendrías que hacer un contrato mixto de permuta y compraventa!
¿Cómo se hace una permuta de viviendas entre particulares?
En la permuta de viviendas entre particulares, lo primero es acordar el precio de las casas y una vez aceptado, firmar una escritura de permuta ante notario para llevar a cabo la transmisión de la titularidad de viviendas. Por último, tendrás que inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras.
¡Ojo! Antes de nada, se debe comprobar en el Registro de la Propiedad quién es el titular de las viviendas y si tienen alguna carga como podría ser una hipoteca. Además, hay que pedir el último recibo del IBI al propietario para cerciorarse que está al corriente del pago y comprobar que no hay deudas con la comunidad de propietarios.
Permuta de vivienda entre hermanos y familiares
Déjame decirte que la permuta es igual ya sea la otra persona tu hermano o hermana, un familiar o un desconocido. Simplemente, deberéis seguir los pasos habituales y, por supuesto, al ser familia tener mucho más respeto y cuidado porque ya sabes el dicho: hay veces en las que la confianza da asco. ¡Qué no te cuelen!
¿Qué ocurre si la vivienda tiene hipoteca?
Si se produce una permuta de viviendas con hipoteca, el precio de cada vivienda será su valor de mercado menos el capital pendiente de amortizar de la hipoteca.
Por ejemplo, si tu casa está tasada en 300.000€ pero te quedan por pagar de hipoteca 50.000€, podrás intercambiarla con otra casa que esté valorada en 250.000€.
Cuando esto pasa, el banco debe aprobar el cambio de titular de la hipoteca. Aunque con el intercambio de inmuebles cambia el propietario de la vivienda, el banco sigue teniendo la hipoteca sobre la vivienda, que ahora pertenece a otro titular. La entidad debe comprobar la capacidad del nuevo dueño para devolver el préstamo hipotecario y decidir si mantiene la hipoteca.
Hay varias opciones:
- El banco puede hacer una subrogación para cambiar el titular.
- Solicitar una nueva hipoteca en ese mismo banco u otro. ¡Si siempre has querido cambiarte de Bankia a ING puede ser tu momento!
Impuestos y gastos a pagar con la permuta de viviendas
Los gastos implícitos en la permuta de viviendas son los notariales y los registrales que supone la escritura de permuta y que se calculan en función del precio acordado.
En cuanto a los impuestos, la permuta se incrementa con:
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Dependerá de la comunidad autónoma donde estén ubicados los inmuebles y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- La plusvalía municipal.
- La ganancia o pérdida patrimonial del IRPF que tributa al 18 % y que se aplica a la diferencia entre el valor de adquisición del bien que se transmite y el valor tomado en la permuta.
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Ventajas de la permuta de viviendas
La principal ventaja de la permuta de viviendas es que no hay que esperar a vender tu vivienda para adquirir otra. Sin embargo, si buscas ventajas de ahorro de gastos notariales, registrales o fiscales, te diré que no ofrece muchas ya que la Agencia Tributaria la equipara a dos compraventas simultáneas.
Sin embargo, permite abatatar los impuestos ya que, aunque son los mismos que en las compraventas de segunda mano, el precio puede ser pactado por ambas partes en unos importes inferiores a los que normalmente tendríamos en operaciones de compraventa tradicional donde cada vendedor intenta vender al mayor precio posible. ¡Y puedes subrogarte en la hipoteca que el otro propietario tenga sobre la vivienda que nos quedamos, lo que constituir una nueva hipoteca!
Otra ventaja es que se elimina el riesgo de la compraventa tradicional ya que compras y vendes al mismo tiempo. ¡Siempre vas a tener una casa a la que llegar tras la dura jornada de trabajo!
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