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INICIATIVA PARA MONTAR UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS

Si eres o quieres convertirte en socio de una cooperativa de viviendas, este es tu sitio.

Te lo cuento todo para que exprimas la experiencia al máximo y tomes a tiempo tu decisión para que la casa de tus sueños no se la quede otro más rápido.

Es altamente recomendable que un gestor de cooperativas experto se encargue de su coordinación. El motivo por el que muchos de los proyectos no profesionalizados de cooperativas de vivienda no han salido adelante es porque no contaban con un gestor que conociera a fondo la complejidad de su proceso de creación y mantenimiento.

¿Qué es una cooperativa de viviendas, qué debe incluir su denominación y cuál es su ámbito de aplicación?

Una cooperativa de viviendas es una sociedad constituida por personas que se asocian de manera libre y voluntaria para alcanzar un fin común: adquirir una vivienda en las mejores condiciones y con el mayor ahorro posible. Los socios también podrán darse de baja voluntariamente, y, cuando se cumplan los requisitos establecidos estatutariamente, de forma obligatoria. Se trata de sociedades cooperativas de primer grado.

La denominación de la sociedad cooperativa deberá incluir necesariamente las palabras “Sociedad Cooperativa”, o su abreviatura “S. Coop.”.

Las cooperativas de viviendas realizarán sus promociones en el ámbito territorial que delimiten sus Estatutos.

¿Cuáles son las modalidades de sociedades cooperativas de viviendas?

  • Cooperativas que construyen viviendas para adjudicar a sus socios en propiedad y posteriormente se disuelven.
  • Cooperativas que combinan la adjudicación en propiedad de las viviendas a los socios con la administración de elementos comunes propiedad de la cooperativa, y no se disuelven.
  • Cooperativas que conservan la propiedad de las viviendas construidas y las ceden en uso o en alquiler a sus socios.
  • Cooperativas de gestión de vivienda pública en alquiler.
  • Cooperativas de autoconstrucción.
  • Cooperativas para la rehabilitación de viviendas.
  • Cooperativas de crédito para la construcción de viviendas.
  • Cooperativas que construyen o que administran residencias para jóvenes o mayores.
  • Cooperativas que administran elementos comunes y prestan servicios en urbanizaciones.

¿Por qué normas se debe regir una sociedad cooperativa?

La legislación de las materias relativas a las sociedades cooperativas está compartida entre el Estado y las Comunidades Autónomas. Por tanto, cuando la sociedad cooperativa desarrolle su actividad cooperativizada en el territorio de una Comunidad Autónoma con carácter principal (más del 50% de su actividad), se regirá por lo establecido en la Ley de Cooperativas de la Comunidad Autónoma respectiva. La ley estatal de cooperativas – Ley 27/1999, de 16 de julio – se aplicará a las sociedades cooperativas que desarrollen su actividad cooperativizada en el territorio de varias Comunidades Autónomas (excepto cuando en una de ellas se desarrolle con carácter principal) y a las sociedades cooperativas que realicen principalmente su actividad en las ciudades de Ceuta y Melilla.

¿Dónde debe fijarse su domicilio social?

La sociedad cooperativa deberá fijar su domicilio social dentro del territorio español, en el lugar donde realice principalmente su actividad o centralice su gestión administrativa y dirección. Esto significa que, si la sociedad cooperativa que has creado tiene sus oficinas de gestión y dirección, por ejemplo, en Madrid, pero la promoción de las viviendas está por ejemplo en Cádiz, su domicilio social podrá ser en cualquier de las dos provincias.

¿Cómo se constituye una cooperativa de viviendas y dónde debe inscribirse? 

La sociedad cooperativa de viviendas se constituirá mediante escritura pública la cual deberá ser inscrita en el Registro de Sociedades Cooperativas. En el caso de que su actividad esté repartida por varias Comunidades Autónomas, sin superar el 50% de su actividad, en ninguna Comunidad Autónoma concreta, deberá inscribirse en el Registro Nacional de Sociedad Cooperativas. En el caso de que su actividad se desarrolle en una única Comunidad Autónoma, deberá inscribirse en el Registro Autonómico de Sociedad Cooperativas de la Comunidad Autónoma respectiva. Si desarrollase su actividad en varias Comunidades Autónomas, y en alguna supera el 50% de su actividad, deberá inscribirse en el Registro Autonómico de Sociedades Cooperativas de esta última.

¿Qué número mínimo de socios debe tener la sociedad cooperativa de viviendas? 

En caso de que la sociedad cooperativa se rija por una ley autonómica que establezca otro mínimo, las sociedades cooperativas de viviendas deberán estar integradas, al menos, por tres socios.

¿Qué es una sociedad cooperativa de viviendas en constitución?

Se trata de un proyecto de sociedad cooperativa de viviendas cuya escritura pública todavía no ha sido inscrita en el registro correspondiente.

En el caso de que se celebrasen actos y/o contratos en nombre de una sociedad cooperativa de viviendas en constitución, responderán solidariamente quienes los hubieren celebrado.

Esta responsabilidad solidaria cesará si, habiendo patrimonio social suficiente para hacerles frente, la sociedad cooperativa decide asumirlos después de su inscripción en el registro correspondiente.

Para ello deberá aceptar expresamente en el plazo de tres meses desde su inscripción la asunción de la responsabilidad generada por los actos y/o contratos celebrados por misma cuando se encontraba en fase de constitución, o éstos hubieran sido realizados por las personas designadas para tal fin por todos los promotores y dentro de sus facultades. Lo mismo ocurrirá con los gastos derivados de la inscripción de la sociedad cooperativa de viviendas en el registro pertinente.

¿Qué es la escritura de constitución?

Es el documento público – firmado ante Notario y firmado por todos los socios fundadores de la sociedad cooperativa de viviendas – mediante el cual la sociedad queda constituida y, sus Estatutos, aprobados.

Será otorgada por todos los promotores y en ella deben quedar reflejados todos los pactos y condiciones que los promotores juzguen oportuno establecer, siempre y cuando no sean contrarios a la legalidad ni contradigan los principios configuradores de la propia sociedad cooperativa de viviendas.

