La última sentencia sobre gastos hipotecarios dictada el pasado jueves por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo suma un episodio más al culebrón sobre las cláusulas abusivas.
Un culebrón que nos tiene en vilo desde hace dos años y que, aunque llega a su fin, parece ser que lo hace con un “continuará”.
¡Vayamos por partes!
Entre finales del año 2018 y enero del año 2021, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en varias ocasiones sobre los gastos hipotecarios en las cláusulas abusivas.
Y es que no le ha quedado más remedio que adaptar su jurisprudencia a la sentencia que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictó en julio de 2020.
A través de esa sentencia, el TJUE obligaba a los bancos a devolver los gastos hipotecarios de las cláusulas abusivas.
Desde entonces, el Tribunal Supremo se ha pronunciado a través de varias sentencias. De todas ellas, la que dictó el pasado 28 de enero zanja la cuestión de quién tiene que asumir los gastos hipotecarios si la cláusula en virtud de la cual el cliente los pagó resultó ser abusiva.
Lo más importante de la última sentencia sobre gastos hipotecarios
Si eres de los que le gusta ir al grano y enterarse de lo más importante de una forma clara y concisa, ¡aquí está Mamá para cumplir tus deseos!
Si te has visto afectado por una cláusula abusiva, esto es lo más importante que debes saber sobre la última sentencia sobre gastos hipotecarios dictada por el Tribunal Supremo.
- Puedes recuperar el 100% de los gastos de gestoría, registro y tasación. Todos estos gastos los debe asumir la entidad bancaria.
- Los gastos de notaría se dividen al 50% entre tú y la entidad bancaria.
- Con respecto al Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), tendrás que pagarlo tú si tu hipoteca es anterior al 8 de noviembre de 2018. Si es posterior a esta fecha, lo tendrá que abonar la entidad bancaria.
Como es muy probable que te estés preguntado a qué se debe esta dicotomía en el pago del IAJD, aquí está la explicación.
El 16 de junio de 2019 entró en vigor la nueva ley hipotecaria que deja claro que – desde su entrada en vigor- el banco tenía que asumir todos los gastos derivado de un crédito inmobiliario, menos la tasación.
El hecho de que las entidades financieras tuvieran que asumir el pago del IAJD levantó muchas ampollas en el sector bancario.
Tal fue el revuelo que se formó que, el 8 de noviembre de 2018, el Ejecutivo se vio obligado a aprobar un decreto que dejase las cosas claritas: los bancos tenían que asumir el pago del IAJD, pero sólo a partir de la entrada en vigor de ese decreto.
Es decir, los clientes tendrán que asumir el pago del IAJD sólo para hipotecas anteriores al 8 de noviembre de 2018.
¿Dónde poner el límite en las cláusulas abusivas?
Recuerda que, según la sentencia del TJUE, la justicia española tendría que analizar caso por caso. En caso de ser abusiva, anulaba esa cláusula del contrato de préstamo hipotecario, y el banco tenía que devolver el dinero indebidamente pagado a su cliente.
Pero ¿dónde se pone la línea que define cuándo una cláusula es abusiva y cuándo no? Mover esta línea un poco más a la derecha o a la izquierda conlleva unos efectos económicos bien distintos.
Como no podía ser de otra manera, la polémica está servida en torno a dos opiniones.
Las asociaciones de defensa de los consumidores son más generalistas
Por una parte, la opinión de las asociaciones de defensa de los consumidores dicen que casi todas las hipotecas anteriores a junio de 2019 contenían cláusulas abusivas con respecto a los gastos hipotecarios.
Según Asufín -Asociación de Usuarios Financieros- los préstamos afectados por estas cláusulas abusivas rondarían los ocho millones. Se basa en una estimación que en su día hizo el Banco de España. Esto significaría que la banca tendría que devolver una millonada a los usuarios afectados.
En palabras de una fuente de judicatura, “prácticamente todas las cláusulas de antes de 2019 eran genéricas: era siempre una cláusula en que se decía que el prestatario pagaba todos los gastos”.
Esto vendría a significar que la mayoría de los préstamos podrían reclamarse. “Si pagaste la tasación y tienes recibo, puedes reclamarla”, apunta una portavoz de Asufín.
Los despachos de abogados prefieren ir caso por caso
Por otra parte, está la opinión de los partidarios de que no se puede generalizar. Y es que, al parecer, tras la primera sentencia del Tribunal Supremo, muchas entidades bancarias cambiaron los contratos de préstamo hipotecario.
Sobre todo, en lo concerniente a las cláusulas abusivas sobre los gastos hipotecarios para que no sufrir más el peso de la ley sobre sus arcas.
Según el abogado David González, “a partir de 2016, cada vez te encuentras menos escrituras que contengan esta cláusula”.
Él es partidario de analizar cada caso porque “no es algo automático, te tienes que leer la escritura y ver si existe una cláusula que repercute en el consumidor todos y cada uno de los gastos”.
Esta opinión también la comparte Marta Serra, la directora de Râiz Abogados. “Prácticamente todas las hipotecas anteriores a 2016 son nulas; y, en las posteriores, habrá que ver qué redacción ha dado el banco a la cláusula”, apunta.
¿Prescribe el plazo para reclamar el dinero?
El plazo que tiene el damnificado para reclamar lo que ha pagado indebidamente es algo sobre lo que el Tribunal Supremo no se ha pronunciado en esta sentencia.
Es cierto que, en su última sentencia sobre gastos hipotecarios, los jueces del Tribunal Supremo se han pronunciado sobre la consecuencia de una cláusula abusiva: devolver el dinero.
Pero no han dicho nada sobre el plazo de prescripción. Es decir, ¿hasta cuándo puede un usuario reclamar que el banco le devuelva el dinero que pagó indebidamente?
Y aquí es donde se va a liar parda porque no hay consenso sobre si hay un plazo de prescripción para reclamar dinero. Y, mucho menos si, en caso de haber plazo, ¿cuál sería?
Según las asociaciones de defensa de los consumidores y abogados, sería absurdo que hubiera un plazo para reclamar el dinero si no lo hay para pedir la nulidad de un contrato que contiene una cláusula abusiva.
Pero desde la judicatura consultada, esta postura acabaría siendo “minoritaria” en los tribunales.
Si asumimos que sí que hay un plazo para reclamar el dinero, tampoco hay una única postura sobre cuál será.
Lo cierto es que en 2015 se produjo un cambio en el Código Civil que rebajaba el plazo de prescripción de 15 años a 5 años.
Según esto, el plazo de prescripción de las primeras hipotecas afectadas por cláusulas abusivas – datan del 21 de enero de 2016- habría prescrito el 21 de enero ¡de la semana pasada!
Pero parece ser que este plazo podría ampliarse hasta el 13 de abril de 2021 debido a los 82 días en que el plazo de prescripción estuvo suspendido cuando se decretó el estado de alama la pasada primavera.
¿Entiendes ahora cuando te dije que el culebrón acaba con un “continuará”?
El clipping
Si te interesa esta noticia de la última sentencia sobre gastos hipotecarios por parte del Tribunal Supremo, quizás también te interese la que publica El País. El Supremo zanja la cuestión de los gastos hipotecarios: los bancos deben devolver el 100% de la tasación.
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