Si estás interesado en saber cómo convertir un local en vivienda, los requisitos que tienes que cumplir, los trámites que tienes que realizar y cuánto te va a costar aproximadamente, estás en el sitio correcto.
Ya sabes que Mamá es partidaria de la compra inteligente de vivienda y, aunque puedes comprarla a precio de coste a través del marketplace de LACOOOP, también es cierto hay ocasiones que las pintas calvas y es bueno aprovecharlas.
Antes de tomar una decisión, es aconsejable que te preguntes si es rentable convertir un local en vivienda.
Te voy a contar todos los aspectos relevantes de transformar un local en vivienda para que tu decisión sea siempre la más acertada. ¡El conocimiento es poder!
¿Me acompañas?
¿Puedo convertir un local en vivienda?
Efectivamente, ésta es la primera pregunta que debes formularte.
La respuesta es que sí, siempre y cuando hayas realizado antes los pasos para asegurarte de que cumple con la normativa vigente para transformar un local en vivienda. ¡Toma nota!
- Consulta el Plan Urbanístico del municipio: Lo importante es que compruebes que el local esté construido sobre suelo urbano. En caso de que lo esté sobre un terreno rural no podrás convertir tu local en una vivienda. Si lo está sobre un terreno urbanizables, deberás esperar hasta que se convierta en urbano.
- Comprueba el límite permitido de viviendas por hectárea: Si ya se ha superado el límite de viviendas en la hectárea donde quieres trasformar tu local en vivienda, no podrás hacerlo.
- Asegúrate de que se adapta el Código Técnico de Edificación: En él tendrás que revisar las limitaciones técnicas o constructivas, así como que cumple la normativa para el acceso de personas con movilidad reducida al local o de las normas de salubridad.
- Repasa las normas de hábitat de la Comunidad Autónoma: En ellas se describen las condiciones que debe tener una vivienda para que se considere habitable. Por ejemplo, sus dimensiones y proporciones.
- Consulta el Estatuto de la Comunidad de Propietarios: Puede que incluya alguna limitación para convertir un local en vivienda de esa comunidad y asegurarte que no afecta a ninguna de sus zonas comunes. Te aconsejo que solicites su conformidad para no tener problemas con tu comunidad. ¡Hazle caso a Mamá!
Requisitos para convertir un local en vivienda
Lo primero que debes saber es que un local comercial no puede convertirse en una vivienda sin permiso. No es que nadie tenga ganas de tocarte las narices, sino que hay que asegurarse de que la futura vivienda va a contar con las condiciones necesarias de habitabilidad y salubridad para que se convierta en un hogar.
Por ello, de todos los requisitos para convertir un local en vivienda es que presentes al Ayuntamiento de la localidad donde se ubica, un proyecto de cambio de uso que haya sido elaborado por un arquitecto.
El profesional que lo elabore comprobará y reflejará en ese proyecto que el local cumple con los requisitos exigidos. Cada Plan de Ordenación recoge sus propios requisitos, pero aquí te dejo una relación de los más frecuentes. ¡Tendrás que revisar el de tu municipio!
- Tener una fachada superior a 3 metros con un hueco de una pieza habitable con una superficie útil a 12m2.
- Ninguna pieza habitable de la vivienda puede tener el suelo por debajo del nivel de la acera.
- Tampoco puede haber piezas habitables en el sótano. Ni dormitorios, ni salón, ni cocina.
- La superficie útil mínima de la vivienda debe ser de 38m2.
- La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de 250 centímetros, al menos en el 75% de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta 220 centímetros en el resto.
- Se puede inscribir un círculo de diámetro igual o superior a 270 centímetros que sea tangente al parámetro en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
- Dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de 203 centímetros de altura y 825 milímetros de anchura.
- Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de 203 centímetros de altura, de 625 milímetros de anchura para los cuartos de aseo y 725 milímetros para el resto de las piezas.
- Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior 12% de la superficie útil de la pieza habitable.
- Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa no inferior 8% de la superficie útil de la pieza.
- Cumplir las condiciones de accesibilidad y seguridad que en materia de prevención de incendios determine la normativa sectorial o aplicable.
Trámites para convertir un local en vivienda
Ahora que ya conoces los requisitos para convertir un local en vivienda, te voy a contar los pasos que debes dar para cumplir con todos los trámites burocráticos. ¿Creías que te ibas a librar de la burocracia?
- Contrata a un arquitecto para que realice el proyecto técnico.
- Presenta el proyecto técnico al Ayuntamiento y espera su aprobación.
- Abona las tasas e impuestos municipales para solicitar la licencia de obras.
- Deja constancia del cambio de uso de local a vivienda en el Registro de la Propiedad.
- Presenta al Ayuntamiento el certificado de fin de obra y la alteración catastral para que te conceda la licencia de primera ocupación.
Comunidad de propietarios
¿Qué pasa si la comunidad de propietarios no quiere convertir el local en vivienda? Pues no pasa nada, siempre y cuando el cambio de uso no esté prohibido expresamente en el régimen de propiedad horizontal, el título constitutivo de la propiedad o los Estatutos de la comunidad de propietarios.
Es decir, aquí no se trata de lo que los vecinos quieran o dejen de querer, sino de lo que está permitido o no en los documentos de la comunidad.
Si quieres un consejo de madre, lo primero que haría sería informarme de lo que pone en estos documentos. En caso de que en ellos se permita convertir local en vivienda, hablaría con el presidente para informarle de tu intención y de que esperas ocasionar las menos molestias posibles a la comunidad.
En caso de que no esté permito este cambio de uso por la comunidad, no te queda más remedio que aguantarte y dar gracias por haberlo comprobado antes de meterte en obras.
¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?
Estarás de acuerdo con Mamá en que la cantidad exacta no te la puedo dar porque depende de los metros cuadrados disponibles y la reforma que vayas a realizar.
No obstante, sí te puedo dar una pista de los gastos aproximados de los siguientes trámites:
- La elaboración del proyecto técnico por parte de un arquitecto suele rondar los 1.500€.
- Los trámites legales y burocráticos rondan los 1.200€.
A estas cantidades, deberás sumarle lo que te cueste en sí la reforma para transformar el local en vivienda.
Si quieres que Mamá te dé una horquilla presupuestaria media, te diré que te convertir un local comercial en vivienda te costará en total entre los 20.000€ y los 30.000€. ¡No está nada mal en comparación con lo que cuesta una vivienda!
¿Cuántos metros tiene que tener un local para convertirlo en vivienda?
Como ya te he comentado un poco más arriba, para convertir un local en vivienda, el local deberá tener una superficie mínima de 38m2 útiles.
No obstante, me gustaría aclararte algunos matices que, en un momento determinado, te pueden resultar de utilidad.
- En el caso de que la superficie útil mínima del local oscile entre 25 y 37m2, podrás convertirlo en un estudio.
- Pero si la superficie útil mínima del local es inferior a 25m2, no podrás de ninguna manera cambiar su uso a residencial.
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