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Amortización anticipada de la hipoteca ¿qué pasa con las comisiones?

La amortización anticipada de una hipoteca significa pagar la totalidad o parte de las cuotas pendientes de tu hipoteca antes de que se cumpla su vencimiento. Es lo que se conoce como “vencimiento anticipado”. Este tipo de operaciones bancarias siempre han supuesto unas comisiones a favor de la entidad bancaria. Pues bien, la nueva ley hipotecaria ha introducido unos cambios muy notorios en lo que respecta a las comisiones hipotecarias en los supuestos de amortización hipotecaria por reembolso anticipado. Evidentemente, esta normativa también es aplicable a los préstamos hipotecarios solicitados para adquirir tu casa en régimen de cooperativa de viviendas.

Como sabes, la legislación española se vio obligada a “adaptar” la Directiva europea que regula los contratos de crédito inmobiliario. Uno de los fines que persigue la nueva regulación, como señala en su preámbulo, es alcanzar “el justo equilibrio de las partes”. Y una de las medidas que ha adoptado para conseguirlo es regulando de manera muy detallada las comisiones hipotecarias en los supuestos de reembolso anticipado.  

Como regla general el banco no te puede cobrar comisiones de amortización. Pero ¡hay excepciones!

Como lo oyes. La ley establece que podrás amortizar tu hipoteca en cualquier momento sin que te cobren comisiones. ¡Ojo! La ley contempla casos de excepción.

Antes de explicarte cuáles son los casos en los que la ley permite que el banco te cobre comisiones cuando vas a amortizar tu hipoteca, te voy a informar sobre unos conceptos importantes.

Cuando solicitas un préstamo hipotecario a una entidad financiera, tienes derecho a amortizar la cantidad adeudada, de manera total o parcial, en cualquier momento antes de que se cumpla el plazo pactado a tal efecto. Además, la entidad financiera y tú podéis pactar un plazo de comunicación previa. ¡Ojo! No es obligatorio. Y, en caso de que lo hubieseis pactado, no podrá ser superior a un mes.

El banco debe informarte de las consecuencias de la amortización anticipada

En el momento en el que le comunicas al banco tu intención de amortizar la hipoteca de manera anticipada, éste tiene una obligación estipulada por ley. El banco debe facilitarte la información necesaria para que puedas evaluar tu decisión, y explicarte en qué hipótesis se ha basado. Además, debe hacerlo en papel o en otro soporte duradero, en un plazo máximo de tres días desde que le comunicaste tu intención.

La amortización anticipada te da derecho a una reducción de costes

¡Pero esto no es todo! También tendrás derecho a una reducción del coste total del préstamo. Esta reducción incluirá los intereses y los costes de las cuotas que estuviesen pendientes de amortizar. Es decir, si pagas todo el préstamo antes de su vencimiento, pagarás menos. Además, el reembolso anticipado supondrá la extinción del seguro accesorio al préstamo, salvo que decidieras mantenerlo vigente. Si decidieras extinguir el seguro, el banco te devolvería la prima que no hubiera sido consumida.

¿Cuándo puede cobrarme el banco comisiones por amortización hipotecaria?

Ahora que ya conoces tus derechos cuando decides amortizar tu hipoteca por adelantado, te voy a informar de las excepciones que contempla la ley a la regla general. Como te informaba, la regla general es que la entidad financiera no puede cobrar ninguna comisión por reembolso o amortización anticipada del préstamo hipotecario. Da igual que esta amortización anticipada sea total o parcial.

Sin embargo, donde está una regla general casi siempre existe también una excepción. En este caso, la ley contempla tres excepciones en las que el banco sí te puede cobrar comisiones cuando amortizas tu hipoteca por adelantado. Son éstas:

Amortización anticipada de préstamos a tipo de interés variable

Si tu contrato de préstamo es a tipo variable, puedes – no es obligatorio – acordar en el contrato con la entidad bancaria una de las dos comisiones que te detallo a continuación:

Si realizas la amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los cinco primeros años de la vigencia del contrato, la comisión que podéis pactar no puede ser superior del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista. El límite está en el 0,15% del capital reembolsado anticipadamente.

Si realizas la amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los tres primeros años de la vigencia del contrato, la comisión que podéis pactar no puede ser superior del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista. El límite está en el 0,25% del capital reembolsado anticipadamente.

Reembolso anticipado por novación o subrogación de la hipoteca

¡Ojo! Esta excepción sólo se podrá aplicar si la novación o la subrogación suponen la aplicación de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable durante el resto de la vigencia del contrato de préstamo. En estos casos, podrás pactar con la entidad financiera el pago de una comisión por la amortización anticipada de tu hipoteca. Con dos límites: sólo durante los tres primeros años del préstamo y no podrá ser superior al 0,15% del capital que hubieras reembolsado de manera anticipada.

Amortización anticipada de préstamos a tipo de interés fijo

Si tu contrato de préstamo es a tipo fijo, puedes acordar una compensación o comisión a favor del banco. Será distinta en función de cuándo realices la amortización total o parcial del préstamo.  

Si la realizas durante los diez primeros años de la vigencia del contrato, o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, la comisión pactada no podrá ser superior al 2% del capital reembolsado anticipadamente.

Si la realizas a partir de los diez primeros años de la vigencia del contrato, o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, la comisión pactada no podrá ser superior al 1,5% del capital reembolsado anticipadamente.

El consejo de mamá

Estuuudia…mañana me lo agradecerás.

¿Qué pasa si no puedes pagar tu hipoteca? QUIERO SABER MÁS.

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