Para saber si la nueva ley hipotecaria tiene carácter retroactivo es importante que entiendas qué significa esto. Aunque es muy posible que ya lo sepas, como buena madre quiero que todos mis hijos lo tengan claro. Me entiendes, ¿verdad?
En términos legales, el carácter retroactivo de una ley o cualquier tipo de norma, e incluso de un acto jurídico, supone que su aplicación no sólo se hará sobre hechos futuros producidos desde su entrada en vigor. También se aplicará sobre hechos pasados previos a su entrada en vigor.
¿Tiene carácter retroactivo la nueva ley hipotecaria?
Como regla general, la nueva ley hipotecaria no tiene carácter retroactivo. Aunque hay excepciones.
Es decir, con carácter general, no se aplicará a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor el pasado 16 de junio de 2019.
Si te mueves por el mundo del Derecho, sabrás que toda regla tiene su excepción. Si te mueves por otro mundo, seguro que también te sabes esta regla. Y, como no podía ser de otra manera, la regla general de irretroactividad de la nueva ley hipotecaria tiene también sus excepciones.
¿Cuáles son las excepciones a la irretroactividad de la nueva ley hipotecaria?
Estas son las excepciones en las que la nueva ley hipotecaria se aplica, incluso si el hecho se ha producido antes de su entrada en vigor
Novación y subrogación
La nueva ley hipotecaria sí se aplicará a los contratos de préstamos suscritos antes del 16 de junio de 2019 si, con posterioridad a esta fecha, han sido objeto de novación o de subrogación.
¿Qué diferencia hay entre novación y subrogación?
Una novación hipotecaria es todo cambio que se realiza en un préstamo hipotecario con posterioridad a su contratación, y que implica un nuevo acuerdo de voluntades de las partes para renegociar el contrato inicial.
Una subrogación hipotecaria consiste básicamente en cambiar el titular de una hipoteca cuando se compra una casa que ya estaba hipotecada. El comprador del inmueble pasa a ocupar la posición de deudor del préstamo hipotecario ya existente. El préstamo hipotecario se mantiene en todas sus condiciones y elementos, a excepción de la parte deudora que cambia. Pero no supone la concesión de un nuevo préstamo al comprador, evitándose éste los gastos de apertura de un nuevo préstamo hipotecario.
En el caso de que seas un socio cooperativista significa que, cuando te entregan las llaves de tu vivienda y tienes que abonar el resto del precio final de tu vivienda, puedes subrogarte en la hipoteca que la sociedad cooperativa solicitó a la entidad financiera para hacer frente a la construcción de las viviendas de la promoción. Evidentemente, ¡sólo en la parte que hace referencia al precio de tu vivienda!
¿Cuándo tengo derecho de reembolso anticipado?
Además, con independencia del momento en el que se suscribió el contrato de préstamo hipotecario, tendrás derecho de reembolso anticipado en los casos de novación o subrogación siempre que pases de un tipo de interés variable a un tipo de interés fijo durante el resto de vigencia del contrato de préstamo hipotecario, con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo hipotecario.
¡Ojo! Transcurridos los tres primeros años de vigencia de la novación o subrogación en los que se pacte la vigencia para el resto de la vida del préstamo de un tipo de interés fijo, la entidad financiera no podrá exigirte compensación o comisión alguna.
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Vencimiento anticipado
La cláusula de vencimiento anticipado es aquella cláusula incluida en el contrato de préstamo hipotecario que permite al prestamista – la entidad bancaria – dar vencido la totalidad del préstamo con anterioridad al plazo establecido, en el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.
Hipotecas anteriores a la nueva ley hipotecaria
Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria – los contratos de préstamo hipotecario que se hubiesen suscrito antes del 15 de junio de 2019 – se aplicará la nueva ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él.
¡Ojo! No se aplicará la nueva ley hipotecaria a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.
El consejo de mamá
Quédate con que la nueva ley hipotecaria entró en vigor el 16 de junio de 2019, y que, en términos generales, no tiene carácter retroactivo. Es decir, se aplica en los supuestos que se produzcan a partir de su entrada en vigor. Sólo en lo referente a la novación, subrogación y pago anticipado se aplicará la ley a supuestos que se hayan producido antes de su entrada en vigor.
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