En cualquier caso, la escritura de constitución deberá siempre incluir:

  • La identidad de los otorgantes.
  • La manifestación de los otorgantes de que reúnen los requisitos necesarios para ser socios.
  • La voluntad de constituir una sociedad cooperativa de viviendas.
  • La acreditación de los otorgantes de haber suscrito la aportación obligatoria mínima al capital social para ser socio, y de haberla desembolsado como mínimo en la proporción exigida estatutariamente.
  • Si las hubiere, el valor asignado a las aportaciones no dinerarias con sus datos registrales y el detalle de las realizadas por los distintos promotores.
  • La acreditación de los otorgantes de que el importe total de las aportaciones desembolsadas no es inferior al del capital social mínimo establecido estatutariamente.
  • La identificación de las personas que han ocupar los distintos cargos del primer Consejo Rector e Intervención. También, la declaración de que no están involucrados en causa de incapacidad o prohibición alguna para su desempeño.
  • La declaración de que no existe otra entidad con idéntica denominación. Para ello, se deberá presentar al Notario la oportuna certificación expedida por el correspondiente Registro de Sociedades Cooperativas.
  • Los Estatutos.

En el plazo de un mes desde el otorgamiento de la escritura de constitución, se deberá solicitar por las personas designadas al efecto en la propia escritura, la inscripción de la sociedad en el Registro de Sociedades Cooperativas correspondiente.

¿Qué deben contener los Estatutos? 

Los Estatutos de la sociedad cooperativa de viviendas deberán contener al menos:

  • La denominación de la sociedad, su objeto y domicilio social, su ámbito territorial de actuación y la duración de la sociedad.
  • El capital social mínimo, la aportación mínima obligatoria al capital social para ser socio, la forma y los plazos de desembolso, y los criterios para fijar la aportación obligatoria que habrán de efectuar los nuevos socios que se incorporen a la cooperativa. También, la forma de acreditar las aportaciones al capital social, y el devengo o no de intereses por las aportaciones obligatorias al capital social.
  • Las clases de socios, los requisitos para su admisión y baja voluntaria u obligatoria y su régimen aplicable. También los derechos y deberes de los socios, así como los derechos de reembolso de las aportaciones de los socios, y su régimen de transmisión.
  • Las normas de disciplina social, la tipificación de las faltas y sanciones, el procedimiento sancionador y la pérdida de la condición de socio.
  • La composición del Consejo Rector, el número de consejeros y el período de duración en el respectivo cargo. También, la determinación del número y el período de actuación de los Interventores, y, en su caso, de los miembros del Comité de Recursos.

Cualquier modificación de los Estatutos se hará constar en escritura pública y deberá inscribirse en el Registro de Sociedades Cooperativas correspondiente.

¿Quién puede ser socio de una sociedad cooperativa de viviendas?

Pueden ser socios de una sociedad cooperativa de viviendas:

  • Las personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan.
  • Los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro que precisen alojamiento para aquellas personas que dependan de ellos y tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa, o que precisen locales para desarrollar sus actividades.
  • Cualquier persona, si el objeto de la cooperativa es procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes, y la creación y suministros de servicios complementarios. También en los casos de rehabilitar viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias.

Los requisitos para adquirir la condición de socio vendrán establecidos estatutariamente.

Las personas que deseen adquirir la condición de socio de la sociedad cooperativa de viviendas deberán formular su solicitud por escrito al Consejo Rector. Éste deberá resolver y comunicar su decisión dentro del plazo no superior a tres meses desde que la recibiera, y deberá darle publicidad en la forma establecida estatutariamente. El acuerdo del Consejo Rector será motivado. Transcurrido el plazo sin haberse adoptado la decisión, se entenderá estimada. En caso de ser denegada, el solicitante podrá recurrirla en el plazo de veinte días desde su notificación ante el Comité de Recursos o, en su defecto, ante la Asamblea General.

En las sociedades cooperativas de viviendas, los Estatutos podrán prever la admisión de socios de trabajo. Se trata de personas físicas cuya actividad cooperativizada consistirá en la prestación de su trabajo personal en la cooperativa.

Para adquirir la condición de socio será necesario suscribir la aportación obligatoria al capital social que le corresponda, efectuar su desembolso y abonar, en su caso, la cuota de ingreso.

Los Estatutos podrán prever la existencia de socios colaboradores en la cooperativa. Se trata de personas físicas o jurídica que, sin poder desarrollar o participar en la actividad cooperativizada propia del objeto social de la cooperativa, pueden contribuir a su consecución.

¿Cómo se puede dar de baja un socio de la cooperativa?

La baja del socio puede ser voluntaria u obligatoria.

Baja voluntaria:

El socio podrá darse de baja voluntariamente en la cooperativa en cualquier momento. Para ello, tendrá que dar preaviso por escrito al Consejo Rector en el plazo establecido estatutariamente que, en ningún caso, podrá ser superior a un año. El incumplimiento del plazo establecido podrá dar lugar a la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.

Recibido el preaviso, el Consejo Rector procederá a su calificación y determinación en el plazo establecido estatutariamente, no pudiendo ser superior a tres meses desde la fecha de efectos de la baja. Deberá comunicar por escrito motivado la calificación y determinación al socio interesado. La falta de calificación y determinación en el plazo establecido supondrá que el socio puede considerar su baja como justificada a los efectos de su liquidación y reembolso de las aportaciones al capital social.

Los Estatutos pueden exigir el compromiso del socio de no darse de baja voluntariamente, siempre que no se produjera una causa justificada hasta el final del ejercicio económico en que quiera causar baja, o hasta que haya transcurrido desde su admisión el tiempo que se establezca estatutariamente, que, en ningún caso, podrá ser superior a cinco años.

También podrá darse de baja voluntariamente el socio que, habiendo salvado expresamente su voto o estuviera ausente y disconforme con cualquier acuerdo de la Asamblea General porque implique la asunción de obligaciones o cargas gravemente onerosas no previstas en los Estatutos, teniendo la consideración de baja voluntaria justificada. Deberá dirigir un escrito al Consejo Rector dentro de los cuarenta días una vez recibido el acuerdo con el que no estuviera conforme.

