Seguro que el valor catastral es algo que has oído a lo largo de tu vida en diferentes conversaciones, igual que de la asesoría gratuita sobre cooperativas de viviendas.
Quizás porque en ese momento era algo que te daba igual o porque es ahora cuando te lo han solicitado para pagar algún impuesto relacionado con tu vivienda, ha sido hoy el día escogido para que aclares tus dudas. ¡Y con quién mejor que con Mamá!
Bien, vamos al grano. ¡Verás qué bien te enteras de todo!
¿Qué es el valor catastral y cómo se calcula?
El valor catastral es el valor económico que la Administración Pública le da a tu vivienda. En realidad, lo hace para cada uno de los inmuebles inscritos en el Catastro inmobiliario.
La Administración Pública se basa en una serie de parámetros o factores del inmueble en cuestión para calcularlo.
Entre los más importantes destacan su ubicación, las características del suelo sobre el que está edificado y la ejecución material de su construcción.
¡Pero no son los únicos! Otros factores que también se tienen en cuenta son a la hora de conocer el valor catastral:
- La localización de la finca.
- Las circunstancias urbanísticas.
- La explotación del terreno.
- La productividad de la zona.
- Los costes de construcción.
- Los honorarios profesionales.
- La calidad y antigüedad de la edificación.
- Su carácter histórico o patrimonial.
- Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial.
- Su valor de mercado.
- El valor del suelo.
Un dato muy importante que debes tener en cuenta es que el valor catastral que la Administración Pública otorga a un inmueble nunca puede ser superior a su valor de mercado. Es decir, al precio por el que ese inmueble podría venderse entre personas independientes.
Otro dato que también tiene importancia es que el valor catastral siempre es calculado por personal técnico cualificado. ¡No lo puedes calcular tú!
¿Cómo se obtiene el valor catastral?
Lo primero que hay que hacer es inscribir el inmueble en el Catastro Inmobiliario, que es el registro administrativo de los bienes inmuebles. ¡De todos, da igual si son urbanos, rústicos o de características especiales!
El Catastro Inmobiliario depende del Ministerio de Hacienda y es obligatorio inscribir en él todos los bienes inmuebles, independientemente de su naturaleza. ¿Sabías que es gratis?
En la inscripción del inmueble en este registro quedan reflejadas una serie de datos que lo describen. Principalmente sus características físicas, económicas y jurídicas. ¡Y así con todos los inmuebles del territorio nacional!
Entre los detalles más importantes que se incluyen en la descripción catastral están su ubicación, superficie total y uso o destino. También incluyen una representación gráfica, información del propietario, y su referencia y valor catastral.
Si te estás preguntado qué es eso de la referencia catastral, no es más que el código alfanumérico que la Administración Pública le asigna a cada inmueble registrado para identificarlo. ¡Tiene 20 caracteres y es único para cada inmueble!
¿Cómo se inscribe un inmueble en el Catastro Inmobiliario?
¡Está chupado y tienes dos formas de hacerlo!
- Si lo quieres hacer por ti mismo, tendrás que ir a una de las oficinas territoriales del Catastro y presentar tú mismo la declaración. ¡Ojo, también se llaman Gerencias Catastrales!
- Si prefieres que lo haga un profesional por ti, tendrás que recurrir a un registrador de la propiedad o a un notario.
¿Para qué sirve el valor catastral?
El valor catastral de un inmueble sirve principalmente como referencia para el cálculo de muchos impuestos. ¡Total nada!
Entre los más importantes se encuentran:
- IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
- IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
- IP: Impuesto sobre el Patrimonio.
- ITPAJD: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- ISD: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como Plusvalía municipal.
También te lo va a solicitar Hacienda cuando hagas tu Declaración de la Renta porque lo utiliza como un indicador de tu poder adquisitivo.
Por este motivo, tendrás que declarar también cualquier modificación o reforma que realices sobre el inmueble. ¡Toma nota!
¿Cómo puedo saber el valor catastral de un inmueble?
Lo normal sería acudir al Catastro Inmobiliario y solicitar la información que buscas. ¡Ojo! Sólo si eres el titular del inmueble podrás acceder a la información protegida.
Si no eres el titular, podrás conocer su localización, superficie, uso o destino, clase de cultivo o aprovechamiento, calidad de la construcción o cartografía y referencia catastral.
Si eres el titular del inmueble, también podrás acceder a la siguiente información:
- Nombre, apellidos, razón social, código de identificación y domicilio de quienes aparezcan inscritos en el Catastro como titulares.
- Valor catastral de la construcción y del suelo.
Pero hay otras formas mucho más sencillas de conocer el valor catastral de tu vivienda. ¿Sabes que aparece reflejado en el último recibo del IBI?
Si no sabes dónde lo has puesto, ¡tranquilo!
Puedes obtenerlo llamando al teléfono de la oficina del Catastro de tu Comunidad Autónoma o realizando una solicitud online a través de la Sede Electrónica del Catastro.
Y, si eres de los que les gusta pasearse, acércate a alguna de las Gerencias del Catastro o puntos de información catastral.
¿Se puede vender por debajo del valor catastral?
La respuesta es sí, aunque siempre dentro de unos límites. Si dos particulares negocian la venta de un inmueble por debajo del valor catastral, ésta se puede hacer sin problema alguno.
Sin embargo, sigue siendo necesario declarar la compra-venta por el valor mínimo fiscal que marca la Comunidad Autónoma en cuestión. ¡Si no se hace, el vendedor podría enfrentarse a un procedimiento judicial para acreditar que el valor dado por la Administración a dicho inmueble resulta excesivo!
¿Qué consecuencias fiscales tiene vender por debajo del valor catastral?
- Para el comprador. La Agencia Tributaria puede efectuar una comprobación de los valores que figuran en los registros oficiales y aplicar unos coeficientes multiplicadores o correctores regulados por cada legislación autonómica. ¡La parte compradora tiene que abonar el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por el importe que resulte de la diferencia entre el valor de venta de la casa declarado y el valor catastral comprobado!
- Para el vendedor. La parte vendedora debe declarar en su IRPF y en forma de plusvalía, el valor más elevado que haya sido comprobado por parte de Hacienda.
¿Se puede vender un piso por debajo del valor catastral y no abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?
Una vez la Administración haya realizado las comprobaciones oportunas y gire al comprador la nueva liquidación del ITP acorde con el valor catastral del inmueble, este tiene dos opciones: aceptar la cifra y abonar la diferencia o solicitar, durante los 10 días siguientes, la apertura de un expediente de tasación pericial si no se está de acuerdo.
Si esto pasa, el comprador llevará a su propio perito para establecer el precio de la vivienda.
- Si este difiere en más de un 10% el valor fijado por la Administración, se solicitará de manera automática, una tercera evaluación que será vinculante para ambas partes.
- Si la diferencia es menor a 10%, el valor dado por el perito particular será vinculante para la Administración con las consecuencias que esto implique a la hora de abonar el ITP.
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