Si has sufrido en tus propias carnes las cláusulas abusivas de los bancos, tienes la posibilidad de reclamar los gastos de la hipoteca. Estos gastos son aquéllas facturas que pagaste en el momento de formalizar tu préstamo hipotecario. El banco, en su momento, decidió que los pagarás tú, introduciendo una cláusula en el contrato de la que seguramente no fuiste informado y que casi seguro no negociaste. ¡Algo completamente inmoral! 

Ante el aluvión de reclamaciones que recibió la banca por esta cláusula abusiva, el Tribunal Supremo sentenció que debían pagar estas facturas a medias. Sin embargo, para fortuna de los consumidores, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronunció en favor de estos. 

Pero, ¿cómo va esta cuestión? Sigue leyendo que te lo cuento.

Los gastos de tasación en los préstamos hipotecarios corresponden al banco según el Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo obliga a la entidad bancaria a hacerse cargo del 100% de la tasación, la gestoría y el registro, y del 50% de la notaría. ¡Siempre y cuando la escritura sea anterior a la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria de junio de 2019 y la cláusula de los gastos hipotecarios sea considerada abusiva! 

Dicho de otro modo, puedes reclamar:

  • 50% del gasto de la notaría
  • 100% del gasto de la tasación, la gestoría y el registro

¡Es una gran noticia! 

Si tienes dudas de si reclamar o no, te diré que la Asociación de Consumidores y Usuarios (OCU) asegura que están los consumidores que inician este proceso están recuperando una media de 1.000 euros. Bastante bien, ¿verdad? 

¿Quién puede reclamar los gastos de hipoteca?

Pueden reclamar los gastos de hipoteca aquellas personas cuya escritura sea anterior a la entrada en vigor de la ley hipotecaria de junio del 2019 y cuando la cláusula sea considerada abusiva

Además, podrán llevar a cabo la reclamación de estos gastos quienes ya hayan terminado de pagar la hipoteca o quienes hayan vendido la vivienda para la que se pidió el crédito.

¿Qué gastos hipotecarios puedo reclamar?

Los gastos reclamables son:

  • Gastos de Notaría correspondientes a la escritura de préstamo hipotecario. A medias entre banco e hipotecado.
  • Gastos de Tasación de la vivienda. Tiene que pagarlo el banco.
  • Factura del Registro de la Propiedad por la inscripción de la hipoteca. Corresponde al banco pagarlo.
  • Gastos de Gestoría. Debe hacerse cargo el banco.
  • Gasto de Comisión de apertura. Si el banco no puede justificar el cobro de esta comisión, el banco te debe devolver lo que pagaste de comisión indebidamente cobrada. 

¡Ojo! Es fundamental tener estas facturas para poder reclamar. Si no las tienes, siempre puedes pedirlas en el Notario, la Gestoría, etc. 

¿Cuánto tiempo hay para reclamar los gastos de hipoteca?

Siento informarte que los plazos que deben tener en cuenta los consumidores todavía están en el aire y es que el Supremo ha pedido al TJUE que aclare el plazo para reclamar.

La fecha más restrictiva de todas situaba como el límite para reclamar los gastos hipotecarios el pasado 28 de diciembre, considerando los cinco años que establece el Código Civil tras la reforma de octubre 2015, en la que el plazo se redujo de 15 a 5 años en el caso de las acciones personales, más la ampliación que se determinó por el parón judicial derivado de la crisis del covid. En este caso, el contador temporal arrancaría en el momento de firmar el préstamo y afectaría a todos los gastos abonados a partir de 2005. 

Sin embargo, los abogados especializados en materia hipotecaria y las asociaciones de consumidores piden que el plazo sea indefinido y que, en todo caso, los cinco años deberían empezar a contar desde que el consumidor conoce la nulidad de la cláusula de su contrato y se materializa la sentencia. ¡Algo lógico! 

En definitiva, todo apunta a que el plazo definitivo no se conocerá hasta dentro de un año y medio. ¡Pero ve reclamando! 

¿Dónde poner el límite en las cláusulas abusivas?

Recuerda que, según la sentencia del TJUE, la justicia española tendría que analizar caso por caso. En caso de ser abusiva, anulaba esa cláusula del contrato de préstamo hipotecario, y el banco tenía que devolver el dinero indebidamente pagado a su cliente.

Pero ¿dónde se pone la línea que define cuándo una cláusula es abusiva y cuándo no? Mover esta línea un poco más a la derecha o a la izquierda conlleva unos efectos económicos bien distintos.

Como no podía ser de otra manera, la polémica está servida en torno a dos opiniones.

Las asociaciones de defensa de los consumidores son más generalistas

Por una parte, la opinión de las asociaciones de defensa de los consumidores dicen que casi todas las hipotecas anteriores a junio de 2019 contenían cláusulas abusivas con respecto a los gastos hipotecarios.

Según Asufín -Asociación de Usuarios Financieros- los préstamos afectados por estas cláusulas abusivas rondarían los ocho millones. Se basa en una estimación que en su día hizo el Banco de España. Esto significaría que la banca tendría que devolver una millonada a los usuarios afectados.

En palabras de una fuente de judicatura, “prácticamente todas las cláusulas de antes de 2019 eran genéricas: era siempre una cláusula en que se decía que el prestatario pagaba todos los gastos”.

Esto vendría a significar que la mayoría de los préstamos podrían reclamarse. “Si pagaste la tasación y tienes recibo, puedes reclamarla”, apunta una portavoz de Asufín.

Los despachos de abogados prefieren ir caso por caso

Por otra parte, está la opinión de los partidarios de que no se puede generalizar. Y es que, al parecer, tras la primera sentencia del Tribunal Supremo, muchas entidades bancarias cambiaron los contratos de préstamo hipotecario.

Sobre todo, en lo concerniente a las cláusulas abusivas sobre los gastos hipotecarios para que no sufrir más el peso de la ley sobre sus arcas.

Según el abogado David González, “a partir de 2016, cada vez te encuentras menos escrituras que contengan esta cláusula”.

Él es partidario de analizar cada caso porque “no es algo automático, te tienes que leer la escritura y ver si existe una cláusula que repercute en el consumidor todos y cada uno de los gastos”.

Esta opinión también la comparte Marta Serra, la directora de Râiz Abogados. “Prácticamente todas las hipotecas anteriores a 2016 son nulas; y, en las posteriores, habrá que ver qué redacción ha dado el banco a la cláusula”, apunta.

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