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Plusvalía, todo lo que quieres saber explicado fácil

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Hablar de plusvalía es algo inevitable cuando compras una vivienda como inversión, es decir, la compras con la intención de venderla en un futuro y ganar unos beneficios. Y es que, si algo tiene la inversión en ladrillo es que siempre vas a vender a un precio mayor por el que compraste la vivienda. ¡Promesa de madre!

Esto es algo que no pasa desapercibido a los que se encargan de establecer y cobrar los impuestos. ¿Sabías que la recaudación por el impuesto de plusvalía es superior a los 2.000 millones de euros cada año?

Si quieres aclarar de una vez por todas tus dudas en torno al misterioso impuesto de la plusvalía, aquí está Mamá para explicártelo todo de manera fácil. ¿Me acompañas?

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¿Qué es la plusvalía?

Lo que de manera informal se conoce como plusvalía, en realidad es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Se trata de un impuesto directo que se aplica al incremento que experimentan los terrenos de naturaleza urbana cuando se transmite su propiedad. Da igual si lo haces a través de una compraventa o de una donación. ¡No te librarás de tener que pagarlo!

Además, este incremento se produce siempre por causas ajenas al propietario. Normalmente se debe a que, con el paso del tiempo, la zona en la que está ubicado el inmueble se ha revalorizado y su precio actual difiere al alza del que tenía cuando lo compraste.

¡Ojo! La plusvalía graba el valor catastral del suelo, no el valor del inmueble. Pueden consultar este dato en el recibo del IBI y en el catastro de la vivienda.

 

 

¿Quién recauda la plusvalía y quién tiene que pagarla?

La plusvalía es un impuesto local, es decir, es el ayuntamiento del municipio donde esté ubicado el inmueble que se va a transmitir quien se encarga de establecerlo y recaudarlo. ¡Si quiere!

Y, cuando digo “si quiere” es porque se trata de un impuesto potestativo. Esto significa que el ayuntamiento de turno puede o no imponerlo, según le venga en gana. O, mejor dicho, según cómo estén las arcas municipales.

En algunos casos, el ayuntamiento delega la gestión de este impuesto en un ente supramunicipal.

Además, cada ayuntamiento puede fijar uno u otro tipo impositivo a la plusvalía con lo cual varía mucho lo que hay que pagar en un municipio o en otro.

En cuanto a quién tiene que pagar la plusvalía, deberá hacerlo el heredero o donatario al ayuntamiento donde radique el inmueble en el caso de donaciones. Si se trata de una compraventa, deberá hacerlo el vendedor del terreno de naturaleza urbana o de la vivienda.

El Tribunal Constitucional ha dictado una sentencia por la cual obliga a reformar este tributo y prohíbe que se pueda aplicar cuando, tras la venta o donación del inmueble, se haya producido una minusvalía y se pueda probar. ¡Es decir, que no hayas obtenido ninguna ganancia!

¿Cómo se calcula la plusvalía?

¡Es muy sencillo! Para calcular la plusvalía se debe tener en cuenta los siguientes elementos:

Valor catastral del terreno en el momento del devengo

Recuerda que sólo tendrás que pagar plusvalía cuando el valor de terreno haya aumentado desde que lo compraste y durante los años que fuiste propietario de la vivienda.

Tipo impositivo

Cada ayuntamiento puede establecer el que quiera, pero en ningún caso podrá ser superior al 30% del valor del incremento del terreno.

Porcentaje anual establecido por el ayuntamiento

Este porcentaje varía en función de los años que hayas sido propietario de la vivienda y deberá ser fijado por el ayuntamiento de turno en una ordenanza municipal. No obstante, no puede superar los límites fijados por la ley.

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Con un ejemplo, mejor

Imagina que has vendido tu vivienda y, en el momento de la transmisión, el valor catastral del terreno urbano donde está ubicada es de 100.000€. Has sido propietario de esa vivienda durante 10 años, el porcentaje anual de revalorización es de 3,5% por cada uno de los años que los has tenido en propiedad y el tipo impositivo es del 30%. ¡Recuerda que es un ejemplo!

En este caso, la cuota que tendrás que abonar en concepto de plusvalía será de 10.500€.

¡Mamá te explica cómo calcularla!

Calcula la revalorización del valor catastral del suelo.

Tiene que multiplicar el porcentaje anual de revalorización por los años que has tenido la vivienda en propiedad. Y dividir el resultado entre 100.

(3,5 x 10) / 100 = 0,35

Calcula la base imponible.

Tienes que multiplicar la revalorización por el valor catastral del suelo.

0,35 x 100.000 = 35.000€

Por último, calcula la cuota íntegra que tendrás que pagar.

Tienes que multiplicar el tipo impositivo por la base imposible.

30 / 100 x 35.000€ = 10.500€.

¿Cómo se paga la plusvalía?

El procedimiento varía en función de si el inmueble se ha transmitido a través de una compraventa, de una donación o de una herencia.

  • La plusvalía por compraventa o donación deberá liquidarse en el plazo de 30 días hábiles desde el momento en que se formalice la transmisión del inmueble.
  • La plusvalía por herencia deberá liquidarse en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento del causante. ¡El plazo se puede ampliar a otros seis meses!

En cualquier caso, deberás dirigirte a alguna de las entidades bancarias autorizadas para proceder a la autoliquidación del impuesto.

¡Ojo! Muchos ayuntamientos -por ejemplo el Ayuntamiento de Madrid– permiten el aplazamiento o fraccionamiento del pago de la plusvalía. Y, además, es conveniente que investigues si puedes aplicarte alguna bonificación.

 

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