Hoy te voy a hablar de los gastos de cancelación de la hipoteca en una cooperativa de viviendas. Algunos de vosotros me habéis planteado esta cuestión y mi intención es aclarar la duda a todos aquéllos a los que les pueda haber surgido en algún momento. Ya sabes que Mamá está en todo y que el conocimiento es poder.
Por eso, presta atención y lee bien este artículo en el que te cuento todo de manera sencilla. Como nota aclaratoria, señalo que en este artículo prescindo de formalismos técnicos con el fin de acercar de una forma sencilla a todo el mundo de qué va todo esto. ¡Ruego mis disculpas a los tecnócratas!
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¿Cómo cancelar una hipoteca?
Lo primero que debes saber es que hay dos tipos de cancelaciones:
- La cancelación que se realiza en el momento en que finaliza el plazo de la hipoteca y se han pagado todas las cuotas.
- La cancelación anticipada, antes de que finalice el plazo por el que se concedió y aún quedan un capital pendiente de pago.
En el primer caso, todo es mucho más sencillo ya que una vez pagada el banco emite un certificado que lo acredita. Esto supone que la hipoteca está cancelada económicamente pero no que figure como tal en el registro de la propiedad. ¡Tú no tienes que hacer nada!
En el segundo caso, si quieres cancelar la hipoteca pagando el capital por amortizar, deberás pagar la cantidad que falta en un límite de tiempo, pedir al banco un certificado de deuda cero, hacer el documento registral que acredita la cancelación y llevarlo al registro.
Si por el contrario realizas una cancelación anticipada de la hipoteca por la venta de la vivienda, tendrás que seguir esta serie de pasos:
- Pedir al banco el saldo de la hipoteca a la fecha en que se vaya a hacer la venta. Además, tendrás que pedirle al comprador que prepare dos cheques bancarios, uno para el banco y con destino a la amortización, y otro con el saldo restante hasta completar el precio de venta que estaría destinado al vendedor.
- Solicitar al banco el certificado de que se ha cancelado la hipoteca.
- Hacer el documento notarial.
- Llevarlo al registro para la inscripción.
¿Cuáles son los gastos de cancelación de hipoteca?
Si estás decidido a cancelar tu hipoteca, debes tener en cuenta los gastos que supone.
- Gastos notariales y registrales. Su coste dependerá del importe de cada préstamo. Estos gastos se calculan aplicando un porcentaje sobre el capital otorgado originalmente, sobre un mínimo de 90 euros para las costas de notaría y de 24 euros para los gastos de registro.
- Honorarios del gestor. Al contrario a lo que paso con los gastos de notaría y registro, los honorarios del gestor no están limitados por la ley por lo que depende única y exclusivamente de la gestoría. ¡Se rige por la ley del libre mercado!
- Comisión por reembolso anticipado de hipoteca. Esta comisión dependerá de cuándo hayas firmado el préstamo hipotecario. ¡En la ley encontrarás la respuesta!
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Quién paga los gastos de cancelación de la hipoteca?
En general, cuando se hace cualquier tipo de trámite, los gastos asociados a éste deben ser abonados por el interesado que lleve a cabo los trámites. Al cancelar un préstamo hipotecario, sin embargo, podría haber más de un interesado: el propio hipotecado, el banco o el posible comprador de la vivienda si esta se vende.
En cualquier caso, lo que queda claro es que la persona que quiera cancelar la hipoteca, es la que debe hacerse cargo.
Gastos de cancelación en una cooperativa de viviendas
Para explicarte bien el asunto de los gastos de cancelación de la hipoteca, es importante saber que el origen de las hipotecas contratadas por la cooperativa de viviendas está en el préstamo promotor. En un artículo anterior te explicaba por qué hay que pedir un préstamo promotor si tienes dinero para pagar tu vivienda. Aunque, si no lo has hecho ya, te recomiendo leas el artículo, te hago un brevísimo resumen.
La cooperativa de viviendas es un proyecto comunitario, es decir, las decisiones se toman por todos y para todos. La construcción de las viviendas se financia con las aportaciones de los socios y con un préstamo que se solicita al banco. ¿Te imaginas que sólo se financiase con las aportaciones de los socios? Básicamente, supondría que todos los socios cuentan con el dinero para pagar su vivienda a tocateja. Eso sería magnífico, pero la realidad es muy distinta.
