Hablar de plusvalía es algo inevitable cuando compras una vivienda como inversión, es decir, la compras con la intención de venderla en un futuro y ganar unos beneficios. Además, está íntimamente ligada con el valor catastral.
Este valor seguro que es la vivienda, es algo que no pasa desapercibido a los que se encargan de establecer y cobrar los impuestos. ¿Sabías que la recaudación por el impuesto de plusvalía es superior a los 2.000 millones de euros cada año?
Si quieres aclarar de una vez por todas tus dudas en torno al misterioso impuesto de la plusvalía, aquí está Mamá para explicártelo todo de manera fácil. ¿Me acompañas?
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¿Qué es la plusvalía?
Lo que de manera informal se conoce como plusvalía, en realidad es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Se trata de un impuesto directo que se aplica al incremento que experimentan los terrenos de naturaleza urbana cuando se transmite su propiedad. Da igual si lo haces a través de una compraventa o de una donación. ¡No te librarás de tener que pagarlo!
Además, este incremento se produce siempre por causas ajenas al propietario. Normalmente se debe a que, con el paso del tiempo, la zona en la que está ubicado el inmueble se ha revalorizado y su precio actual difiere al alza del que tenía cuando lo compraste.
¡Ojo! La plusvalía grava el valor catastral del suelo, no el valor del inmueble. Pueden consultar este dato en el recibo del IBI y en el catastro de la vivienda.
¿Quién recauda la plusvalía y quién tiene que pagarla?
La plusvalía es un impuesto local, es decir, es el ayuntamiento del municipio donde esté ubicado el inmueble que se va a transmitir quien se encarga de establecerlo y recaudarlo. ¡Si quiere!
Y, cuando digo “si quiere” es porque se trata de un impuesto potestativo. Esto significa que el ayuntamiento de turno puede o no imponerlo, según le venga en gana. O, mejor dicho, según cómo estén las arcas municipales.
En algunos casos, el ayuntamiento delega la gestión de este impuesto en un ente supramunicipal.
Además, cada ayuntamiento puede fijar uno u otro tipo impositivo a la plusvalía con lo cual varía mucho lo que hay que pagar en un municipio o en otro.
En cuanto a quién tiene que pagar la plusvalía, deberá hacerlo el heredero o donatario al ayuntamiento donde radique el inmueble en el caso de donaciones. Si se trata de una compraventa, deberá hacerlo el vendedor del terreno de naturaleza urbana o de la vivienda.
El Tribunal Constitucional ha dictado una sentencia por la cual obliga a reformar este tributo y prohíbe que se pueda aplicar cuando, tras la venta o donación del inmueble, se haya producido una minusvalía y se pueda probar. ¡Es decir, que no hayas obtenido ninguna ganancia!
¿Quién paga la plusvalía? ¿Quién la recauda?
La plusvalía es un impuesto local, es decir, es el ayuntamiento del municipio donde esté ubicado el inmueble que se va a transmitir quien se encarga de establecerlo y recaudarlo. ¡Si quiere!
Y, cuando digo “si quiere” es porque se trata de un impuesto potestativo. Esto significa que el ayuntamiento de turno puede o no imponerlo, según le venga en gana. O, mejor dicho, según cómo estén las arcas municipales.
En algunos casos, el ayuntamiento delega la gestión de este impuesto en un ente supramunicipal.
Además, cada ayuntamiento puede fijar uno u otro tipo impositivo a la plusvalía con lo cual varía mucho lo que hay que pagar en un municipio o en otro.
En cuanto a tu pregunta la plusvalía, ¿quién la paga?, deberá hacerlo el heredero o donatario al ayuntamiento donde radique el inmueble en el caso de donaciones. Si se trata de una compraventa, deberá hacerlo el vendedor del terreno de naturaleza urbana o de la vivienda.
El Tribunal Constitucional ha dictado una sentencia por la cual obliga a reformar este tributo y prohíbe que se pueda aplicar cuando, tras la venta o donación del inmueble, se haya producido una minusvalía y se pueda probar. ¡Es decir, que no hayas obtenido ninguna ganancia!
¿Cómo se calcula la plusvalía?
¡Es muy sencillo! Para calcular la plusvalía se debe tener en cuenta los siguientes elementos:
- Valor catastral del terreno en el momento del devengo. Recuerda que sólo tendrás que pagar plusvalía cuando el valor de terreno haya aumentado desde que lo compraste y durante los años que fuiste propietario de la vivienda.
