Sí, hay mucha gente que, de primeras, no está relacionada con el término contrato de adjudicación porque, cuando te vas a comprar una vivienda, estamos acostumbrados a hablar de contrato de compraventa. Tranquilo. El resultado es el mismo.
¿Qué es un contrato de adjudicación?
Al adquirir una vivienda en régimen de cooperativa te conviertes en co-promotor de la vivienda junto con el resto de los socios cooperativistas.
Al adquirir la condición de socio cooperativista, generas un derecho o una opción a adquirir una vivienda en régimen de cooperativa. Si realmente quieres adquirir la vivienda, es necesario que firmes el contrato de adjudicación por el cual se reconoce tu derecho individual sobre la vivienda que has escogido y que es objeto del contrato. ¡No se firma un contrato de compraventa, sino de adjudicación!
Posteriormente, ese contrato de adjudicación es elevado a escritura pública ante notario. Es en ese momento cuando adquieres la propiedad sobre la vivienda que habías adquirido a través del contrato de adjudicación.
La normativa que rige en los contratos de adjudicación varía en función de cada Comunidad Autónoma, aunque siempre están bajo el paraguas de la ley estatal de cooperativas y del propio Código Civil.
¿Qué información debe incluir?
Hay muchos modelos de contratos de adjudicación de vivienda en régimen de cooperativa, pero es importante que todos reflejen al menos las cláusulas relativas a:
La vivienda adjudicada
En el contrato de adjudicación deberá constar de manera explícita cuál es la vivienda que te ha sido adjudicada. Esto es, en qué parcela está ubicada, en qué edificio, portal y planta. También el número de metros cuadrados construidos y las piezas que la componen, especificando el número de dormitorios y de cuartos de baño. En el caso de que la vivienda disponga de cuarto trastero, garaje y/o terraza, éstas deberán estar también reflejada en el contrato.
Hay que tener en cuenta que, durante la construcción de las viviendas, la dirección facultativa de la obra puede verse obligada a decidir alguna modificación por cuestiones de índole técnico y decisiones administrativas no previstas. Estas modificaciones pueden hacer referencia a la identificación de la promoción o a alguna calidad – que nunca podrá variar en detrimento de lo establecido en la memoria de calidades. ¡No sería justo!
El coste de la vivienda
Esta cláusula debe contener el precio total de la vivienda más el I.V.A. aplicable. ¡Suele ser el 10%! Además, debe incluir las aportaciones del socio cooperativista, así como el plan de pago de mensualidades hasta el momento de entrega de la vivienda (las cuales también tendrán la consideración de capital social). Por último, deberá incluir el restante del precio de la vivienda que tendrá que abonar el socio cooperativista una vez le sean entregadas las llaves de su vivienda, y que, normalmente, se financian a través de una hipoteca.
Compromiso de devolución del dinero
El contrato de adjudicación debe incluir una cláusula en la que la gestora de la cooperativa se compromete a la devolución al socio cooperativista de las cantidades entregadas a cuenta en los siguientes supuestos no excluyentes entre sí:
- Que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos.
- Que no se obtenga la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculte la ocupación de la vivienda.
Aval, sí o sí
El contrato de adjudicación de una vivienda en cooperativa también deberá recoger de manera expresa la existencia del aval, así como identificar a la entidad avalista. Además, en el momento de la firma del contrato de adjudicación, o en los días posteriores debido a su tramitación, la gestora de la cooperativa deberá entregar el documento que acredite la constitución del aval a su favor.
Como Mamá te ha comentado en otras ocasiones, la ley sólo obliga a la gestora experta a devolver las cantidades que hayas entregado a cuenta desde la concesión de la licencia de obra mayor. Sólo las mejores gestoras de cooperativas consiguen asegurar también las cantidades que sus socios hayan entregado antes de la concesión de esta licencia.
¿Ves por qué es tan importante que tu proyecto de vivienda en cooperativa esté coordinado por una gestora de renombre? Por no decir que las entidades bancarias sólo conceden los avales a las gestoras que sabe que, por su experiencia de años, van a conseguir que el proyecto de cooperativa de vivienda llegue a buen puerto. ¡Una madre nunca miente!
Entidad financiera y Cuenta Ley
En el artículo que redacté sobre qué obligaciones impone la ley a las cooperativas de viviendas, te lo explico todo al detalle. ¡Luego no digas que no te he avisado!
Plazos de entrega
Esta cláusula es la más polémica de todas por la cantidad de circunstancias ajenas a los propios socios cooperativistas en el inicio de la construcción de las viviendas. Entre estas circunstancias externas se encuentra la concesión de la licencia de obra mayor por parte del ayuntamiento correspondiente y el umbral de comercialización de la promoción para que la entidad financiera conceda el préstamo promotor. ¡Suele exigir que se alcance un 90% de las viviendas adjudicadas!
El consejo de mamá: lee bien el contrato de adjudicación antes de firmarlo
Y recuerda, recuerda, recuerda: Nunca firmes un contrato sin habértelo leído desde el principio hasta el final. Y tampoco lo firmes si tienes dudas. Pregunta tus dudas a la gestora de cooperativas, a despachos abogados expertos o a mí. Como siempre ¡te recibiré con los brazos abiertos!
¿Es posible prorrogar el contrato de adjudicación? QUIERO SABER MÁS
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