Lo raro es que algún socio pueda pagar su vivienda de esta manera, lo cual no significa que alguno sí pueda. Y es aquí cuando hay que entender bien lo de un proyecto comunitario: el fin es la comunidad, la cooperativa, el conjunto de socios. No tu situación concreta. Y, hay más: la decisión de cada socio afecta a la comunidad.
Por eso, para garantizar la estructura democrática y participativa que caracteriza a las cooperativas de viviendas, cada socio asume unos derechos y unas obligaciones al adquirir tal condición. Es muy lógico y, además, aporta una gran seguridad jurídica. Algo fundamental a la hora de adquirir cualquier cosa en propiedad, máxime si se trata de una vivienda.
La hipoteca de las viviendas cooperativas forman parte del préstamos promotor
Cuando la gestora de la cooperativa acude a una entidad bancaria, lo que solicita es que le conceda un préstamo con el que hacer frente – junto con las aportaciones de los socios – a la totalidad del proyecto inmobiliario. A este préstamo se le llama préstamo promotor. Pues bien, este préstamo lo solicita la gestora experta en nombre de la cooperativa que, no olvides, está compuesta por todos sus socios, incluido tú. Es decir, que es como si cada uno de los socios hubiera autorizado solicitar este préstamo promotor, incluido tú.
Cuando las viviendas son entregadas a los socios y se acude al notario para elevar a escritura pública la propiedad individual de cada vivienda, se producen dos hechos importantes:
- Por lo general, la cooperativa se disuelve porque ya ha cumplido el objetivo para el que fue creada.
- Pero, evidentemente, falta por abonar la totalidad del préstamo promotor. Recuerda que fue solicitado para construir todas las viviendas, incluida la tuya. Lo que se hace es que, al firmar las escrituras públicas de tu vivienda, se te adjudica la parte correspondiente del préstamo promotor para la construcción de tu vivienda. Esta cantidad, en realidad, es la hipoteca de tu vivienda. En otras palabras: las hipotecas forman parte del préstamo promotor.
¿Quién paga los gastos de la cancelación del préstamo promotor?
Y aquí es cuando a alguno le entra la duda. “Oye, es que yo no me quiero subrogar en la hipoteca de la cooperativa porque mi entidad bancaria me ofrece otra con mejores condiciones”. ¡Aquí está la madre del cordero!
Verás, tú puedes escoger la hipoteca que quieras y con la entidad bancaria que quieras. Eres libre de hacerlo, pero tienes que recordar que la gestora solicitó un préstamo hipotecario en nombre de la cooperativa – y tú eres uno de sus socios – para construir las viviendas – incluida la tuya. Si tú decides contratar otra hipoteca, podrás hacerlo y nadie lo podrá impedir. Pero, deberás asumir dos gastos adicionales:
El primero son los gastos de cancelación de la hipoteca de la cooperativa. Es decir, tendrás que asumir los gastos de cancelación de la parte del préstamo promotor que se concedió a la cooperativa para construir tu casa. Es de ley, y no te queda otra. Aquí no se beneficia nadie, y mucho menos la gestora de la cooperativa, que es la primera en defender tus intereses. Se trata de cumplir un contrato de préstamo entre el banco y la cooperativa, y tú tienes que responder de la parte que corresponde a tu vivienda. Así de sencillo y así de claro. No hay más vueltas.
La novación hipotecaria suele acarrear comisión de apertura
El segundo gasto que muy probablemente tendrás que afrontar, si decides no subrogarte en la hipoteca de la cooperativa, es la comisión de apertura de la nueva hipoteca. Recuerda que los bancos están para ganar dinero, no sólo para prestártelo. ¡No olvides preguntarle al banco y que te informe correctamente!
De esto se deriva que, si te subrogas en la hipoteca de la cooperativa, te ahorrarás dos comisiones: la comisión de cancelación de tu parte del préstamo promotor y la comisión de apertura de la nueva hipoteca. ¡Haz tus cuentas y escoge la opción que más te interese!
Por tanto, y en respuesta a la pregunta que da título a este artículo, Mamá te confirma que tendrás que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca si no te subrogas a la de la cooperativa. No es un capricho, no es una ganancia, no es un abuso, sino que es la consecuencia legal de que tú renuncies a tu parte del préstamo promotor que en su día la cooperativa contrató en nombre de todos los socios de la cooperativa, entre los que estabas y estás tú para sacar adelante el proyecto común cooperativo. Es decir, la construcción de las viviendas de todos los socios, incluida la tuya.
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