Baja obligatoria:

Los socios que pierdan los requisitos exigidos estatutaria o legalmente para ser socios de la cooperativa serán dados de baja de manera obligatoria, previa audiencia al interesado, por el Consejo Rector. La baja podrá ser solicitada de oficio o a petición de cualquier otro socio, e incluso, del propio afectado.

La baja será ejecutiva desde que sea notificado el acuerdo del Consejo Rector por el Comité de Recursos, o, en su defecto, por la Asamblea General, o haya transcurrido el plazo de recurrir ante los mismos sin haberlo hecho.

No obstante, se podrá establecer con carácter inmediato la suspensión cautelar de derechos y obligaciones del socio hasta que el acuerdo sea ejecutivo si así lo prevén los Estatutos, que deberán determinar el alcance de dicha suspensión. El socio conservará su derecho de voto en la Asamblea General mientras el acuerdo no sea ejecutivo.

El socio disconforme podrá recurrir el acuerdo motivado del Consejo Rector sobre la calificación y efectos de su baja.

¿Cuáles son las normas de disciplina social?

Los socios sólo podrán ser sancionados por faltas previamente tipificadas en los Estatutos. Estas faltas se clasificarán en faltas leves, graves y muy graves.

Las faltas leves prescribirán a los dos meses, si son graves a los cuatro meses, y si son muy graves a los seis meses. Todos los plazos de prescripción empezarán a computarse desde la fecha en que se hubiera cometido la falta. El plazo de prescripción se interrumpiría al incoarse el procedimiento sancionador. Reanudaría su cómputo si no se dictase y notificase su resolución en el plazo de cuatro meses.

Los Estatutos establecerán los procedimientos sancionadores y los recursos que procedan, que en todo caso deberán respetar los establecidos por la Ley General de Cooperativas.

Si la sanción consistiese en suspender al socio en sus derechos, en ningún caso podrá afectar al derecho de información ni al derecho a percibir retorno, devengo de intereses por sus aportaciones al capital social (ni a su actualización), en su caso. Esta sanción de suspender al socio en sus derechos se regulará estatutariamente sólo para el supuesto en que el socio esté al descubierto de sus obligaciones económicas o no participe en las actividades cooperativizadas en los términos establecidos en los Estatutos.

La expulsión del socio sólo procederá por causa muy grave. En el caso de que el acuerdo del Consejo Rector afectase a un cargo social, el mismo acuerdo rector podrá incluir la propuesta de cese simultáneo en el desempeño de dicho cargo.

El acuerdo de expulsión será ejecutivo una vez sea ratificado el acuerdo del Consejo Rector por el Comité de Recursos o, en su defecto, por la Asamblea General, en una votación secreta. También, cuando hubiera transcurrido el plazo para recurrir ante los mismos sin haberlo hecho. No obstante, podrá aplicarse el régimen de suspensión cautelar.

¿Cuáles son los órganos de una sociedad cooperativa de viviendas?

Los órganos de la sociedad cooperativa de viviendas son la Asamblea General, el Consejo Rector y la Intervención.

La sociedad cooperativa también podrá prever la existencia de un Comité de Recursos, y de otras instancias de carácter consultivo o asesor, cuyas funciones serán las que se determinen en los Estatutos. En ningún caso, estas funciones podrán confundirse con las de los órganos sociales mencionados arriba.

La Asamblea General:

La Asamblea General es la reunión de los socios en la que se delibera y adoptan los acuerdos sobre los asuntos que, legal o estatutariamente, sean de su competencia. Los acuerdos aprobados en ella vinculan a todos los socios de la cooperativa.

Son muchos los asuntos que corresponde deliberar y tomar acuerdos exclusivamente a la Asamblea General. Entre ellos destacan, establecer la política general de la cooperativa, el examen de su gestión social, la aprobación de las cuentas anuales, así como del informe de gestión y de la aplicación de los excedentes disponibles o imputación de las pérdidas.

Las Asambleas Generales pueden ser ordinarias o extraordinarias.

Se considerará ordinaria cuando tiene por objeto principal examinar la gestión social y aprobar las cuentas anuales. Por supuesto, podrá incluir en el orden del día cualquier otro asunto propio de su competencia. Deberá ser convocada por el Consejo Rector dentro de los seis meses siguientes a la fecha de cierre del ejercicio económico.

El resto de las Asambleas Generales tendrán el carácter de extraordinarias. Éstas serán convocadas a iniciativa del Consejo Rector cuando lo haya solicitado de manera fehaciente un número de socios que represente el 20% total de los votos o, si lo prevén los Estatutos, haya sido solicitada por los Interventores.

En aquellos casos en los que los Estatutos prevean muy difícil la presencia de todos los socios en la Asamblea General, éstas podrán ser de delegados elegidos en juntas preparatorias.

El plazo para convocar una Asamblea General será como mínimo de quince días y máximo de dos meses. Deberá publicarse de forma destacada en el domicilio social y en los demás centros en que la cooperativa desarrolle su actividad. En la convocatoria se indicará, al menos, la fecha, hora y lugar de la reunión. También los asuntos que componen el orden del día.

La Asamblea General quedará válidamente constituida en primera convocatoria cuando estén presentes o representados más de la mitad de los votos sociales. En segunda convocatoria, cuando lo estén al menos un 10% de los votos o cien votos sociales.

Estará presidida por el presidente y, en su defecto, el vicepresidente del Consejo Rector. El secretario será el mismo del Consejo Rector o quien lo sustituya estatutariamente. En defecto de estos cargos, serán los que elija la Asamblea.

Las votaciones serán secretas en los supuestos previstos legal o estatutariamente. También serán secretas en los supuestos que, previa votación a solicitud de cualquier socio, sean aprobados por el 10% de los votos sociales presentes y representados en la Asamblea General.

En la Asamblea General cada socio tendrá un voto. Los Estatutos establecerán los supuestos en los que el socio deba abstenerse de votar por encontrarse en conflicto de intereses. Además, el socio podrá hacerse representar en las reuniones de la Asamblea General por medio de otro socio, el cual no podrá representar a más de dos. Con algunas excepciones, el socio también podrá ser representado por un familiar con plena capacidad de obrar y dentro del grado de parentesco que establezcan los Estatutos.

