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¿Por qué aumenta el precio de mi vivienda de obra nueva?

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Si te has comprado una vivienda de obra nueva que todavía se está construyendo a un precio determinado y, posteriormente, te informan de que su precio de venta ha subido y tienes que pagar más, lo normal es que te moleste y te preguntes por qué.

En este artículo, Mamá te va a dar respuesta a una situación incómoda tanto para el comprador como para el vendedor.

Es frecuente y equivocado pensar que el sector inmobiliario se forra con las promociones de obra nueva. ¡Nada más lejos de la realidad!

Sin entrar en materia de vivienda protegida, que se rige por unos módulos de venta establecidos por las Comunidades Autónomas que ponen en verdadero jaque a los promotores y a las gestoras de cooperativas, te voy a explicar por qué puede aumentar el precio de tu vivienda de obra nueva en cuestión de días o meses mientras se está construyendo.

Por supuesto, me refiero a las viviendas bajo el modelo cooperativo, ya que los socios de la cooperativa son los co-promotores. ¡Ellos asumen las variaciones al alza o a la baja en el precio de la construcción de las viviendas!

En el modelo convencional, el promotor incrementa de antemano el precio final de las viviendas para asegurarse su comisión.

Por eso, las viviendas libres en régimen convencional son más caras que en régimen de cooperativa. ¡El ahorro radica en la comisión del promotor que suele girar en torno a un 20%!

 

 

Es verdad. No hay pretensiones de beneficios por parte de una gestora de cooperativas

Lo primero que debes entender antes de explicarte los motivos de por qué puede subir el precio de tu vivienda en cooperativa, es que una cooperativa de viviendas es una sociedad sin ánimo de lucro.

Es decir, la cuenta de resultados de una cooperativa de viviendas siempre es cero. La misma cantidad de ingresos por la misma cantidad de gastos.

El objetivo de una cooperativa de viviendas es construir viviendas a precio de coste. Es decir, pagar sólo lo necesario para que las viviendas se construyan, sin que nadie saque un beneficio.

Esto es lo que las diferencian de las viviendas a través de un promotor convencional. Aunque, evidentemente, hay que abonar unos honorarios a la gestora experta de la cooperativa para que coordine todo el proyecto.

Pero no es lo mismo pagar una comisión al promotor de alrededor del 20% del precio de la vivienda, que unos honorarios a una gestora experta que oscilan en torno al 8%.

Si aceptas un consejo de Madre, asóciate sólo a una cooperativa que esté coordinada por una gestora experta. ¡No hacerlo te puede salir caro!

 

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Factores que influyen en la subida del precio de las viviendas de obra nueva

Una vez aclarado que no tiene sentido pensar que el precio de la obra nueva en cooperativa aumenta en beneficio de la gestora, te voy a explicar qué factores sí inciden en él.

Uno de los principales factores ha sido que los costes de construcción no han parado de crecer en los últimos meses.

Por costes de construcción, se entiende los costes de las materias primas, su transporte y la mano de obra.

Paradójicamente, la reactivación de la economía ha sido un hándicap porque ha supuesto un aumento de la necesidad de materia prima para construir más obra nueva.

Como sabes, cuanto más aumenta la demanda de algo, más sube de precio. ¡Y eso es lo que ha pasado con el precio de las materias primas!

En cuanto a los costes de mano de obra, el problema principal al que se enfrenta el sector es que apenas hay mano de obra. Y la que hay es carísima.

Y en cuanto al transporte de los materiales, va ligado intrínsecamente con el precio del combustible. ¡Creo que no hace falta que te explique esto!

Todo ello repercute directamente en el precio de la obra nueva. Y la razón es bien sencilla.

Para que una vivienda se empiece a construir es necesario que antes se conceda la licencia de obra mayor correspondiente por parte del Ayuntamiento.

En muchas ocasiones, esta licencia no se concede hasta pasado casi un año desde que se solicitó.

Y, en la mayoría de los casos, para cuando las viviendas se pueden empezar a construir, el precio de las materias primas, de los materiales y del transporte ha incrementado.

Por eso, no queda más remedio que aumentar el precio de las viviendas para poder hacer frente al incremento de los costes de construcción. ¡Algo que en las cooperativas de viviendas asumen los socios!

 

Esto no es algo nuevo, sino que el sector inmobiliario lo venía avisando

El incremento de los costes de producción no es algo que se haya producido de la noche a la mañana.

El sector inmobiliario lleva avisando de lo que podría pasar tras la reactivación de la demanda de obra nueva.

De hecho, la patronal del sector inmobiliario, ha estado valorando durante mucho tiempo cómo absorber el incremento vaticinado de los gastos de construcción.

Desde luego, a las promotoras no les quedaba más remedio que asumirlo ellas puesto que, una vez firmado el contrato de compraventa, se tenían que ceñir a él. ¡Ahora ya se cubren las espaldas subiendo el precio de las viviendas!

Sin embargo, en las cooperativas de viviendas -que recordemos que las viviendas son a precio de coste porque no hay promotor y te ahorras en torno a un 20%- las cosas no funcionan así.

 

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Tener un colchón económico es vital para la viabilidad del proyecto

En una cooperativa de viviendas, son los socios de la cooperativa los que asumen todos los gastos relacionados con la construcción de las viviendas hasta que ésta finaliza y se les entregan las llaves para entrar a vivir.

Las gestoras expertas de cooperativas hacen auténticos malabares para construir obra nueva a precio de coste y que éste resulte atractivo para el socio. ¡No quiero ni pensar qué pasaría si te asociaras a una cooperativa que no estuviera coordinada por una gestora experta!

Pero lo cierto es que, incluso con la calculadora en mano todo el santo día para cuadrar números, la situación de los costes de construcción se ha puesto tan difícil que en muchas ocasiones los proyectos se vuelven inviables.

A menos que los socios de la cooperativa lo entiendan y aporten más dinero para hacer frente a la subida de los precios.

Por eso, es mejor garantizar la viabilidad económica del proyecto a través de un colchón económico que no tener que parar el proyecto una vez realizada la compra del solar e iniciada la construcción de las viviendas porque no hay dinero.

Además, al contrario de lo que sucede en una promoción convencional, como las cooperativas de viviendas son sociedades sin ánimo de lucro, en caso de que quedara excedente tras la disolución de la cooperativa, éste se repartiría entre los socios de la cooperativa. ¡En proporción al dinero que hubieran aportado!

Esto no ocurre nunca en una promoción convencional donde el promotor va a aumentar el precio de las viviendas en previsión de la subida de los costes de construcción. Pero, si luego sobra dinero, se lo queda el promotor y no reparte nada entre los compradores de las viviendas.

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