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¿Por qué tengo que pedir un préstamo promotor si tengo dinero para pagar mi vivienda?

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El préstamo promotor es una parte fundamental de la financiación de un proyecto de viviendas en régimen de cooperativas. Y, aunque uno de los socios tenga el dinero para pagar a “tocateja” los gastos derivados de su vivienda, también deberá solicitar el préstamo promotor como socio de la cooperativa de viviendas. Otra cosa muy diferente es que no necesite subrogarse en la hipoteca o prefiera contratar la hipoteca con otro banco distinto al de la cooperativa de viviendas.

Hay que diferenciar entre préstamo promotor e hipoteca. El primero es común al proyecto y a todos los socios de la cooperativa

Como madredelascooperativas, voy a hacer un repaso de algunos conceptos que ya he explicado en otros de mis artículos. Recuerda que puedes acceder a todos desde mi sección Mundo Cooperativas. Lo considero importante para que entiendas bien las razones de por qué la cooperativa de viviendas tiene que pedir un préstamo promotor. También, por qué todos los socios forman parte de él, aunque alguno tenga el dinero para pagar su vivienda sin necesidad de préstamo o de hipoteca.

Una cooperativa de viviendas es un proyecto conjunto en el que no hay promotor. Los socios se convierten en copromotores del proyecto inmobiliario. Éste es uno de los motivos por el que siempre es más barato comprar una vivienda en cooperativa. Te ahorras la ganancia del promotor inmobiliario lo que supone en torno a un 20% del precio de la vivienda.

Los gastos que tiene que ir abonando la cooperativa de viviendas son continuos e implican pagos graduales que deben estar planificados. Entre ellos, se encuentra el valor de suelo, el proyecto arquitectónico, los materiales, la construcción, los gastos financieros y comerciales, los intereses, los impuestos, las tasas de las licencias, etc. Y, salvo que todos los socios puedan pagar en el acto estos gastos, la cooperativa necesita tener solvencia suficiente para ir sufragándolos a medida que el proyecto avance. Cualquier retraso supone entrar en números rojos, pagar intereses y paralizar el proyecto, con el consecuente retraso en la entrega de las viviendas.

¿Cómo se financia una vivienda en cooperativa?

Las aportaciones a cuenta de los socios son las que entregan hasta el momento de la entrega de llaves. Esto suele representar entre el 20% y el 25% del precio total de la vivienda. Otra de las ventajas que ofrece una cooperativa de viviendas es que no hay que pagarlo de una, sino que te ofrece planes de financiación muy cómodos que te permiten planificar tu economía y ahorrar. 

Evidentemente, las aportaciones a cuenta de los socios no son suficientes para hacer frente a todos los gastos derivados de la construcción de las viviendas. El préstamo promotor es imprescindible, y lo solicita la cooperativa de viviendas de la que forman parte todos los socios.

Sólo en el caso de que todos los socios de la cooperativa dispusiesen de la totalidad del capital que debieran aportar para hacer frente a la totalidad de los gastos derivados de la construcción de la totalidad de las viviendas, en el momento exacto (sin retrasos que supongan intereses) no sería necesario el préstamo promotor. Esto no es nada frecuente, y, de darse, se produce en cooperativas muy pequeñas y normalmente familiares. Es casi como encontrar un mirlo blanco.

La gestora de la cooperativa es el director de orquesta del proyecto ¡No te recomiendo que formes parte de ninguna cooperativa de viviendas que no esté coordinada por un gestor de cooperativas experto!

¿Qué es necesario para conseguir el préstamo promotor?

Ahora que sabemos que una cooperativa de viviendas necesita tener una planificación económica clara y transparente de la totalidad de los gastos, entendemos que, sin el préstamo promotor, no sería posible que el proyecto saliese adelante.

¡Y aquí es cuando hay que pedirle dinero al banco! Para que un banco preste dinero, antes debe tener muy claro a quién se lo presta, y que se lo va a poder devolver. Por eso, a la hora de solicitar el préstamo promotor, la gestora de la cooperativa de viviendas debe probar que es una gestora solvente y con experiencia. La entidad financiera también se interesará por conocer la solvencia de cada uno de los socios cooperativistas. Por último, la cooperativa de viviendas deberá tener un número de socios cooperativistas que suponga en torno al 90% del umbral de comercialización de las viviendas. Esto es importante que lo tengas en cuenta porque, si no se cumplen estas premisas, es muy difícil que la entidad financiera conceda el préstamo promotor.

¿Qué pasa con el capital pendiente de pagar por mi vivienda cuando me entregan las llaves?

Teniendo claro todo lo que mamá te acaba de explicar, es cuando puedo explicarte qué ocurre cuando te entregan las llaves de tu casa. Ya sabemos que el plan de financiación de tu vivienda que te ofrece la gestora de tu cooperativa se divide en dos grandes etapas. La primera es desde que te conviertes en socio de la cooperativa hasta que te entregan las llaves de tu vivienda. En este período abonas en torno al 20% del precio total de tu vivienda. Como sabes, no tienes que entregarlo de una. Puedes beneficiarte de cómodas mensualidades que se ajusten a tu capacidad económica. Esto es una fórmula estupenda de ahorrar y planificar tu economía doméstica, al tiempo que vas pagando tu vivienda.

Pero ¿qué ocurre cuando te entregan las llaves de tu vivienda? Ocurren tres cosas: 1º) Hay que cancelar el préstamo promotor. 2º. La cooperativa se disuelve. 3º. Te falta por abonar el 80% del precio de tu vivienda. Aquí es donde entra en juego la famosa hipoteca. Por lo general, la gestora de la cooperativa habrá negociado con la entidad bancaria que concedió el préstamo promotor unas buenas condiciones para las hipotecas. Pero, en ningún momento estarás obligado a subrogarte a esa hipoteca concreta, sino a la que tú decidas y con el banco que tú decidas. Incluso puede que no necesites hipoteca. Contemplemos los diferentes escenarios posibles:

Dispones de los ahorros suficientes para abonar a tocateja el importe pendiente de tu vivienda

¡Estupendo! Tendrás que cancelar tu parte correspondiente del préstamo promotor conjunto de la cooperativa, y abonar el importe de la vivienda. ¿Qué te ahorras? Comisiones e intereses. Sólo tendrás que pagar la comisión correspondiente a la cancelación de tu parte proporcional del préstamo promotor inicial.

Antes de subrogarte a la hipoteca, quieres pagar más por adelantado para que tu hipoteca sea por una cuantía menor

Sin problemas. Pagas lo que quieras o puedas del montante pendiente del precio de tu vivienda, y te subrogas a la hipoteca por el nuevo capital pendiente. También puedes contratar una nueva. Aquí te explico la diferencia entre subrogación y novación de hipotecas. En términos prácticos y económicos, si te subrogas a la hipoteca, te ahorras los gastos de apertura de una nueva hipoteca.

No te interesan las condiciones hipotecarias de la entidad financiera de la cooperativa

Eres libre de contratar la hipoteca con la entidad bancaria que tú elijas. En este caso, la nueva ley hipotecaria permite que el banco cobre una comisión de apertura, la cual debe englobar todos los gastos de estudio, tramitación o concesión de la hipoteca.

El consejo de mamá

Asegúrate de que tu proyecto de vivienda esté coordinado por una gestora de cooperativas experta. Confía en ella y pídele que te ofrezca la mejor planificación económica posible que se adapte a tu realidad económica. No olvides que en una cooperativa de viviendas se trabaja por el interés común, pero aplicando criterios de flexibilidad a la realidad de cada socio (siempre que no se perjudique el interés común). ¡El interés común prima sobre el interés personal!

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