La Asamblea General adoptará sus acuerdos por más de la mitad de los votos válidamente expresados. No serán computables los votos en blanco ni las abstenciones. La adopción de acuerdos relativos a la modificación de los Estatutos, la adhesión o baja en un grupo cooperativo, o la transformación, fusión, escisión, disolución y reactivación de la sociedad, requerirá la mayoría de dos tercios de los votos presentes y representados. Los Estatutos podrán exigir mayorías superiores, pero nunca rebasar las cuatro quintas partes de los votos válidamente emitidos.

De cada Asamblea General, el secretario redactará un acta.

Los acuerdos de la Asamblea General que sean contrarios a la Ley, que se opongan a los Estatutos o lesionen los intereses de la cooperativa en beneficio de uno o varios socios, podrán ser impugnados.

El Consejo Rector:

El Consejo Rector es el órgano colegiado de gobierno al que corresponde la alta gestión de la cooperativa, la supervisión de sus directivos y la representación de la sociedad cooperativa. Su actuación quedará sometida a lo establecido legal y estatutariamente, además de a la política general fijada por la Asamblea General.

En aquellas cooperativas de viviendas cuyo número de socio sea inferior a diez, los Estatutos podrán establecer la existencia de un Administrador único. Será una persona física que ostente la condición de socio, y que asumirá las competencias y funciones previstas para el Consejo Rector, su presidente y secretario.

Ninguna persona podrá desempeñar simultáneamente el cargo de miembro del Consejo Rector en más de una cooperativa de viviendas. El presidente del Consejo Rector, y, en su caso, su vicepresidente – que los será también de la cooperativa – ostentarán la representación legal del ésta.

Los Estatutos establecerán la composición del Consejo Rector, teniendo que ser tres el número mínimo de consejeros. En todo caso, debe existir un presidente, un vicepresidente y un secretario. Cuando la cooperativa tenga sólo tres socios, el Consejo Rector estará formado por dos miembros, no existiendo el cargo de vicepresidente. Los consejeros serán elegidos por la Asamblea General en votación secreta y por el mayor número de votos. El período de duración de su cargo estará fijado por los Estatutos entre tres y seis años, pudiendo ser reelegidos.

Los acuerdos del Consejo Rector podrán ser impugnados. Si son nulos, en el plazo de dos meses desde su adopción. Si son anulables, en el plazo de un mes desde su adopción.

La Intervención:

La Intervención es el órgano de fiscalización de la cooperativa. Sus funciones vienen establecidas legal y estatutariamente. Puede consultar y comprobar toda la documentación de la cooperativa y proceder a las verificaciones que estime necesarias.

Los interventores serán elegidos entre los socios de la cooperativa, aunque un tercio de los interventores podrán ser designados entre expertos independientes. Los Estatutos establecerán el número de interventores titulares que no podrá ser superior al de consejeros. También la existencia y número de interventores suplentes. El tiempo de duración de su mandato estará establecido estatutariamente entre tres y seis años, pudiendo ser reelegidos.

Las cuentas anuales y el informe de gestión de la cooperativa deberán ser censurados por el interventor o interventores antes de ser presentados para su aprobación a la Asamblea General.

El Comité de Recursos:

A diferencia de los otros órganos, no es un órgano obligatorio. Los Estatutos podrán prever su creación para tramitar y resolver los recursos contra las sanciones impuestas por el Consejo Rector a los socios – incluso cuando ostenten cargos sociales. También tramitará y resolverá estos recursos en los casos establecidos legal o estatutariamente.

Su funcionamiento y composición serán los que establezcan los Estatutos. Estará integrado al menos por tres miembros elegidos de entre los socios de la Asamblea General en votación secreta. La duración de su mandato se fijará estatutariamente y podrán ser reelegidos.

Los acuerdos del Comité de Recursos serán inmediatamente ejecutivos y definitivos. Podrán ser impugnados como si hubieran sido adoptados por la Asamblea General.

¿Cuáles son las aportaciones sociales de los socios?

Los Estatutos fijarán el capital social mínimo con que puede constituirse y funcionar la cooperativa. Este capital social mínimo deberá estar totalmente desembolsado desde su constitución.

El capital social de la sociedad cooperativa de viviendas estará constituido por las aportaciones obligatorias y las aportaciones voluntarias de los socios.

Las aportaciones de los socios tendrán derecho de reembolso en caso de baja. No obstante, en algunos casos este derecho de reembolso en caso de baja puede ser rehusado incondicionalmente por el Consejo Rector. En cualquier caso, si como consecuencia del reembolso de las aportaciones al capital social o de las deducciones practicadas por la imputación de pérdidas al socio, dicho capital social quedara por debajo del importe mínimo fijado estatutariamente, la cooperativa deberá disolverse (a menos que en el plazo de un año se reintegre o se reduzca el importe de su capital mínimo social en cuantía suficiente).

Las aportaciones sociales obligatorias:

Los Estatutos fijarán la aportación obligatoria mínima al capital social para cada socio. Esta aportación podrá ser diferente para las distintas clases de socios o para cada socio en proporción al compromiso o uso potencial que cada uno de ellos asuma en la actividad cooperativizada.

Deberán desembolsarse al menos en un 25% en el momento de la suscripción. El resto, deberá desembolsarse en el plazo establecido por los Estatutos o por la Asamblea General.

El socio que no desembolse las aportaciones en los plazos previsto incurrirá en mora y deberá abonar a la cooperativa el interés legal por la cantidad adeudada. En su caso, deberá resarcir a la cooperativa por los daños y perjuicios causados por la morosidad.

Los socios que se incorporen con posterioridad a la cooperativa deberán efectuar la aportación obligatoria al capital social que tenga establecida la Asamblea General para adquirir tal condición.

Las aportaciones sociales voluntarias:

Si los Estatutos así lo prevén, la Asamblea General y el Consejo Rector podrán acordar la admisión de aportaciones voluntarias al capital social por parte de los socios. Su retribución no podrá se superior a la de las últimas aportaciones voluntarias al capital social o, en su defecto, a las aportaciones obligatorias.

Deberán desembolsarse totalmente en el momento de la suscripción, y pasarán a formar parte del capital social.