- Tipo impositivo. Cada ayuntamiento puede establecer el que quiera, pero en ningún caso podrá ser superior al 30% del valor del incremento del terreno.
- Porcentaje anual establecido por el ayuntamiento. Este porcentaje varía en función de los años que hayas sido propietario de la vivienda y deberá ser fijado por el ayuntamiento de turno en una ordenanza municipal. No obstante, no puede superar los límites fijados por la ley.
¡Con un ejemplo, mejor! Imagina que has vendido tu vivienda y, en el momento de la transmisión, el valor catastral del terreno urbano donde está ubicada es de 100.000€. Has sido propietario de esa vivienda durante 10 años, el porcentaje anual de revalorización es de 3,5% por cada uno de los años que los has tenido en propiedad y el tipo impositivo es del 30%. ¡Recuerda que es un ejemplo!
En este caso, la cuota que tendrás que abonar en concepto de plusvalía será de 10.500€.
¡Mamá te explica cómo calcularla!
- Calcula la revalorización del valor catastral del suelo. Tiene que multiplicar el porcentaje anual de revalorización por los años que has tenido la vivienda en propiedad. Y dividir el resultado entre 100.
(3,5 x 10) / 100 = 0,35
- Calcula la base imponible. Tienes que multiplicar la revalorización por el valor catastral del suelo.
0,35 x 100.000 = 35.000€
- Por último, calcula la cuota íntegra que tendrás que pagar. Tienes que multiplicar el tipo impositivo por la base imponible.
30 / 100 x 35.000€ = 10.500€.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es un tributo que cambia el valor de un terreno urbano toda vez que se compra hasta que se vende o se transmite, por ejemplo a través de una herencia. ¡Fácil!
Su segundo apellido, municipal, le viene de que este impuesto estaba delegado a las administraciones municipales. Es decir, eran los ayuntamientos los que se encargaban de aplicarlo. ¡Permitía a los ayuntamientos una recaudación media de 2.500 millones de euros!
¿Por qué ha sido anulado la plusvalía municipal por el Tribunal Constitucional?
Este impuesto llevaba siglos y siglos en España. Sin embargo, ahora el Tribunal Constitucional lo ha anulado al considerar ilegal la fórmula con la que se calcula. ¡Se hace bajo la premisa de que siempre se vende más caro de lo que se compró el inmueble!
El Alto Tribunal ha considerado varios apartados del artículo 107 inconstitucionales. Éste establece- o mejor dicho, establecía- la base imponible de la plusvalía municipal y no contempla ninguna retroactividad.
El Tribunal ha considerado que el sistema de cálculo del impuesto no toma en cuenta si en realidad el inmueble perdió valor o lo ganó por el paso del tiempo. ¡Ha establecido un sistema fijo para calcular este aumento de valor!
- El artículo 107.1 ha sido anulado. En él se regulaba la forma de determinar la base imponible de este impuesto.
- El artículo 107.2.a) , que fija que en las transmisiones de terrenos el valor vendrá determinado a del IBI también ha sido declarado inconstitucional.
Asimismo, el apartado 4 ha sido declarado nulo. Éste prevé la aplicación de un porcentaje anual, determinado por cada ayuntamiento, sobre el valor del terreno. ¡Es el resultado de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso por el número de años a lo largo de los cuales se haya producido un incremento de valor!
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¿Cómo se paga la plusvalía?
El procedimiento varía en función de si el inmueble se ha transmitido a través de una compraventa, de una donación o de una herencia.
- La plusvalía por compraventa o donación deberá liquidarse en el plazo de 30 días hábiles desde el momento en que se formalice la transmisión del inmueble.
- La plusvalía por herencia deberá liquidarse en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento del causante. ¡El plazo se puede ampliar a otros seis meses!
En cualquier caso, deberás dirigirte a alguna de las entidades bancarias autorizadas para proceder a la autoliquidación del impuesto.
¡Ojo! Muchos ayuntamientos -por ejemplo el Ayuntamiento de Madrid– permiten el aplazamiento o fraccionamiento del pago de la plusvalía. Y, además, es conveniente que investigues si puedes aplicarte alguna bonificación.
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