Hablar de los gastos adicionales a la compra de vivienda no tiene por qué quitarte el sueño. Al igual que cuando tienes que hacer una cosa la haces, cuando tienes que pagar algo, no te queda otro remedio que pagarlo. ¡Así funciona el mundo!
Además, siempre es mucho mejor pensar de manera positiva. Y, con las cooperativas de viviendas, lo tienes fácil. No sólo te vas a ahorrar en torno a un 20% del precio de tu vivienda. Las ventajas de las cooperativas de viviendas las convierten en la forma más inteligente de comprar obra nueva. ¡No te las pierdas!
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No obstante, lo que te voy a contar aquí es tanto para las personas que van a comprar vivienda a través de una cooperativa como para aquéllas que lo van a hacer a través de un promotor inmobiliario.
Los gastos por la compra de vivienda son aproximadamente un 13% adicional
Ya te he explicado en otras ocasiones que, a la hora de comprar vivienda, es muy importante que antes hagas número. ¡Y, sobre todo, que no vivas por encima de tus posibilidades!
Cuando busques vivienda, debes tener una cosa clara: al precio total neto de la vivienda que escojas, le tienes que sumar aproximadamente un 13% para pagar los gastos adicionales.
¿Cuáles son los gastos adicionales a la compra de vivienda?
¡Y no te puedes librar de pagarlos! Tranquilo, que Mamá siempre está aquí para hacerte la vida más fácil y explicarte todo de forma sencilla. A continuación, te detallo cuáles son aproximadamente los gastos adicionales a la compra de vivienda. ¡Toma nota!
Gastos de Notaría y Registro de la Propiedad
La entrega de llaves de tu vivienda no es sólo que te entreguen físicamente las llaves. ¡Que también! La entrega de llaves de tu vivienda es un acto muy serio que se realiza ante notario. Lo que haces es firmar las escrituras de tu nueva casa. Es decir, firmas la ‘escritura pública’. A través de este acto te convierte en auténtico propietario de tu nuevo hogar. También acudirá al notario el apoderado de la sociedad cooperativa. El notario dará fe pública de que todo se ha realizado correctamente. ¡Enhorabuena, ya eres propietario de tu vivienda!
Para que la escritura pública de tu nueva casa tenga plenos efectos jurídicos y garantía frente a terceros, hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad.
El gasto de la notaría suele ser entre 700€ y 800€, el mismo que el del registro de la propiedad. Es decir, entre gastos de notaría y de registro de la propiedad, calcula que tendrás que pagar unos 1.500€ aproximadamente.
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Impuesto sobre el Valor Añadido
Ay, el IVA, ¡cuántos quebraderos de cabeza nos da! Vuelve a pensar de manera positiva porque, sin impuestos, no podríamos acceder a ninguna ayuda pública. Entre ellas, se encuentra la vivienda protegida, a la que, por cierto, también puedes acceder a través de una cooperativa de viviendas.
Como sabes, el IVA es un impuesto indirecto que se aplica a los bienes y servicios que consumimos las personas. ¡Ojo, tanto físicas como jurídicas! Si te compras una vivienda de segunda mano, no tendrás que pagar IVA porque este impuesto sólo se aplica a la vivienda de obra nueva. Sin embargo, es muy posible que te gastes más dinero entre las reformas y el impuesto de transmisiones patrimoniales. ¡Aquí ya está todo inventado! Pues bien, el IVA en las viviendas de obra nueva varía según el tipo de vivienda que te compres y las plazas de garajes que tengas. ¡Toma nota!
Aunque el tipo impositivo del IVA por regla general en la compra de vivienda de obra nueva es del 10%, cuando se trata de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, sólo es el 4%.
Además, si compras una vivienda con más de dos plazas de garaje, a partir de la tercera plaza de garaje Hacienda te cruje con un tipo impositivo sobre esa plaza de garaje y las sucesivas del 21%. ¿Te merece la pena?
Si conoces a alguien de tu entorno que vaya a comprar una casa, le harás un gran favor si compartes con él o ella este artículo. Es muy importante saber cuáles son los gastos adicionales a la compra de vivienda para evitarse sorpresas desagradables.
¡Hazle caso a Mamá!
¿Qué cambios ha introducido la nueva reforma fiscal?
Los cambios que te va a explicar Mamá han sido introducidos tras la aprobación de la ley de prevención y lucha contra el fraude fiscal. ¡Toma nota!
Di adiós a la reducción del 60% del alquiler en el IRPF si no la declaraste en la autoliquidación
¡Te cuento! Antes de la aprobación de esta ley, si eras propietario de una vivienda y la tenías en alquiler, podías aplicarte una reducción del 60% del alquiler de la vivienda, aunque no hubieras incluido en la autoliquidación todos los ingresos que hubieras percibido por el alquiler. ¡Bastaba con que declararas su existencia!