Por último, puede haber aportaciones que no forman parte del capital social. Deberán ser establecidas por los Estatutos o por la Asamblea General y consistirán en cuotas de ingreso y/o cuotas periódicas. No serán reintegrables.

Remuneración, actualización y reembolso de las aportaciones

La remuneración de las aportaciones sociales:

Por remuneración de las aportaciones se entiende el derecho que tiene el socio a que la cooperativa le devuelva intereses por la parte de las aportaciones sociales que hubiera desembolsado. Esta remuneración sólo procederá cuando el ejercicio económico dé resultados positivos antes de su reparto. Estas retribuciones nunca podrán exceder en más de seis puntos del interés legal del dinero.

La actualización de las aportaciones sociales:

El balance de la cooperativa podrá ser actualizado mediante acuerdo de la Asamblea General, respetando siempre lo establecido legalmente sobre el destino de la plusvalía resultante de la actualización. La plusvalía resultante se destinará por la cooperativa a la actualización del valor de las aportaciones de los socios al capital social o al incremento de los fondos de reserva. No obstante, si el balance fuera negativo – es decir, la cooperativa tuviera pérdidas – dicha plusvalía deberá aplicarse en primer lugar a la compensación de las pérdidas.

El reembolso de las aportaciones:

Los Estatutos podrán prever en qué casos la baja del socio es justificada y regularán el reembolso de sus aportaciones al capital social.

Para calcular la cantidad que le será desembolsada al socio se tendrá en cuenta el balance de cierre del ejercicio en el que se produzca la baja y se deducirán las pérdidas imputadas e imputables al socio del ejercicio en el que causa baja o de otros ejercicios anteriores que estuvieran sin compensar.

Además, si la baja del socio fuera injustificada por incumplimiento del período mínimo de permanencia que fijen los Estatutos – no podrá ser superior a cinco años – se podrá deducir adicionalmente hasta un 15% la devolución de las cantidades entregadas por el socio para financiar el pago de su vivienda o local, hecha la deducción de las pérdidas mencionada en el párrafo anterior.

La cuantía del desembolso de las aportaciones no será susceptible de actualización. No obstante, dará derecho a percibir el interés legal del dinero que deberá abonarse anualmente junto con, al menos, una quinta parte de la cantidad a reembolsar.

La cooperativa deberá reembolsar al socio las cantidades debidas en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio. En caso de fallecimiento del socio, el plazo de reembolso a sus causahabientes no podrá ser superior a un año desde que el fallecimiento del socio se hubiera puesto en conocimiento de la cooperativa.

¿Puede un socio trasmitir sus derechos sobre la vivienda o local? 

En las cooperativas de viviendas, un socio puede transmitir “inter vivos” sus derechos sobre la vivienda o local. Para ello deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, la cual los ofrecerá a los solicitantes de admisión como socios por orden de antigüedad. El plazo para que el socio pueda transmitir sus derechos “inter vivos” será el establecido por los Estatutos, que no podrá ser superior a diez años desde la fecha de concesión de la licencia de primera ocupación de la vivienda o local o del documento que legalmente le sustituya. En caso de no existir ninguno de estos documentos, desde la entrega de la posesión de la vivienda o del local. Si los Estatutos no establecieran un plazo máximo de transmisión, ésta deberá realizarse antes de transcurrir cinco años desde las fechas citadas.

Los socios podrán ejercer su derecho de tanteo respetando rigurosamente su orden de antigüedad. El derecho de tanteo es la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente una cosa que se va a enajenar a un tercero pagando la misma cantidad que ese tercero daría por ella. En el caso de las cooperativas de viviendas, el precio de tanteo sería será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda o local, incrementada con la revalorización que haya experimentado conforme al Índice de Precios al Consumo durante el período comprendido desde que empezó a desembolsar las aportaciones sociales hasta que comunique su intención de transmitir sus derechos sobre la vivienda o local. Si transcurriesen tres meses desde que el socio comunicase a Consejo Rector su propósito sin que socio alguno hubiera hecho uso de su derecho de preferencia para la adquisición de los derechos sobre la vivienda o local, el socio quedaría autorizado para transmitirlos “inter vivos” a terceros no socios.

Si el socio transmisor transmitiera sus derechos a terceros no socios antes de transcurrir los tres meses obligatorios, la cooperativa podrá ejercer el derecho de retracto si algún socio de la cooperativa quisiera adquirir los derechos que han sido transmitidos.  La cooperativa debería reembolsar al comprador el precio que abonó más los gastos que la transmisión pudiera haberle ocasionado. Los gastos contemplados a tal efecto en el Código Civil correrán a cargo del socio que incumplió el procedimiento establecido para las transmisiones de derechos “inter vivos”.

El derecho de retracto podrá ejercitarse durante un año desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad. En su defecto, durante tres meses desde que el socio solicitante de ejercer el derecho de retracto tuviese conocimiento de dicha transmisión.

¡Ojo! Estas limitaciones no procederán cuando el socio transmitiera sus derechos sobre la vivienda o local a sus ascendientes o descendientes, así como en las transmisiones entre cónyuges decretadas o aprobadas judicialmente en los casos de separación o divorcio.

¿Cuáles son los fondos sociales obligatorios?

El Fondo de Reserva Obligatorio:

Está destinado a la consolidación, desarrollo y garantía de la cooperativa. No se puede repartir entre los socios.

El Fondo de Educación y Promoción:

Se destinará, entre otras, a actividades de formación y educación de los socios y trabajadores en los principios y valores cooperativos, en la difusión del cooperativismo, en la promoción de las relaciones intercooperativas.

El ejercicio económico

El ejercicio económico de la sociedad cooperativa de viviendas tendrá una duración de doce meses, salvo en los casos de constitución, extinción o fusión de la sociedad. Si los Estatutos no establecen lo contrario, coincidirá con el año natural.

En la determinación de los resultados del ejercicio económico se considerarán como gastos las siguientes partidas:

  • El importe de los bienes entregados por los socios para la gestión de la cooperativa y el importe de los anticipos societarios a los socios trabajadores o de trabajo.
  • La remuneración de las aportaciones al capital social, participaciones especiales, obligaciones, créditos de acreedores e inversiones financieras de todo tipo captadas por la cooperativa.

