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Es muy probable que hayas tenido que lidiar con una extinción de condominio si, por ejemplo, quieren vender sin acuerdo de herederos una vivienda.

Aunque el nombre asuste un poco, verás cómo Mamá te lo explica todo de una manera muy fácil.

La figura de la extinción del condominio está regulada en los artículos 395 a 406 del Código Civil, Mamá te lo va a explicar todo de una forma muy sencilla.

Si eres un erudito, te aviso de que, en el caso de que la división de la copropiedad la haya ordenado una sentencia judicial, tendrás que acudir a la Ley de Enjuiciamiento Civil. ¡Mamá es la mejor!

En este artículo te voy a contar, entre otras cosas, qué es una extinción de condominio, cuáles son las causas y sus consecuencias, y cuáles son los gastos de la extinción del condominio.

¿Me acompañas?

 

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¿Qué es la extinción de condominio?

Para que lo entiendas bien, antes tienes que saber que el condominio se produce cuando hay dos o más propietarios de un mismo bien. Por ejemplo, dos propietarios de una misma vivienda. A cada uno de ellos se le asigna una cuota de la propiedad.

La extinción del condominio se produce cuando desaparece esa propiedad en común y la propiedad pasa a manos de un solo propietario. ¿Ves cómo es sencillo?

Como te puedes imaginar, esta figura es muy frecuente en los casos de herencias, separaciones y divorcios. Vamos, ¡que está a la orden del día!

 

¿Quién puede hacer la extinción de condominio?

La extinción de condominio, por tanto, sólo puede llevarse a cabo por los copropietarios o por sentencia judicial. Lo normal es que se produzca porque uno de ellos quiere convertirse en el único propietario y adquirir 100% de la propiedad.

Además, es importante tener en cuenta que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad”, como establece el Código Civil. Lo cierto es que cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento que se produzca la extinción del condominio mediante la división de la cosa común.

También es posible que los copropietarios lleguen a un acuerdo según el cual pacten no dividir la cosa común durante un tiempo determinado. ¡Ojo, no podrá exceder de diez años, aunque puede prorrogarse!

 

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Causas de la extinción de condominio

Son frecuentes los casos de extinción de condominio entre hermanos al fallecer, por ejemplo, los padres y plantearse qué hace con el que hasta entonces había sido el hogar familiar. ¿Te suena?

Pues bien, aunque las causas más típicas de extinción de condominio son el abandono, la destrucción o la usucapión, lo cierto es que el Código Civil también contempla otras causas más específicas. ¡Toma nota!

  • Cuando los copropietarios renuncian a su derecho en favor de uno de ellos.
  • Si se decide vender el bien a un tercero y repartirse los beneficios.
  • Cuando se prefiere hacer una división de la cosa común.

 

¿Cómo hacer una extinción de condominio?

Para llevarla a cabo es necesario que se produzca la división de la cosa común, es decir, que se divida en partes y que, a cada uno de los propietarios, se le asigne una parte.

Pero ¿cómo se divide una casa? Evidentemente no vas a partirla en parte, sino que será necesario buscar soluciones alternativas una vez realizada la extinción del condominio.

Lo primero que debes saber es que para llevar a cabo la extinción de condominio puedes hacerlo por las buenas, es decir, te vas a un notario y éste se encarga de dar fe pública del acto y de comprobar que se hacen las reparticiones acordadas.

Pero ¿qué pasa si no hay acuerdo entre los copropietarios y uno o varios de ellos prefiere la extinción del condominio? En estos casos, habrá que recurrir a los tribunales interponiendo una demanda para que se abra un procedimiento judicial que aborde la división de la cosa común.

En caso de que el juez apruebe la división de la cosa común, se pueden producir tres escenarios:

  1. La división material de la cosa común constituyendo una propiedad horizontal. Por ejemplo, si se trata de un edificio de viviendas, se realizar su división horizontal y cada una de las partes se convierte en propietario de una vivienda.
  2. Una de las partes se queda con el 100% de la propiedad e indemniza económicamente a las otras partes. Por ejemplo, y retomando el ejemplo del principio, uno de los hermanos se queda como titular de la casa de los padres fallecidos ya que ésta no se puede dividir, e indemniza económicamente a sus hermanos proporcionalmente a la parte que le correspondería a cada uno.
  3. Que se recurra a la subasta del bien porque las partes no llegan a un acuerdo y así lo establece el juez.

 

Extinción de condominio sin compensación económica

Se produce cuando se disuelve la copropiedad y la titularidad de toda la propiedad pasa a una de las partes sin que las demás sean compensadas económicamente.

En estos casos, se trata de un auténtico acto de generosidad por parte de quienes se quedan sin la propiedad, pero no debes confundirlo nunca con una donación. Por ejemplo, si un inmueble es propiedad de los padres y de un hijo, y se decide extinguir el condominio a favor del hijo y que éste no indemnice económicamente a los padres, eso no es que los padres le estén donando la casa.

De hecho, mientras que en una donación se tendría que liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones (entre otros), en la extinción del condominio se liquidaría el impuesto de actos jurídicos documentados.

 

Extinción de condominio con compensación económica

Se produce cuando se disuelve la copropiedad y la titularidad de toda la propiedad pasa a una de las partes a cambio de una indemnización a las partes que ceden su parte en proindiviso.

Aquí ya se abre un mundo de posibilidades. Aunque lo normal es que esta compensación económica sea en metálico, también se puede llegar a múltiples acuerdos.

Por ejemplo, y es algo bastante frecuente en la extinción de condominio con hipoteca en inmuebles, la parte que se queda con el 100% de la propiedad asume pendiente del préstamo hipotecario. ¡Ojo, no estaría obligado!

 

Consecuencia de la extinción de condominio

La división de la cosa común, como ya sabes que también se le llama a esta figura, produce efectos entre los antiguos copropietarios y frente a terceros. ¡Menuda clase te está dando Mamá!

Entre los antiguos copropietarios es que ahora el titular de la propiedad sólo va a ser uno de ellos. ¡Salvo que se decida vender la cosa!

Frente a terceros no tienen porqué darse consecuencias. Sin embargo, sí se dan en el caso de que se produzca la extinción de condominio de un inmueble hipotecado. Ten en cuenta que puede que se dé la situación de que el titular del préstamo hipotecario deje de ser copropietarios tras la extinción del condominio. ¡Pero la deuda sigue existiendo!

En estos casos, la solución está en que el banco adjudique la hipoteca al nuevo propietario.

 

Gastos de la extinción de condominio

Como te ha comentado Mamá al principio, el impuesto que hay que liquidar en caso de la división de una cosa común es el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD).

Además, tendrás que pagar al notario que se haya encargado de dar fe de la división y, si has llegado hasta los tribunales y has perdido, tendrás que pagar los honorarios de tu abogado como los del abogado de la parte ganadora.

 

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