Afectados

Sala de lo Civil, Sección 1ª, Número de Recurso 2470/2012, Número de Resolución 733/2015)

Quédate con esta fecha: 21 de diciembre de 2015.

Todavía vigente la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ese día el Tribunal Supremo dictó una sentencia histórica que creó doctrina jurisprudencial sobre la responsabilidad solidaria de las entidades bancarias con cooperativas o promotoras quebradas.

Esta sentencia lo que hace básicamente es responsabilizar a las entidades bancarias en las que los compradores de viviendas ingresaban las cantidades y los anticipos en la cuenta del promotor o la cooperativa.

En concreto, la interpretación del Tribunal Supremo establece que “las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor o cooperativa sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas ingresadas a cuenta”.

Es importante aclarar que el que tiene que devolver el dinero a los afectados no es la promotora ni la gestora de la cooperativa, sino la entidad financiera en la que se hicieron los ingresos a cuenta.

Además, es necesario que se cumpla el requisito de que la cuenta bancaria de la entidad financiera en la que el cooperativista efectuó los ingresos a cuenta no fuera una cuenta especial ni contase con los correspondientes avales.

La sentencia del Tribunal Supremo se ha aplicado por distintas Audiencias Provinciales. Como ejemplo, la Audiencia Provincial de Valencia falló por primera vez el 28 de enero de 2016 en contra de una entidad financiera, basándose en la sentencia del Tribunal Supremo, obligándola a reintegrar anticipo e intereses a las personas que compraron vivienda sobre plano a una promotora que había quebrado. Los afectados no habían recibido ningún aval al entregar las cantidades a cuenta del precio final. En concreto, la Audiencia Provincial de Valencia señaló que “en la compraventa de viviendas regidas por la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

Esta doctrina del Tribunal Supremo y de las audiencias provinciales tiene carácter retroactivo. Es decir, esta doctrina jurisprudencial contra las entidades financieras se aplica para todos aquellos afectados que suscribieron su participación antes del 1 de enero de 2016.

El 1 de enero de 2016 entró en vigor la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.

Esta nueva ley derogó la Ley 57/1968. Por lo tanto, todas la nuevas adquisiciones de viviendas que hayan implicado el ingreso o cantidades a cuenta del precio final en una cuenta bancaria desde el 1 de enero de 2016 se regirán por esta nueva Ley.

A partir del 1 de enero de 2016 las entidades financieras sólo tendrán la obligación de garantizar las cantidades entregadas a cuenta del precio de una vivienda desde que el proyecto cuente con licencia de obras.

Esto implica que todas las cantidades que se entreguen con anterioridad a la concesión de esa licencia de obras no tienen la obligación de ser garantizadas.

Por tanto, la nueva Ley deja fuera de su amparo a los compradores de viviendas (entre los que se incluye a los cooperativistas) que hayan efectuado entregas a cuenta del precio final de su vivienda antes de que las autoridades hayan concedido la licencia de obra.

El dinero que se entregue a partir del momento en que se obtenga la licencia de obra tendrá la obligación de estar asegurado.

Es cierto que este cambio legislativo deja más desprotegido al comprador de una vivienda porque, lo habitual, es que hagan aportaciones antes de que se obtenga la licencia de obra. En concreto, en el caso de la adquisición de viviendas en régimen de cooperativas, las aportaciones iniciales de los socios cooperativistas son imprescindibles para dar los primeros pasos en la constitución de la sociedad cooperativa, adquisición del solar, licencias e inicio de la construcción.

En la actualidad, algunas entidades aseguradoras están asegurando también las cantidades aportadas a cuenta del precio final de las viviendas por los socios cooperativistas antes de la concesión de la licencia de obra.. Esto sólo ocurre cuando el proyecto de cooperativa está coordinado por una gestora de cooperativa con la suficiente solvencia económica, prestigio y experiencia como para que la entidad aseguradora tenga la seguridad de que, cualquier proyecto de cooperativa de viviendas que emprenda, va a llegar a buen puerto.

Como Madre, te recomiendo que, antes de embarcarte en cualquier nave, te asegures que lo haces en una segura y que el puerto de destino esté bien identificado. Es decir, antes de adquirir tu vivienda a través de cooperativa, te asegures de que el proyecto está coordinado por un gestor de cooperativas potente en el que las entidades aseguradoras tengan plena confianza de que cualquier proyecto que aborde va a ser un éxito. De esta manera, y sin estar obligadas a ello, es más probable que las entidades aseguradoras les concedan también avales sobre las aportaciones que realices antes de que se obtenga la licencia de obra. De esta manera, tu dinero estará asegurado al 100%.

Enlace a jurisprudencia: Acceso a la Sentencia del Tribunal Supremo