Como las cooperativas de viviendas son consideradas entidades sin ánimo de lucro, podrán crear una reserva estatutaria que no se podrá repartir, y a la que se destinarán el resto de los resultados positivos. Su finalidad será necesariamente la reinversión en la consolidación y mejora de los servicios de la cooperativa. A ella se le podrá imputar la totalidad de las pérdidas, en su caso.

De los excedentes contabilizados para la determinación del resultado cooperativo, una vez deducidas las pérdidas de cualquier naturaleza de ejercicios anteriores y antes de la consideración del Impuesto de Sociedades, se destinará, al menos, el 20% al fondo de reserva obligatorio y el 5% al fondo de educación y promoción.

En cuanto a las pérdidas, los Estatutos deberán fijar los criterios para su compensación. Será válido imputarlas a una cuenta especial para su amortización con cargo a futuros resultados positivos dentro del plazo máximo de siete años.

¿Cuál debe ser la documentación social y contable de la sociedad cooperativa de viviendas?

La documentación social:

La cooperativa de viviendas deberá llevar, en orden y al día, los siguientes libros.

  • Libro registro de socios.
  • Libro registro de aportaciones al capital social.
  • Libros de actas de la Asamblea General, del Consejo Rector, de los liquidadores, y, en su caso, del Comité de Recursos y de las juntas preparatorias.
  • Libro de inventarios y cuentas anuales, y Libro diario.
  • Cualesquiera otros que vengan exigidos por disposiciones legales.

La documentación contable:

La cooperativa de viviendas deberá llevar una contabilidad ordenada y adecuada a su actividad con arreglo a lo establecido en el Código de Comercio y normativa contable. El Consejo Rector está obligado a formular las cuentas anuales, el informe de gestión y una propuesta de aplicación de los excedentes disponibles o de imputación de pérdidas. Contará con un plazo máximo de tres meses computados a partir de la fecha del cierre del ejercicio social. Esta documentación deberá ser presentada en el Registro de Sociedades Cooperativas correspondiente para su depósito.

Además, la sociedad cooperativa de viviendas está obligada a auditar sus cuentas anuales y el informe de gestión en los casos previstos por la Ley de Auditoría de Cuentas, así como cuando lo establezcan sus Estatutos o lo acuerde la Asamblea General.

En concreto, las cooperativas de viviendas, antes de presentar sus cuentas anuales para su aprobación por la Asamblea General, deberán someterlas a auditoría en los ejercicios económicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos:

  • Que la cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un número superior a cincuenta.
  • Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción, cuando correspondan a distintas fases, o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan promociones diferentes a efectos económicos.
  • Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas, distintas de los miembros del Consejo Rector.
  • Cuando lo prevean los Estatutos o lo acuerde la Asamblea General.

En los casos en los que la sociedad cooperativa de viviendas no esté obligada a auditar sus cuentas, el 5% de los socios podrá solicitar del Registro de Sociedades Cooperativas correspondiente que nombre un auditor de cuentas para que efectúe la revisión de las cuentas anuales de un determinado ejercicio. Será necesario que hayan transcurrido tres meses a contar desde la fecha de cierre de dicho ejercicio económico.

¿Se pueden fusionar sociedades cooperativas de viviendas?

Las sociedades cooperativas de viviendas se podrán fusionar en una nueva. También es posible la absorción de una o más por otra cooperativa ya existente.

En ambos casos quedarán disueltas, aunque no entrarán en liquidación. Sus patrimonios y socios pasarán a la sociedad nueva o absorbente, que asumirá los derechos y obligaciones de las sociedades disueltas. Los fondos sociales – obligatorios o voluntarios – de las sociedades disueltas pasarán a integrarse en los de igual clase de la sociedad cooperativa nueva o absorbente.

Los Consejos Rectores de las cooperativas que participan en la fusión habrán de redactar un proyecto de fusión que suscribirán como convenio previo. Este proyecto de fusión deberá ser aprobado por todas las cooperativas que participen en ella en un plazo de seis meses desde la fecha del proyecto. Hasta que sea aprobado el proyecto de fusión, los administradores de las cooperativas que se fusionen se abstendrán de realizar cualquier acto o de celebrar cualquier contrato que pudiera obstaculizar su aprobación o modificar sustancialmente la proporción de la participación de los socios de las cooperativas extinguidas en la nueva o en la absorbente.

El acuerdo de fusión deberá ser adoptado en Asamblea General por cada una de las sociedades que se fusionen, por una mayoría de los dos tercios de los votos presentes y representados. Una vez adoptado el acuerdo de fusión de cada una de las cooperativas, deberá publicarse en el Boletín Oficial del Estado y en un diario de gran circulación en la provincia del domicilio social.

La formalización de los acuerdos de fusión se hará mediante escritura pública. Tendrá eficacia en el Registro de Sociedades Cooperativas correspondiente para la cancelación de las sociedades que se extinguen y la inscripción de la nuevamente constituida o modificaciones de la absorbente.

Los socios de las cooperativas que se fusionen y que no hubieran votado a favor tendrán derecho a separarse de su cooperativa. La cooperativa resultante de la fusión asumirá las obligaciones de la liquidación de las aportaciones del socio disconforme.

La fusión no podrá realizarse antes de que transcurran dos meses desde la publicación del anuncio del acuerdo de fusión. Durante este plazo, los acreedores ordinarios de cualquiera de las sociedades cuyos créditos hubieran nacido antes del último anuncio de fusión, y que no estén adecuadamente garantizados, podrán oponerse por escrito a la fusión. En este caso, la fusión no podrá llevarse a efecto si sus créditos no son enteramente satisfechos o suficientemente garantizados. Los acreedores no podrán oponerse al pago, aunque se trate de créditos no vencidos.

En la escritura de fusión los otorgantes habrán de manifestar expresamente que no se ha producido oposición alguna de acreedores con derecho a ella. De haber existido esta oposición, deberán manifestar que han sido pagados o garantizados sus créditos, con identificación de los acreedores, los créditos y las garantías prestadas.

Por último, las sociedades cooperativas podrán fusionarse con sociedades civiles o mercantiles de cualquier clase, siempre que no exista una norma legal que lo prohíba.

