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¿Cómo vender y comprar casa sin riesgo?

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Vender y Comprar Casa está a la orden de día en los tiempos que corren. Durante el confinamiento, miles de familias se han dado cuenta de que su vivienda no responde a sus necesidades. En muchos casos, las necesidades han cambiado. Ahora hay más gente que trabaja desde casa, por no hablar de qué pasa si los niños no pueden ir al cole. ¿Les voy a tener todo el día encerrados? Cada vez son más las familias que buscan una vivienda con terraza, jardín, piscina, o, simplemente, con más habitaciones. 

Prueba de ello son los resultados derivados de las investigaciones de LACOOOP Estudios. Por ejemplo, ¿sabías que en Castilla-La Mancha ha aumentado un 311% el número de búsquedas de casas con piscina? ¿O que para los asturianos su casa ideal es con jardín privado y ecoeficiente? Y es que, no nos equivoquemos: cuanto más tiempo estemos en nuestra casa, mayor será nuestro consumo energético. Invertir en una vivienda energéticamente eficiente es ahorrar en nuestras facturas de la luz. 

Si te encuentras en esta u otra situación que te lleve a vender tu vivienda habitual para comprar otra, ¡presta atención! Esta breve guía te explica cómo Vender y Comprar Casa sin riesgo. Y, por supuesto, si lo haces a través de una cooperativa de viviendas, mucho mejor. Ahorrarás más y tu dinero estará seguro

Antes de vender y comprar casa, observa a tu alrededor

No te va a llevar mucho tiempo saber qué es lo que se cuece en tu entorno físico más cercano en cuanto a la venta de viviendas. Mi recomendación es que te fijes en cuál es la horquilla de precios y el plazo de venta de las viviendas en tu barrio. También conocer qué es lo que se prevé a corto plazo puede ser un buen indicador de si es el momento de Vender y Comprar Casa

Busca la oportunidad

El escenario perfecto es vender tu casa por más dinero del que te va a costar la nueva vivienda que vas a comprar. Esto se consigue teniendo ojo. Es decir, invirtiendo en una vivienda que está en una zona en la que la demanda de vivienda no es alta por ahora, pero lo será de aquí a unos años. Sí, puede que no sea una zona que ahora esté súper consolidada, o que ni siquiera sea atractiva. Pero, en unos años, puede que sea una de las zonas más cotizadas del mercado. Para ello, mi recomendación es que analices el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del ayuntamiento de la ciudad o núcleo urbano donde quieras vivir. Él define por dónde va a crecer la ciudad y cómo. 

Vender y comprar casa con la hipoteca a cuestas ¿cómo se hace?

Indiscutiblemente, lo mejor sería que primero vendas tu casa, canceles la deuda y te compres una nueva. Para pagar la nueva casa siempre puede pedir una nueva hipoteca. Pero, ¿qué pasa si tienes la hipoteca pendiente de tu anterior casa cuando te vas a comprar la nueva? ¡Tranquilidad! Ahora es un buen momento para comprar casa porque los bancos están poniendo todas las facilidades. Obviando el asunto de que puedas pagarla a tocateja, si eres uno de los afortunados entre un millón, hay otras posibilidades. 

  • La hipoteca puente es una opción: este préstamo hipotecario te permite cambiar de un inmueble a otro sin haber vendido el anterior y sin necesidad de tener ahorros. 
  • La subrogación es otra opción: negocia con tu banco que la hipoteca de tu antigua casa pase a estar a nombre de quien te la ha comprado. Siempre que este último acceda, ¡claro! Una ventaja es que, si se subroga, no tendrá que pagar comisión por la apertura de una nueva hipoteca. 

Vender y comprar casa a la vez es lo mejor

Mucha gente se pregunta qué es mejor: vender antes que comprar, o comprar antes que vender. Lo ideal es Vender y Comprar Casa a la vez. El secreto está en el contrato de arras que es aquél por el que acuerdas con el comprador de tu vivienda que se la vas a vender a él. A cambio, éste te entrega una cantidad como señal. Bien, lo que tienes que hacer es introducir en el contrato de arras una cláusula por la que se acuerde el cierre final de la venta en un plazo de tiempo determinado. Lo recomendable es que este plazo sea de 4 ó 6 meses. De esta forma, te asegurarás de que ya tienes comprador para tu casa. Al mismo tiempo, contarás con este plazo de tiempo para encontrar tu nueva vivienda. ¿Ves cómo hay solución para todo?

Antes de vender tu casa, planifica

Hay un refrán español muy bueno que dice “vísteme despacio que llevo prisa”. Y es que, precisamente cuando tienes prisa por conseguir algo, es cuando tienes que ir despacio para hacerlo bien. Una equivocación podría poner patas arriba tu operación de Vender y Comprar Casa. Para ello, lo mejor que puedes hacer es dedicar un tiempo a planificar bien qué es lo que necesitas para vender tu casa. Por ejemplo, decidir si vas a hacer o no reformas. Y, si las vas a hacer, cuáles y pedir presupuestos. También reunir la documentación que le puede interesar al futuro comprador. Los más frecuentes son: 

  • Los planos de la vivienda
  • Las escrituras públicas
  • La tasación del inmueble
  • El certificado de la comunidad de propietarios
  • El certificado de eficiencia energética
  • El ITE – Certificado de Inspección Técnica del Edificio
  • La cédula de habitabilidad
  • El último recibo del IBI – Impuesto de Bienes Inmuebles
  • Los últimos recibos de los suministros
  • También, el certificado de saldo pendiente de la hipoteca o certificado de saldo cero
  • Y, por supuesto, buenas fotografías

Cuando vendas tu casa, tendrás que pagar impuestos 

¡Ojo! No siempre. Todo depende de si inviertes todo lo que has ganado de la venta de tu vivienda habitual en la compra de la nueva, o si sólo inviertes una parte. En el caso de que inviertas la totalidad del dinero obtenido por la venta en la adquisición de un nuevo inmueble, no tendrás que pagar ningún impuesto de compraventa en tu próxima declaración de la renta. Esto es porque se considera un caso de reinversión de la vivienda habitual. 

Otra cosa es si inviertes sólo una parte del dinero obtenido de la venta de tu vivienda habitual en adquirir otra nueva. En este caso, únicamente la parte proporcional de la ganancia obtenida que hayas destinado a la compra de tu nueva vivienda se excluirá de tributación. 

Prevé los gastos que implica vender y comprar casa

¡Ya sabes que una madre siempre está en todo! Toma nota de los gastos a los que tendrás que hacer frente al Vender y Comprar Casa

  • Impuesto a la Plusvalía Municipal: Lo pone el ayuntamiento y corresponde al incremento patrimonial del valor de tu vivienda mientras fuiste su propietario. 
  • Liquidación de la hipoteca, en su caso. 
  • Solicitud de certificados de la vivienda que quieres vender.
  • Impuestos de transmisión de la vivienda por compra: AJD, IVA o ITP.
  • Gastos de adquisición de tu nueva vivienda: Recuerda que a través de una cooperativa de vivienda te ahorras en torno al 20% y puedes pagar la entrada a plazos. 
  • Gastos de escrituración de la vivienda que quieres comprar. 
  • Constitución de nueva hipoteca, en su caso. Si te subrogas, no tendrás que pagar comisión de apertura de una nueva hipoteca. 
  • Posibles reformas: esto no te pasará si adquieres tu vivienda a través de una cooperativa de viviendas porque podrás personalizarla a tu medida. 

 

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