La licencia de obra mayor para muchos es la gran desconocida. Pero, su importancia es enorme. Como siempre, aquí está Mamá para contarte todo acerca de este trámite. ¡Té eres importante para mí!
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¿Qué es una obra mayor?
Una obra mayor es todo aquel proyecto que es muy complejo técnica y constructivamente y que, además, requiere de la aprobación de una extensa documentación técnica que tendrá que ser controlada por el correspondiente Colegio Oficial.
Con carácter general, son consideradas obras mayores las obras siguientes:
- De nueva planta.
- Que supongan un cambio en el uso de un inmueble.
- Que modifican la estructura de una edificación.
- En los elementos comunes de un edificio.
- Relacionadas con la protección contra los incendios.
- De ampliación en lo que se refiere a la altura y/o volumen.
- De rehabilitación.
¿Qué es la licencia de obra mayor?
Se trata de un trámite que se realiza ante la Administración Local, es decir, los ayuntamientos. Y, lo más importante es que, hasta que no se conceda esta licencia no se puede empezar a edificar.
Cuando la gestora de la cooperativa solicita la licencia de obra mayor al ayuntamiento de la ciudad donde se va a construir tu vivienda, lo que está solicitando es un permiso para poder realizar las obras.
Los motivos por los que es necesario solicitarla es para que los técnicos del ayuntamiento especializados en vivienda comprueben que el proyecto urbanístico cumple con la legalidad vigente, y, de paso, abonar las tasas estipuladas.
En cada ordenanza municipal y Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de cada municipio, se especifican los requisitos necesarios y los trámites a seguir para realizar la solicitud de una licencia de obra mayor.
Es obligatoria porque actúa como garante de la seguridad de los individuos y el cumplimiento de la normativa vigente. ¡Total nada!
A través de ella, los técnicos del ayuntamiento de área de urbanismo y vivienda comprueban que lo que se quiere construir se ajusta a lo establecido en las normas.
Por este motivo su solicitud es obligatoria. ¡Si no lo haces, deberás enfrentarte al pago de una multa por no tener licencia de obra mayor!
También es obligatorio el pago de la tasa correspondiente, con independencia de que finalmente se conceda o se deniegue la licencia de obra mayor.
Requisitos para la solicitud de licencia de obra mayor
Debes tener muy claro que cada ayuntamiento establece los requisitos y trámites necesarios para realizar su solicitud de licencias de obra. Es necesario acudir al consistorio de la ciudad donde se vaya a construir la edificación para informarse sobre dónde y cómo se debe presentar cada solicitud para la licencia de obra mayor. Lo normal es que se solicite en el registro de entrada de la oficina de urbanismo de cada ayuntamiento, pero recuerda que cada ayuntamiento tiene sus propias peculiaridades. ¡Cada maestrillo tiene su librillo!
Sin embargo, en general se puede establecer que estos documentos son:
- Modelo de solitud.
- DNI del solicitante.
- Documentación de delegación que acredite una representación de un técnico si es así.
- Justificante de pago de las tasas correspondientes. ¡A través del modelo de autoliquidación!
- Proyecto Técnico visado por el Colegio de Arquitectos. Se debe presentar por triplicado y debe de incluir:
- Plano cartográfico en formato digital.
- Plano de situación.
- Plano antes de las obras.
- Presupuesto por unidades a precios actuales de mercado.
- Memoria descriptiva y justificativa de la actuación, con la duración prevista para las obras y fecha prevista para inicio desde la obtención de la licencia municipal.
- Memoria explicativa y planos en anexo de prevención de incendios.
- Instalaciones.
- Pliego de condiciones.
- Estudio de la gestión de residuos.
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¿Cuánto dura una licencia de obra mayor?
La licencia de obra está supeditada a la fecha indicada como inicio de obra así como la duración estipulada para su finalización. En caso de que no se haya indicado alguno de estos datos, se establece un plazo legal de un año para iniciar las obras desde el otorgamiento de la licencia, y tres años para terminarlas.
Multa por no tener licencia de obra mayor
Las cantidades exigidas en caso de no tener licencia varían y mucho según la localidad donde estés y de la gravedad del incumplimiento. En general podemos decir que las multas oscilan entre 300 y 6000 euros. ¡Mejor hacer las cosas bien para evitar sustos después!
Plazo para obtener el permiso de obra mayor
¿Te cuento la verdad o o que quieres oír? Mejor te cuento las dos porque en el ámbito del permiso de obra mayor, ¡más vale conocimiento que imprudencia!
En teoría, el plazo de resolución más habitual para conceder o denegar una licencia de obra mayor es de tres meses desde que los técnicos del ayuntamiento elevan al órgano competente su propuesta de resolución – una vez que hayan emitido los informes preceptivos y completados sus expedientes. Este último será quien resuelva a favor o en contra de otorgar la licencia de obra mayor.
En la práctica, el plazo para la concesión o denegación de la licencia de obra mayor varía en función de la carga de trabajo que tenga el área de Urbanismo del ayuntamiento correspondiente. En la mayoría de los casos, la media es de un año desde la solicitud de la licencia correspondiente. Además, en muchos municipios, la licencia de obra mayor ha sido sustituida por una declaración responsable. ¡Se acortan mucho los plazos de concesión!
El consejo de mamá
Mi recomendación es que, antes de dar ningún paso, te informes confortablemente desde tu casa accediendo a la página web de cada municipio. De esta manera, conocerás sin moverte de tu casa los requisitos y la documentación necesaria que debes aportar, los horarios, el lugar para la presentación de la solicitud de la licencia de obra mayor, etc.
Muchos ayuntamientos te ofrecen la posibilidad de realizar este trámite de manera telemática. Es decir, que, desde tu ordenador, podrás realizar la presentación telemática de la solicitud de obra mayor, aportando los documentos necesarios.
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