¿Cómo se escinde una sociedad cooperativa de viviendas?

 La escisión de una sociedad cooperativa de viviendas podrá consistir en:

  • Su extinción. No existirá liquidación previa, y la escisión se producirá mediante la división de su patrimonio y del colectivo de socios en dos o más partes.
  • En la segregación de una o más partes del patrimonio y del colectivo de socios de una cooperativa, sin la disolución de ésta. Se traspasaría en bloque lo segregado a otras cooperativas de nueva creación o ya existentes.

Si una de las cooperativas beneficiadas por la escisión no cumpliera con una obligación que hubiera sido asumida por ella, responderá solidariamente de su cumplimiento las restantes cooperativas beneficiarias del activo neto atribuido en la escisión a cada una de ellas. Si la cooperativa escindida no hubiera dejado de existir como consecuencia de la escisión, será responsable por la totalidad de la obligación.

La escisión de las cooperativas de viviendas se regirá por las normas reguladoras de la fusión. Los socios y acreedores de las cooperativas participantes podrán ejercer los mismos derechos.

¿Se puede transformar una sociedad cooperativa de viviendas?

Cualquier asociación o sociedad que no tenga carácter cooperativo, así como las agrupaciones de interés económico, podrán transformase en una sociedad cooperativa. Para ello deberán cumplir los requisitos establecidos a tal efecto por la legislación sectorial y que sus miembros puedan sumir la posición de cooperadores.

Por su parte, las sociedades cooperativas de viviendas podrán transformarse en sociedades civiles o mercantiles de cualquier clase. En ningún caso se verá afectada la personalidad jurídica de la entidad transformada.

El acuerdo de transformación de una sociedad cooperativa de viviendas deberá ser adoptado por la Asamblea General, gozando sus socios del derecho de separación y el consiguiente reintegro de sus aportaciones.

La transformación deberá formalizarse en escritura pública.

La transformación en sociedad cooperativa no libera a los socios de su responsabilidad personal por las deudas contraídas con anterioridad al acuerdo, salvo consentimiento expreso a la transformación por los acreedores. Los socios que pasen a responder personalmente de las deudas sociales como consecuencia de la transformación responderán de igual forma de las deudas anteriores de la sociedad cooperativa.

¿Cuándo se disuelve una sociedad cooperativa de viviendas?

La sociedad cooperativa de viviendas se disolverá:

  • Por el incumplimiento de los plazos fijados en los Estatutos.
  • Por acuerdo de la Asamblea General, adoptado por mayoría de dos tercios de los socios presentes y representados.
  • Por la paralización de los órganos sociales o de la actividad cooperativizada durante dos años, sin causa justificada, de tal modo que imposibilite su incumplimiento.
  • Por la reducción del número de socios por debajo de los mínimos establecidos legalmente o del capital social por debajo del mínimo establecido estatutariamente, sin que se restablezcan en el plazo de un año.
  • Por la realización del objeto social o la imposibilidad de su cumplimiento.
  • Por fusión, absorción o escisión total.
  • Por cualquier otra causa establecida en la Ley o los Estatutos.

Además, transcurrido el término de duración de la sociedad cooperativa de viviendas, ésta se disolverá de pleno derecho a no ser que, con anterioridad, hubiese sido expresamente prorrogada en inscrita la prórroga en el Registro de Sociedades Cooperativas correspondiente.

En todos los supuestos mencionado anteriormente, menos en los dos primeros, el Consejo Rector deberá convocar a la Asamblea General para la adopción del acuerdo de disolución. Además, cualquier socio podrá requerir al Consejo Rector para que efectúe la convocatoria a la Asamblea General si, a su juicio, existe causa legítima de disolución. El acuerdo requerirá sólo la mayoría simple de los votos (es decir más votos a favor de la disolución que en contra), salvo que los Estatutos exigieran otra mayor. Si no se convocara la Asamblea General, o ésta no consiguiera el acuerdo de disolución, cualquier interesado podrá solicitar la disolución judicial de la cooperativa.

El acuerdo de disolución deberá elevarse a escritura pública. O, en su caso, servirá con la resolución judicial o administrativa. En cualquier caso, deberá inscribirse en el Registro de Sociedades Cooperativas correspondiente, y deberá publicarse en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia del domicilio social.

¿Cómo se liquida una sociedad cooperativa de viviendas?

Cuando la sociedad cooperativa de viviendas se disuelva se abrirá el período de liquidación, excepto en los supuestos de fusión, absorción o escisión. Los Estatutos establecerán las personas a quien corresponda realizar las tareas de liquidación. En su defecto, la Asamblea General designará entre los socios a los liquidadores en número impar. Lo hará en votación secreta y por mayoría de votos, no surtiendo efecto su nombramiento hasta el momento de su aceptación, la cual deberá inscribirse en el Registro de Sociedades Cooperativas correspondiente.

Designados los liquidadores, el Consejo Rector suscribirá con ellos el inventario y balance de la sociedad referidos al día en que se inicie la liquidación y antes de que los liquidadores comiencen sus operaciones.

Durante el período de liquidación se mantendrán las convocatorias y reuniones de las Asambleas Generales que serán convocadas y presididas por los liquidadores, además de dar cuenta de la marcha de la liquidación.

Las operaciones de la liquidación deberán ser fiscalizadas por un interventor cuando lo solicite el 20% de los votos sociales al Juez de Primera Instancia del domicilio social de la cooperativa.

Finalizadas las operaciones de la liquidación, los liquidadores someterán un balance final, un informe de gestión sobre dichas operaciones y un proyecto de distribución del activo sobrante a la aprobación de la Asamblea General. Estos documentos deberán ser censurados previamente por los interventores de la liquidación, en el caso de haber sido nombrados.

El balance final y el proyecto de distribución deberán ser publicados en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia del domicilio social. Podrán ser impugnados por cualquier socio que se sienta agraviado y por los acreedores cuyos créditos no hubieran sido satisfechos o garantizados, no pudiendo procederse al reparto del activo resultante hasta que no hubiera transcurrido el plazo para su impugnación o resuelto por sentencia firme las reclamaciones interpuestas.

