Si acabas de heredar un piso, puede que te estés preguntando si es necesario cambiar las escrituras. Lo primero que tienes que saber es que, al fallecer la persona, no se cambian las escrituras de la vivienda, sino que se confecciona una escritura de aceptación de herencia y se inscribe en el Registro de la Propiedad para poner el inmueble a nombre del nuevo propietario.
¿Cómo se realiza un cambio de titularidad de una vivienda por fallecimiento?
El Código Civil no establece un plazo para aceptar la herencia. Ante dicha omisión, se considera que el plazo está abierto durante 30 años a partir de la fecha del fallecimiento. La herencia puede aceptarse de manera tácita o expresa, es decir, a través de escritura pública ante notario.
Aquellas personas que quieran hacer uso de ella, tienen que notificarlo al notario competente presentando el título sucesorio, ya sea el testamento o la declaración de herederos abintestato. Además del certificado de fallecimiento y el Registro General de Actos de última Voluntad.
Para formalizar la aceptación de los bienes se procede a firmar las escrituras de adjudicación ante notario y la aceptación de la herencia. Tanto la aceptación como la renuncia de la herencia son actos irrevocables, lo que significa que no pueden deshacerse una vez que hayan sido formalizados.
Una vez realizada la aceptación de la herencia y formalizada la gestión ante notario, se debe proceder al pago de los impuestos correspondientes, tanto el Impuesto de Sucesiones como la plusvalía municipal. Es entonces cuanto el heredero podrá cambiar la titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
¿Es obligatorio el cambio de escrituras por fallecimiento?
Los herederos no están obligados a efectuar el cambio titularidad de vivienda por fallecimiento, pero sí es muy recomendable para evitar problemas administrativos, fiscales y legales de cara al futuro, ya que supone una garantía jurídica. Además, antes o después, tendrás que realizar los trámites para cambiar la titularidad, por lo que lo mejor es hacerlo lo antes posible. Por supuesto, es imprescindible para solicitar una hipoteca.
Desde la perspectiva legal, la escritura de la propiedad garantiza que una persona es propietaria de una casa y que ostenta los derechos sobre ella. Pero además, confirma que la vivienda es realmente suya, protegiéndola ante posibles estafas.
Por otro lado, al cambiar el nombre de la escritura de la vivienda y obtener su titularidad, estaremos protegiendo la propiedad de posibles acreedores en el caso de que la propiedad tenga deudas anteriores a la compra y sabremos si tiene alguna carga o pago pendiente.
Por último, cambiar la escritura de una vivienda agiliza la gestión de transmisión de la vivienda. Con lo cual, si en el futuro tienes intención de vender la casa y no se encuentra escriturada a tu nombre, será más difícil demostrar que es tuya y podrías encontrarte con ciertos obstáculos para completar la operación.
Costes del cambio de titularidad de una vivienda por fallecimiento
Para calcular los costes del cambio de escrituras por fallecimiento, tenemos que añadir varios gastos, como el Registro y la Notaría, así como los impuestos al heredar vivienda, que son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
Gastos de notaría y Registro de la Propiedad
Los gastos del notario por el cambio de escritura de una vivienda oscilan entre los 600 y los 900 euros, dependiendo del tipo de vivienda, de si está registrada y del valor que consta en las escrituras. Los gastos notariales de este trámite son los mismos en toda España y están reflejados en el Real Decreto 1426/89, con un descuento máximo del 10%. Su pago tiene que dividirse entre los distintos propietarios del inmueble y puede variar según el tipo de copias y el número de escrituras.
Impuestos
Al heredar una vivienda, debe liquidarse el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El ISD se calcula sobre el valor del conjunto de la propiedad y puede variar según la región. Por lo general asciende al 8% del valor de la vivienda, pero si el precio de la misma es elevado, puede incrementarse.
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