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Vicios ocultos de una vivienda: qué son y cómo reclamarlos al vendedor

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Saber qué son los vicios ocultos de una vivienda que acabas de comprar te puede salvar de tener que pagar por su reparación, e incluso puede permitirte rescindir el contrato de compraventa. Da igual si lo has hecho a través de una promotora o de una cooperativa de viviendas. ¡O si lo has alquilado!

Pero, como siempre dice Mamá, vayamos por partes porque aquí hay mucha tela que cortar. ¿Me acompañas?

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¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?

Son los desperfectos que no puedes detectar en el momento de la compraventa porque, como su nombre indica, no se ven a simple a vista.

¿A qué afectan los vicios ocultos?

Pueden afectar tanto a bienes muebles como inmuebles. En el caso de una vivienda, se pueden reclamar tanto en el caso de compraventa como de alquiler.

¿Cuáles son los requisitos para reclamar por vicios ocultos?

¡Toma nota! Para saber si un vicio es oculto es imprescindible que el daño sobre la cosa en cuestión sea:

Grave

Sin llegar a inutilizar la vivienda, sí impide que puedas utilizarla o aprovecharla por completo hasta el punto de que, de haberlo sabido antes, no la habrías comprado o hubieras negociado una renta más baja del alquiler. En otras palabras, el daño impide el uso natural de la cosa.
 

 

Oculto

No se pueda percibir a simple vista en el momento de su entrega. ¡Ojo! La jurisprudencia del Tribunal Supremo considera que, si eres un profesional con experiencia en lo que adquieres, no podrás reclamar por vicios ocultos. Por ejemplo, si eres un mecánico y compras un coche con un fallo en el motor, o eres un arquitecto y compras una vivienda con daños estructurales.

Previo a la compraventa o el alquiler

Debe existir antes de que firmaras el contrato. Ten en cuenta que, si el vendedor pudiera demostrar que ese daño no existía antes de su firma, no podrás reclamarlo como vicio oculto. ¡Aunque sí por otras vías!

Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda

¡Qué no haría Mamá por ti!­ Aquí tienes algunos ejemplos de vicios ocultos para que, antes de comprar o alquilar, te fijes bien. Recuerda que, para que se consideren como tales, tienen que cumplir los requisitos que te he dicho antes.

  • Carcoma o termita. ¡Los bichos pueden hacer mucho daño!
  • Deficiencias en el aislamiento térmico y/o defectos de impermeabilización.
  • Levantamiento de baldosas o fisuras. ¡Hay que estar en todo!
  • Derramas no conocidas, pero ya aprobadas. ¡Pueden ser carísimas!
  • Obligación legal de derribar una estancia que te la han vendido o alquilado como aprovechable. ¡Qué morro!

¿Dónde se regulan los vicios ocultos de una vivienda?

¡Depende!

  • Si compras o alquilas la vivienda a un particular, se aplicará el Código Civil.
  • Si compras o alquilas la vivienda a un profesional, se aplicará la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

¿Cómo se reclaman los vicios ocultos?

Lo primero que debes saber es que la ley te permite reclamar por vicios ocultos en la vivienda que has adquirido. Da igual si el vendedor los conocía o no, aunque las consecuencias serán distintas.

Además, antes de reclamar por vicios ocultos, deberás comprobar que no renunciaste a ello al firmar la escritura de compraventa o el contrato de alquiler. ¿Ves por qué es tan importante leer antes de firmar?

Si el vendedor desconocía los vicios ocultos

En este caso, puedes escoger por una de estas dos vías:

  • Solicitar la resolución del contrato, en cuyo caso recuperarás el precio que hubieras pagado más los gastos que te hubieran generado los vicios ocultos.
  • Solicitar una rebaja en el precio de la compraventa o del alquiler que deberá ser proporcional a los daños que se hubieran derivado de los vicios ocultos.

Si el vendedor conocía los vicios ocultos

Además de escoger también entre cualquier de las dos vías anteriores -rescisión o rebaja- podrás reclamar una indemnización por daños y perjuicios por considerar que el vendedor o arrendador actuó con mala fe.

¡Ojo! La carga de la prueba recaerá en ti. Es decir, el comprador o inquilino deberá demostrar la mala fe de la otra parte. ¡Y eso no siempre es fácil!

Además, tendrás que presentar un informe pericial junto con las pruebas.

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¿Cuál es el plazo para reclamar por vicios ocultos?

Por lo general, el plazo es de seis meses desde que te entregaron la vivienda.

Sin embargo, en el caso de que los vicios ocultos se encuentren en viviendas de obra nueva – no tiene que haber habido un propietario previo- la ley distingue entre distintos plazos de garantía. ¡Toma nota!

Daños estéticos

Se trata de daños en los acabados del inmueble tales como pequeñas grietas, ventanas rotas, arañazos en el parqué o defectos en la pintura de las paredes, puertas o techos. ¡El plazo para reclamar es de 1 año desde que te entregaron la vivienda!

Daños de habitabilidad

Son daños que implican que no es posible habitar en el inmueble, tales como humedades, goteras, deficiencias en el aislamiento térmico y/o acústico o mala instalación eléctrica. ¡El plazo para reclamar es de 3 años desde que te entregaron la vivienda!

Daños estructurales

Son los vicios ocultos que afectan a la estabilidad del edificio tales como desprendimientos de materiales o derrumbes de tabiques, entre otros. ¡El plazo para reclamar es de 10 años desde que entregaron la vivienda!

¿A quién se reclaman los vicios ocultos?

En el caso de obra de segunda mano, al antiguo propietario que te la vendió. Si es obra nueva, tendrás que dirigirte a la promotora o a la gestora de la cooperativa.

Aunque la vía final siempre es ir a juicio, lo ideal es que intentes evitarlo en la medida de lo posible. Muchas veces basta con contratar un abogado para que hable con el antiguo propietario y le ponga los puntos sobre las íes. ¡Lo normal es que ceda!

¿Qué diferencia hay entre vicios ocultos e incumplimiento del contrato de compraventa?

¡Ojo! Cuando los defectos en la vivienda son tan graves que es imposible habitarla de ninguna manera, es muy posible que no se trate de vicios ocultos, sino de un puro incumplimiento del contrato de compraventa por parte del vendedor.

He de reconocer que me resulta muy difícil de entender que el comprador no se dé cuenta de estos daños en el momento de la compraventa o el alquiler, pero algunos realmente son imperceptibles a simple vista ¡y muy peligroso!

Te pongo tres ejemplos:

  • Humedades que hagan inhabitable la vivienda. ¡Siempre que no se vean!
  • Defectos en la evacuación de las aguas fecales o residuales. ¡Prueba el WC antes!
  • Aluminosis en el hormigón de la vivienda. ¡Fíjate si hay grietas en las paredes!

En estos casos, el comprador o inquilino pueden optar por rescindir el contrato y pedir que se le devuelvan el precio íntegro que abonó, más los gastos que los vicios ocultos le hubieran generado.

También podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios. ¡El plazo para reclamar es de siete años siempre que el contrato sea posterior al 7 de octubre de 2015!

 

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