¿Cómo se adjudica el haber social de una sociedad cooperativa de viviendas?

El haber social de una sociedad cooperativa de viviendas no podrá adjudicar ni repartir hasta que no se hayan satisfecho íntegramente las deudas sociales, se haya procedido a su consignación o se haya asegurado el pago de los créditos no vencidos.

Una vez satisfechas las deudas, el haber social se adjudicará según lo establecido por la Ley General de Cooperativas. Si, una vez hechas las correspondientes adjudicaciones del haber social, quedara todavía haber líquido sobrante, se pondrá a disposición de la sociedad cooperativa o entidad federativa que figure recogida expresamente en los Estatutos o que se designe por acuerdo de la Asamblea General. De no producirse designación, dicho importe se ingresará a la Confederación Estatal de Cooperativas de Viviendas. En su defecto, se ingresará en el Tesoro Público con la finalidad de destinarlo a la constitución de un Fondo para la Promoción del Cooperativismo.

¿Cuándo se produce la extinción de la sociedad cooperativa de viviendas?

La extinción de la sociedad cooperativa se producirá cuando, una vez que se ha procedido a su liquidación, los liquidadores otorguen escritura pública de extinción de la sociedad, y se inscriba en el Registro de Sociedad Cooperativas correspondiente.

En la escritura pública de extinción de la sociedad se deberá manifestar que:

  • El balance final y el proyecto de distribución del activo han sido aprobados por la Asamblea General y publicados en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia del domicilio social.
  • Ha transcurrido el plazo para la impugnación del acuerdo sobre las operaciones de liquidación por parte de la Asamblea General, sin que se hayan formulado impugnaciones o que hubiera alcanzado firmeza la sentencia que las hubiera resuelto.
  • Se ha procedido a la adjudicación del haber social y consignación de las cantidades que correspondan a los acreedores, socios y entidades que hayan de recibir el remanente del fondo de educación y promoción, y del haber líquido sobrante.

A la escritura pública se incorporará el balance final de liquidación, el proyecto de distribución del activo y el certificado de acuerdo de la Asamblea General.

¿Por qué es tan importante que tu cooperativa de viviendas esté coordinada por un gestor de cooperativas experto?

La gestora de cooperativas vela por el bien común de la cooperativa y de todos los socios cooperativistas, aportando su profesionalidad y el rigor necesarios que aseguren la calidad, precio y plazo de entrega de las viviendas.

Todas las actividades necesarias para la consecución del objetivo principal de la cooperativa de viviendas puedes ser realizadas por la propia cooperativa o pueden ser contratadas por terceros. Esta contratación de terceros no se limita exclusivamente a la proyecto arquitectónico y construcción, sino también a la propia gestión de las cooperativas.

Una gestora de cooperativas es una empresa mercantil cuya misión es prestar un servicio integral a la sociedad cooperativa y a la promoción inmobiliaria del proyecto.

Poner tu cooperativa de viviendas en manos de un gestor experto, no sólo te quitará de encima muchos quebraderos de cabeza, sino que será garantía para el éxito del proyecto de copromoción de tu cooperativa.

La gestión de una cooperativa de viviendas es muy compleja. Empezando por la constitución de la propia cooperativa, una vez que ésta está en funcionamiento y lista para acometer su propósito inmobiliario, son muchos los aspectos a gestionar y los tiempos a coordinar.

Desde la adquisición del solar hasta la entrega de las viviendas, hay muchos hitos que conseguir: entre los más destacables se encuentran el desarrollo del proyecto arquitectónico, la concesión de las licencias necesarias por parte de las instituciones públicas, la negociación con las entidades financieras para conseguir el préstamo promotor en las mejores condiciones y la elección y contratación de la empresa constructora. Y durante todo el proceso, la continua gestión de las múltiples incidencias que puedan surgir, así como la comunicación a los socios cooperativistas de la marcha del proyecto de construcción de sus viviendas.

¿Te imaginas que no existiese una mano profesional que dirigiera todo esto? El resultado sería inevitable: el caos absoluto y el fracaso del proyecto.

Por ello, es muy importante que, cuando si decides crear una cooperativa de viviendas y no tienes la experiencia necesaria para ello, lo hagas de la mano de una gestora de cooperativas que aporte su experiencia para garantizarte el éxito de tu proyecto.

¿Qué hace concretamente una gestora de cooperativas?

Resumiéndolo mucho: quitarte problemas de encima, darte seguridad y conseguir que tu vivienda te sea entregada en los términos y precios acordados. ¡Ahí es nada!

Entrando un poco más al detalle, la gestora de cooperativas cuida de los aspectos administrativos, jurídicos y técnicos en la construcción de tu vivienda para que ésta te sea entregada al mejor precio y con la mayor calidad.

Como empresa acreditada tiene capacidad para gestionar los aspectos imprescindibles para el buen término de las obras.

  • Asesoramiento para la constitución de la sociedad cooperativa.
  • Asesoramiento para la búsqueda y compra del solar.
  • Tramitación de la compra del solar.
  • Búsqueda de los socios cooperativistas necesarios para que el proyecto sea viable, a través de una labor de promoción.
  • Tramitación administrativa para obtener todas las licencias necesarias: licencia de obra mayor, licencia de instalaciones, licencia de primera ocupación…
  • Negociación con las entidades financieras y constructoras hasta la elección y contratación de las escogidas.
  • Asesoramiento para la constitución de la Comunidad de Propietarios.
  • ….

Es importante que tengas claro una cosa. La gestora de la cooperativa es el brazo ejecutor de las decisiones que los socios cooperativistas hayan adoptado a través de sus órganos de representación, fundamentalmente la Asamblea General y el Consejo Rector. Como sabes, la cooperativa de viviendas es una sociedad muy participativa en la que los socios cooperativistas no son sólo adjudicatarios de una vivienda, sino también co-promotores de las viviendas que se van a construir.

Mi consejo como Madre es que, si decides crear tu propia cooperativa de viviendas y no tienes la suficiente experiencia y/o tiempo, cuentes con el apoyo de una gestora de cooperativas profesional con años de experiencia, traducidos en el éxito de los proyectos inmobiliarios que ha gestionado. ¡Luego no digas que no te he avisado!