Plazo de Entrega de las Viviendas. Hablemos de ello.

Optar por la compra de una vivienda en régimen de cooperativa supone optar por la compra de una vivienda sobre plano. Se adquiere la casa cuando todavía no se ha finalizado su construcción o está en proyecto, realizando entregas de cantidades a cuenta. Esto nos garantiza que la casa sea nueva e, incluso, personalizar algunos materiales o acabados. Sin embargo, podemos encontrarnos con un aspecto que puede crear cierta incertidumbre: el plazo de entrega de las viviendas.

El plazo de entrega de las viviendas será el que establezca el contrato

Antes de entrar en materia y desgranar los distintos escenarios, es importante que entiendas el carácter comunitario y “por hitos” de las cooperativas de viviendas. Si bien es cierto que el contrato de adjudicación debe incluir una cláusula referente al plazo de entrega de la vivienda – el cual gira en torno a los 24 meses -, son muchos los hitos que previamente deben haberse alcanzado.

Los ayuntamientos: generadores de retrasos

El principal es que el ayuntamiento de la localidad donde se van a construir las viviendas conceda la licencia de obra mayor. Este es el pistoletazo de salida para que la gestora de la cooperativa pueda alcanzar los dos hitos siguientes previos al inicio de las obras: conseguir la financiación por parte de una entidad financiera y contratar a la empresa constructora.

En la actualidad, la Comunidad de Madrid ha anunciado que va a sustituir la licencia de obra mayor por una declaración responsable. Como te puedes imaginar, el sector ha recibido esta medida con los brazos abiertos.

Dicho esto, entremos en materia.

Plazo de entrega de las viviendas y contrato de adjudicación

La normativa vigente obliga a los vendedores a fijar en los contratos de compraventa – en caso de cooperativas de vivienda, en los contratos de adjudicación – el plazo en el que se producirá la entrega de los inmuebles en construcción. Es importante que el contrato de adjudicación contenga una indicación expresa de la fecha en que la vivienda deberá ser entregada y que, el incumplimiento de dicho plazo pueda resolver el contrato. La falta de fijación expresa del Plazo de Entrega de las Viviendas implica la dificultad o imposibilidad de reclamar en el supuesto de que se produzca un retraso en los plazos establecidos en el contrato de adjudicación.

Plazo de entrega de las viviendas e incumplimiento esencial

Una vez que se produce un retraso en la entrega con respecto a la fecha pactada en el contrato de adjudicación, ¿qué circunstancias deben concurrir para que el socio cooperativista pueda instar la resolución del contrato y solicitar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta?

Para explicártelo de manera clara y sencilla, te diré que, si en el contrato de adjudicación no aparece una cláusula que fije el plazo de entrega y que su incumplimiento supondrá la rescisión del contrato, lo tienes crudo para reclamar.

Es lo que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado como “incumplimiento esencial”. Por ello, es importante que el retraso en el cumplimiento de los plazos de entrega conste como un motivo de resolución en el contrato de adjudicación. En caso contrario, corres el riesgo de que finalmente se entienda que un retraso no tiene el carácter “esencial” necesario para poder resolver el contrato.

Según la ley

Según la legislación vigente – Ley 38/1999 de Ordenación en la Edificación – en caso de incumplimiento del plazo de entrega – e incluso si la construcción no ha llegado a iniciarse – el adjudicatario puede optar entre la rescisión del contrato y la concesión de una prórroga.

En caso de rescisión del contrato, sería con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Se incluirían también los impuestos aplicables y las incrementadas en los intereses legales. En caso de concesión de prórroga, ésta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato otorgado. Esta cláusula adicional deberá especificar el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

Según el Tribunal Supremo

Sin embargo, en enero del 2015 el Tribunal Supremo dictó una sentencia que cambió el criterio y sentó doctrina respecto a los contratos de compraventa de vivienda de futura construcción. Esta sentencia también es aplicable a las viviendas adjudicadas a través de una cooperativa. En dicha sentencia se estableció expresamente que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda, justifica la resolución del contrato a petición del comprador. La condición es que esta petición se produzca antes de ser requerido para el otorgamiento de escritura pública. Este límite del requerimiento de otorgamiento de escritura pública implica que la vivienda ya está terminada y en disposición de ser entregada (incluso después del plazo estipulado en el contrato).

Esta sentencia también se aplica a las viviendas adjudicadas al socio cooperativista a través de una cooperativa de viviendas. Simplemente hay que entender que donde la sentencia habla de compraventa de la vivienda, nosotros debemos entenderlo como adjudicación de la vivienda. Y, donde la sentencia habla de comprador, nosotros debemos entenderlo como adjudicatario.  Es decir, podrás solicitar la resolución del contrato siempre que lo hagas antes de que la gestora te llame para que firmes la escritura pública ante notario. En caso de que la sentencia dictase a favor del socio cooperativista, supondría la obligación de la gestora de la cooperativa de devolverte todas las cantidades entregadas a cuenta, con los intereses correspondientes.

¿Se puede rescindir un contrato si no incluye plazo de entrega?

En el caso de que el contrato de adjudicación no incluya una cláusula en la que se establezca expresamente la fecha de entrega de las viviendas, el Tribunal Supremo dictó en una sentencia reciente que no es causa de resolución del contrato. Entendió que el hecho de que no se pacte expresamente la fecha o plazo de entrega no es causa de nulidad, siempre que concurran en el contrato el resto de los requisitos para su validez.

¿Se puede rescindir si hay retraso en la entrega de la vivienda de obra nueva?

No obstante, el Tribunal Supremo aclaró que el hecho de que se haya dejado un plazo abierto de entrega no significa dejar al arbitrio de la parte vendedora el cumplimiento de su obligación. En nuestro caso, de la gestora de la cooperativa. El adjudicatario siempre podrá solicitar judicialmente la fijación del plazo. Incluso, podrá solicitar la resolución del contrato si la vivienda que le fue adjudicada no se le hubiera puesto a su disposición una vez transcurrido el plazo de entrega natural. Por este plazo se entiende el plazo confirme al «lex artis» de la construcción. Esto es, según el modo adecuado y diligente de hacer las cosas.

El retraso en la entrega de la vivienda puede dar lugar a una indemnización

El retraso en la entrega de la vivienda puede dar lugar también a una indemnización por los daños y perjuicios derivados de dicha demora. No obstante, deberás acreditar la realidad del daño, su conexión con el retraso en la entrega y su valoración.

La cuantía de la indemnización dependerá de las circunstancias particulares de cada caso, en función del retraso concreto padecido y del uso al que iba destinada la vivienda. Por ejemplo, si te ves obligado a continuar en alquiler debido al retraso en la que entrega de la que debía ser tu vivienda habitual, podrás reclamar el importe de la renta pagada desde la fecha prevista de la entrega hasta que ésta se realiza de forma efectiva.

El consejo de mamá

Sabes que mis consejos siempre van dirigidos a evitarte situaciones en tu contra. En este caso, mi consejo es que te leas bien el contrato de adjudicación, que te asegures de que incluye una cláusula con la fecha de entrega de la vivienda y que te incorpores a un proyecto orquestado por una gestora de cooperativas experta. Luego no digas que no te he avisado…

El otorgamiento de escritura pública marca el top. QUIERO SABER MÁS.

Compartir este artículo:

  • Compartir

Lo que no te puedes perder