Sin embargo, a partir de ahora, sólo se podrán beneficiar de la reducción del 60% los ingresos que hayas incluido en la autoliquidación del IRPF. ¡Ojo! Este cambio entró en vigor desde el 11 de julio de 2021.
Además, en el caso de que hubieras incluido en tu autoliquidación estos rendimientos, tampoco podrás beneficiarte de la desgravación del 60% si te hubieras equivocado en su cálculo. Sin embargo, en estos casos, el propietario sólo perderá la reducción correspondiente a la parte de los ingresos que no hubiera declarado o de los gastos que se hubiera deducido erróneamente.
Sólo podrás beneficiarte fiscalmente al heredar una vivienda si la vendes 5 años después
Es lo que se conoce como los pactos sucesorios en el IRPF por los cuales se establecen los criterios para que puedas beneficiarte fiscalmente por haber heredado una vivienda. ¡Ojo! Recuerda que estos pactos sólo se admiten en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares siempre que las partes cuenten con la vecindad civil.
Por si te lo estás preguntando, la vecindad civil sólo se consigue por nacimiento o adopción o por residir durante dos años y manifestar la intención de adquirir la vecindad civil. ¡Si resides durante diez años no hará falta manifestación alguna!
Pues bien, con la reforma fiscal, la persona o personas que hubieras heredado la vivienda, sólo tendrán que tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones -y no por el IRPF- si venden la vivienda heredada cinco años después del fallecimiento del causante o de haber celebrado el pacto sucesorio.
Ten en cuenta que esta medida sólo se aplica a los pactos sucesorios celebrados después del 11 de julio de 2021. ¡Mamá está en todo!
¿Qué diferencia hay entre el pacto sucesorio y la donación?
El pacto sucesorio es un acuerdo que sólo puede hacerse entre parientes y debe formalizarse a través de una escritura pública. ¡Ojo! Esto no impide que el pacto sucesorio pueda beneficiar a terceras personas. En el caso de que desee modificarse o anularse, será necesario el acuerdo de los firmantes.
Los aspectos más importantes del pacto sucesorio son los siguientes:
- El propietario de la vivienda puede transmitirla a modo de anticipación de la futura herencia.
- Se aplica el impuesto de sucesiones y no en el donaciones. ¡Este último es mucho más gravoso!
- No tendrá que declararse la ganancia patrimonial en el IRPF. ¡Cosa que sí ocurre en las donaciones!
- La plusvalía municipal tiene que pagarla el que adquiera la vivienda. ¡La ley permite bonificaciones de hasta el 95%!
La valoración de los inmuebles será el valor de referencia catastral
A partir de la reforma fiscal en materia de viviendas aprobada por la nueva ley, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones ya no es el valor real de los inmuebles, sino su valor de referencia catastral. ¡Esta reforma entra en vigor a partir de enero de 2022!
Esto implica que será el contribuyente quien tenga que demostrar que el valor de referencia del inmueble no corresponde con su valor real. ¡Ojo! Esta reforma entra en vigor en enero de 2022.
¿Qué pasa si la vivienda se hubiera escriturado por un valor superior al valor catastral?
Pues que el contribuyente tendrá que tributar por el valor escriturado si es superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma correspondiente. En concreto, la ley dice que «si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos, son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes».
¿Cómo se puede impugnar el valor de referencia?
Tienes dos opciones. ¡Toma nota!
- Autoliquidar por el valor oficial, solicitar a continuación la rectificación de la autoliquidación e impugnar el valor de referencia.
- Autoliquidar por el valor que consideres que tiene la vivienda y recurrir a continuación la comprobación de valores que te enviará la administración autonómica. ¡Ojo porque puedes ser sancionado!
¡Ojo al vender la casa!
La Ley de antifraude fiscal también va a comprobar los valores cuando se venda la vivienda. En el caso de que el comprador le notificara al vendedor un valor de la vivienda por debajo de su valor catastral, el vendedor tendrá que pagar un IRPF más alto. El motivo es que Hacienda va a considerar que el valor de la escritura no se corresponde con el valor catastral. ¡Mucho ojito!
Hacienda podrá visitar la vivienda cuando quiera
¡Ding, Dong! ¿Quién es? Hacienda. ¡Sorpresa!
A partir de ahora, Hacienda podrá entrar al domicilio del contribuyente por sorpresa incluso antes del inicio del procedimientos de inspección, aunque será necesaria una autorización judicial.
Además, no podrás negarte a abrir la puerta, porque la ley lo deja bien clarito: «Los juzgados de los Contencioso-Administrativo conocerán también de las autorizaciones para la entrada en domicilios y otros lugares constitucionalmente protegidos, que haya sido acordada por la Administración Tributaria en el marco de una actuación o procedimiento de aplicación de los tributos aun con carácter previo al inicio formal cuando, requiriendo dicho acceso el consentimiento de su titular, éste se oponga o exista riesgo de tal oposición».
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