El incumplimiento del plazo de entrega de la viviendas es una de las cosas que más interesa a los cooperativistas. Normal.
Además de las ventajas de las cooperativas de viviendas, debes saber que las viviendas en cooperativa se adquieren siempre sobre plano. Es decir, cuando te suscribes al proyecto y pasas a formar parte de la cooperativa, tu vivienda todavía no está construida.
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¡Quien antes llega, se la lleva!
Si quieres una vivienda para entrar a vivir ya, lo tuyo no son las cooperativas de vivienda.
Una cooperativa de viviendas llega a su fin último – la construcción y entrega de las viviendas – cuando cumple una serie de hitos organizados en el tiempo: armar el colectivo, conseguir financiación, adquirir el terreno y recibir luz verde por parte del Ayuntamiento para empezar a construir a través de la concesión de la Licencia de Obra Mayor.
Todos estos hitos son coordinados por la gestora experta de la cooperativa, incluida la solicitud de las licencias administrativas correspondientes. Evidentemente, su concesión depende del Ayuntamiento de turno.
¿Cuál es el plazo de entrega de una vivienda en cooperativa?
Ronda los dos años desde la concesión de la licencia de obra mayor. Sin ella no se pueden comenzar a construir las viviendas
Y aquí es donde verdaderamente se encuentra el gran cuello de botella en la entrega de las viviendas. Los ayuntamientos tardan mucho más de la cuenta en concederla, llegando en algunos casos a superar el año.
Las gestoras de las cooperativas tienen que ingeniárselas de mil maneras para que los funcionarios del ayuntamiento respectivo – por supuesto, una vez que todos los informes técnicos sean positivos – «hagan el favor» de apremiarse en la concesión de esta licencia tan importante.
Una vez concedida la licencia de obra mayor por el ayuntamiento correspondiente y con un umbral de comercialización de las viviendas entre el 75% y el 100% (depende de la negociación con la entidad financiera), la gestora de la cooperativa presenta el proyecto a las entidades bancarias para conseguir la financiación que permita iniciar la construcción, junto con las aportaciones económicas entregadas por los socios.
¿Qué puede ocasionar el incumplimiento del plazo de entrega?
Es excepcional que las viviendas no se lleguen a construir. La falta de colectivo o préstamo promotor serían las causantes.
Y por eso es tan importante lo que siempre te digo. Una cooperativa de viviendas no es un juego de niños. No es cuestión de que los astros se alineen, sino de que el proyecto esté orquestado desde el principio por una gestora de cooperativa con experiencia que sepa qué hacer y cómo hacerlo en cada momento. Aléjate de proyectos de viviendas en cooperativa en los que falte un gestor experto.
¿Se avalan las aportaciones de los socios cooperativistas?
Una vez concedida la licencia de obra mayor, la gestora de la cooperativa deberá asegurar mediante avales las cantidades que, a partir de ese momento, aporten los socios cooperativistas.
¡Ojo! La gestora de la cooperativa sólo está obligada a la contratación de avales o garantías de las cantidades aportadas por los socios cooperativistas a partir de la concesión de la licencia de obra mayor. En este enlace te cuento cuáles son los requisitos para hacer efectivo el aval. Sólo las gestoras de cooperativas con más experiencia y renombre consiguen que las entidades aseguradoras también les avalen las cantidades aportadas por los socios cooperativistas antes de la concesión de la licencia de obra mayor.
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¿Cuáles son los escenarios para reclamar por incumplimiento del plazo de entrega?
Te voy a detallar qué ocurriría ante los posibles diferentes escenarios de retraso en el plazo de entrega de las viviendas:
Escenario 1
La construcción no se inicia por causas imputables a la gestora de la cooperativa
El socio cooperativista deberá requerir de manera fehaciente – recomiendo que sea a través de un burofax – a la gestora de la cooperativa y a la propia cooperativa, la devolución de las cantidades entregadas hasta ese momento en concepto de adquisición de vivienda.
La gestora de la cooperativa dispone de un plazo de treinta días para proceder a su devolución al socio cooperativista a contar desde que éste formule fehacientemente la reclamación.
En el caso de que la gestora de la cooperativa no proceda a la devolución de las cantidades aportadas por el socio cooperativista en el plazo estipulado de treinta días, éste podrá reclamar a la entidad aseguradora el abono de la indemnización correspondiente. El socio cooperativista también podrá reclamar directamente a la entidad aseguradora cuando no resulte posible la reclamación previa a la gestora de la cooperativa.
¡OJO! El seguro de caución y los avales sólo cubren aquellas cantidades de las que exista soporte documental de la entrega, es decir, justificante del pago. Aquéllas que se entreguen en efectivo no quedarán aseguradas. Por eso, te recomiendo que nunca utilices esta práctica.
Escenario 2
La construcción no se inicia por retrasos administrativos en la concesión de la licencia
El socio cooperativista deberá acordar con la gestora de la cooperativa su salida. Hay un concepto que debes tener muy claro: hasta que la licencia de obra mayor no sea concedida por el ayuntamiento de la ciudad donde se construya tu futura vivienda, no se pueden iniciar las obras de construcción.
Aquí entra en juego el factor burocracia administrativa. Aunque la gestora de la cooperativa haya cumplido escrupulosamente todos los trámites en plazo y haya gestionado de una forma perfecta el proyecto de cooperativa de viviendas para que éstas sean entregadas en el plazo estipulado, si el ayuntamiento paraliza por cualquier motivo la concesión de la licencia, será muy difícil que tu vivienda sea entregada en el plazo que se convino en el contrato de adjudicación.
¡Ojo! Existen gestoras de cooperativas que, con el fin de fomentar una relación de confianza entre la cooperativa, los cooperativistas y la propia gestora, hacen coincidir el inicio de las obras con el inicio del plazo de entrega. Para ello, fijan cláusulas en los contratos de adjudicación del tipo “la vivienda se entregará a los 24 meses desde el inicio de las obras”.
Escenario 3
La construcción no se va a finalizar
Los avales que la gestora de la cooperativa ha firmado con la entidad aseguradora en nombre de la cooperativa y a favor del socio cooperativista garantizan que éste recupere el dinero aportado. Recuerda que la cooperativa sólo está obligada por ley a contratarlos desde la concesión de licencia de obra mayor.
El consejo de mamá
Mi recomendación es que apliques siempre el sentido común y la prudencia a la hora de señalar con el dedo acusador. Estás en tu derecho a hacer lo que quieras, pero, a fin de evitarte situaciones bochornosas, asegúrate de saber con certeza dónde está el cuello de botella. Una vez tengas la situación clara y al culpable identificado, ve a por todas. Mamá te protege.
¿Cuáles son los requisitos para la efectiva garantía de los avales? QUIERO SABER MÁS
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